Или как правильнее поступить в этом случае?

Ирина, добрый день. Физические лица, в том числе и не являющиеся собственниками жилья, но имеющие законные основания для его сдачи в аренду (например, по доверенности от собственника или по договору безвозмездного пользования), могут применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), то есть быть самозанятыми. Сдача в аренду жилых помещений является видом деятельности, разрешенным для самозанятых. С дохода от физических лиц уплачивается 4% налога, от юридических лиц или ИП — 6%. Доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год. При этом самозанятые освобождены от уплаты НДФЛ в размере 13% с таких доходов.
Роль доверенности:

Общее правило: Согласно [статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)], право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В вашем случае собственником является отец.
Действие по доверенности: Доверенность, выданная отцом маме, уполномочивает ее действовать от имени отца. То есть, в договоре найма (аренды) квартиры наймодателем будет указан отец, а мама будет подписывать договор «по доверенности».
Получение дохода: Даже если в договоре наймодателем указан отец, и мама действует по доверенности, налоговая служба допускает, что если фактическое получение дохода от аренды происходит на банковскую карту самозанятой мамы, то именно она может уплачивать НПД. Это подтверждается разъяснениями Федеральной налоговой службы (ФНС). Это ключевое отличие для НПД от классического НДФЛ, где доход всегда привязан к собственнику.
Квартира как совместная собственность: Важно уточнить, когда квартира была приобретена. Если она была приобретена в браке (даже если оформлена только на отца), она является совместной собственностью супругов ([статья 34 Семейного кодекса РФ]). В таком случае мама, как сособственник, имеет право сдавать квартиру в аренду от своего имени. Однако, для сделок, требующих государственной регистрации (договор найма на срок более одного года, согласно [статье 674 ГК РФ]), потребуется нотариально удостоверенное согласие отца.
Варианты оформления (как правильнее поступить):

Вариант 1: Мама действует по доверенности от отца и оформляет самозанятость.

Действия: Отец оформляет на маму нотариально удостоверенную доверенность, которая четко предоставляет ей полномочия на: управление квартирой; поиск нанимателей; заключение и подписание договоров найма (аренды) жилого помещения; получение арендной платы на свой банковский счет; представление интересов отца в налоговых органах по вопросам уплаты НПД с доходов от аренды. Мама регистрируется как самозанятая.
Особенности договора найма: В договоре найма в качестве наймодателя будет указан отец, а мама будет подписывать договор «от имени [Ф.И.О. отца] по доверенности № [номер и дата доверенности]». В договоре указываются реквизиты карты мамы для получения арендной платы.
Налоги: Мама, будучи самозанятой и фактически получая доход на свою карту, будет уплачивать НПД (4% или 6%) через приложение «Мой налог».
Плюс: Простота оформления. Отец юридически остается наймодателем, но налоговые обязательства по факту исполнения переходят на маму как на получателя дохода по доверенности.
Риски: Теоретически, налоговая могла бы (но на практике для НПД это маловероятно) пытаться доказать, что доход принадлежит отцу. Однако, практика ФНС, указанная в источнике, склоняется к тому, что плательщиком НПД является получатель дохода.
Вариант 2: Отец и мама заключают договор безвозмездного пользования, мама сдает квартиру от своего имени как самозанятая.

Действия: Отец (собственник) заключает с мамой договор безвозмездного пользования квартирой (договор ссуды). В этом договоре должно быть прямо указано, что мама вправе сдавать квартиру в поднайм (субаренду) или найм третьим лицам. Мама регистрируется как самозанятая.
Особенности договора найма: Мама, как ссудополучатель, будет выступать в договоре найма как наймодатель (от своего имени).
Налоги: Мама, как самозанятая, будет уплачивать НПД (4% или 6%) со всего дохода, полученного от нанимателей.
Плюс: Юридически наиболее «чистый» вариант, так как мама становится прямым участником арендных отношений и получателем дохода от своей деятельности, что полностью соответствует режиму самозанятости.
Риски: Требует дополнительного договора между отцом и мамой.
Вариант 3: Если квартира – совместная собственность супругов (приобретена в браке).

Действия: Мама, как законный сособственник, регистрируется как самозанятая и сдает квартиру в аренду от своего имени.
Особенности договора найма: Мама выступает в договоре как наймодатель. Если договор найма заключается на срок более года, потребуется нотариально удостоверенное согласие отца для его государственной регистрации ([статья 674 ГК РФ]).
Налоги: Мама, как самозанятая, уплачивает НПД.
Плюс: Не нужна доверенность или договор безвозмездного пользования.
Риски: Если отец ранее уже сдавал квартиру и платил НДФЛ, переход на этот вариант потребует согласования налоговых обязательств.
Судебная практика
Хотя прямое судебное дело, касающееся сдачи жилья по доверенности самозанятым, не предоставлено в результатах поиска, Верховный Суд РФ в своем Определении от 14.08.2023 г. по делу № А46-12519/2022 подтвердил, что самозанятые могут применять специальный налоговый режим к доходам от сдачи в аренду жилых помещений, даже если арендатором выступает их работодатель. Этот прецедент укрепляет общую позицию о допустимости использования НПД для доходов от аренды жилья. ФНС, в свою очередь, через свои разъяснения (например, Nalog.ru FAQ), подтверждает, что доход от аренды может быть получен самозанятым даже при наличии доверенности, если фактическое поступление денег происходит на счет самозанятого.

Налоговые риски и их минимизация
Риск: Налоговая инспекция может посчитать, что доход по факту принадлежит отцу, и требовать от него уплаты НДФЛ (13%), а с мамы — взыскать штраф за неправомерное применение НПД (что маловероятно при наличии подтверждения от ФНС). * Минимизация: Оформите нотариальную доверенность от отца на маму, где будут четко прописаны полномочия по сдаче квартиры, получению платежей на ее счет и уплате налогов.
Мама должна быть зарегистрирована как самозанятая до получения первого платежа.
В договоре найма (если мама действует по доверенности) четко укажите, что наймодатель – отец, а мама действует от его имени, и что оплата производится на карту мамы.
Если возможно (например, если квартира совместная собственность или заключен договор безвозмездного пользования), мама заключает договор найма от своего имени. Этот вариант наиболее защищен от налоговых споров.
Риск: Превышение лимита дохода в 2,4 млн рублей в год для самозанятых. * Минимизация: Регулярно отслеживайте доходы через приложение «Мой налог». В случае приближения к лимиту, рассмотрите альтернативные налоговые режимы (например, ИП на УСН).
Выводы
Ваша мама может оформить самозанятость и платить налог (НПД) за сдачу квартиры от своего имени. Наиболее правильным с юридической точки зрения и налоговой безопасности будет один из двух подходов:

Отец выдает маме нотариальную доверенность с полным спектром полномочий, включая право получать платежи на свою карту и управлять налоговыми обязательствами. В этом случае наймодателем в договоре найма будет отец, а мама будет действовать по доверенности.
Отец и мама заключают договор безвозмездного пользования, который позволяет маме сдавать квартиру в найм от своего имени. В этом случае мама сама выступает наймодателем в договоре с жильцами.
Оба варианта позволяют маме как самозанятой легально получать доход и платить налоги по низким ставкам (4% или 6%).

Добрый день!

Да может. Составьте договор безвозмездного пользования между отцом и матерью с правом сдавать квартиру в аренду. Оформите самозанятость и оплачивайте налоги от матери. Если необходима помощь в оформлении документов, обращайтесь в порядке индивидуальной консультации.

Не забывайте оставлять отзывы.