Однако, после сделки, отправил меня в энергокомпанию оставить заявку на подключение

Здравствуйте! Давайте разберем Вашу ситуацию. Для начала выделим основные проблемные аспекты Вашего вопроса: недобросовестные действия застройщика (введение в заблуждение о сроках и условиях подключения коммуникаций); нарушение условий договора (сдан дом без необходимых коммуникаций, что делает его непригодным для проживания); отсутствиеважных документов*(акт приема-передачи, технический план).

1. Юридическая квалификация действий застройщика

Застройщик, по всей видимости, действовал недобросовестно. Его заверения о том, что «свет будет готов в течение месяца», являются существенным условием договора, на которое вы правомерно рассчитывали, принимая решение о покупке. Важно разобраться как и где было зафиксировано данное заверение, поскольку при приобретении квартиры необходимо сразу заключать договор электроснабжения. Фактически, он передал Вам объект, лишенный ключевой характеристики — возможности подключения к электросетям в заявленные сроки и без дополнительных крупных затрат с Вашей стороны. Это может быть расценено как:

— Существенное нарушение условий договора (ст. 450 ГК РФ).
— Введение в заблуждение (ст. 178 ГК РФ).
— Неисполнение обязательств по передаче имущества, пригодного для использования (ст. 557 ГК РФ). Дом без электричества и, как следствие, без отопления и горячей воды, нельзя считать пригодным для целей проживания.
2. Отсутствие акта приема-передачи 

Есть преимущество в том, что вы не оформили акт приёма-передачи. Акт приём-передачи-этодокумент, который подтверждает, что Вы приняли объект в том состоянии, в котором он есть. Подписав его, Вы бы согласились со всеми недостатками, включая отсутствие коммуникаций. То, что Вы его не подписали, — Ваше преимущество на переговорах и в суде. Юридически передача дома еще не завершена (ст. 556 ГК РФ). Если Вы приняли недвижимость, которая не соответствует условиям договора, то это не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

3. Отсутствие технического плана

Это серьезное нарушение со стороны застройщика, поскольку технический план необходим для официальной фиксации права собственности дольщиков на недвижимость и для возможности совершать сделки с квартирами в доме. Эта обязанность закреплена в ФЗ № 487, который с 1 марта 2025 года обязывает застройщиков самостоятельно подавать документы в Росреестр для регистрации прав собственности на помещения дольщиков после подписания акта приема-передачи. Без технического плана невозможно поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в полном объеме. Это также говорит о том, что объект, возможно, не прошел все необходимые проверки и не был принят в эксплуатацию уполномоченными органами (ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Технический план на новостройку оформляет кадастровый инженер – специалист, состоящий в СРО кадастровых инженеров, который проводит измерения и подготавливает электронный документ. Заказчиком технического плана может быть собственник недвижимости или застройщик. В данной связи у Вас нет права собственности на квартиру, поскольку в соответсвии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Вместе с тем, ФЗ №218 определяет порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно этому закону, право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации, и без этого права не считаются возникшими (п. 2 ст. 8 данного ФЗ определяет объект недвижимости как индивидуально-определённую вещь при наличии сведений об объекте для его кадастровой регистрации).

В данной ситуации я рекомендую Вам следующее:

1. Прежде всего, Вам необходимо собрать доказательства.

А. Фиксация текущего состояния дома (отсутствие коммуникаций и строительные нарушения). Привлеките, если есть возможность, независимого технического специалиста (например, из проектной организации).

-Сделайте общие планы каждого помещения в квартире, фасада.

-Сфотографируйте место ввода электричества: пустой щиток, отсутствующие провода.

-Сфотографируйте место ввода газа, где должна быть труба, котел.

-Сфотографируйте все строительные нарушения, которые вы обнаружили: трещины, кривые стены, плохо установленные окна/двери, проблемы с кровлей и т.д.

При этом важно делать фото с привязкой к дате. Можно сфотографировать на телефон, где в метаданных будет проставлена дата, либо снять на видео, где вы будете зачитывать текущую дату и описывать, что фиксируете. Снимите подробную видео-экскурсию по дому. Комментируйте вслух: «Сейчас мы находимся в гостиной, видим, что электропроводка отсутствует, розетки не установлены. На стене видна трещина… Сегодня 15 октября 2023 года...» Это очень наглядно для суда.

Б. Фиксация обещаний застройщика (самое сложное, но ключевое):

Вам нужно доказать, что он обещал подключить свет в течение месяца.

-Письменная переписка: Пересмотрите всю историю общения. Еmail, чаты в мессенджерах, смс-сообщения. Сохраните скриншоты всех переписок, где есть эти обещания. Скриншоты должны захватывать дату, время и номер телефона/имя отправителя.

-Если обещания были на сайте застройщика или в рекламных брошюрах — сохраните скриншоты страниц.

-Аудиозаписи телефонных разговоров. Если вы еще не начали записывать, начните сейчас. При следующем звонке застройщику включите диктофон. НО! Согласно разъяснениям Верховного суда РФ, аудиозапись разговора может быть допущена в качестве доказательства, даже если вторая сторона не уведомлена о записи, при условии, что вы являетесь участником этого разговора. Однако, это этический вопрос. На практике, для «перестраховки» вы можете в начале разговора устно сообщить: «Разговор записывается для возможного предоставления в судебные органы». Если собеседник продолжит разговор, это будет считаться согласием. В разговоре задавайте наводящие вопросы: «Напомните, пожалуйста, вы же нам обещали, что свет подключат в течение месяца после сделки? Почему же сейчас вы отправляете нас в энергокомпанию и говорите, что это не входит в ваши обязанности?»

-Письменные запросы к застройщику. Направьте застройщику официальный запрос по электронной и обычной почте (с уведомлением о вручении). В запросе изложите историю вопроса и задайте прямые вопросы:

1) «Просим подтвердить ваши устные заверения, данные нам до подписания ДКП (число), о том, что подключение к электрическим и газовым сетям будет произведено вами в течение одного месяца с даты сделки.»

2)«Просим предоставить разъяснения, почему обязанность по подключению к электросетям были возложены на нас, и почему нас не уведомили о реальных сроках подключения (6 месяцев).»

Ответ (или его отсутствие) сам по себе может служить доказательством. 

*Также направьте застройщику письменное требование о предоставлении технического плана в разумный срок (например, 14 дней).

Необходимо доказать Ваши убытки и причинение морального вреда

1. Сохраняйте все чеки, связанные с этим домом: оплата за подключение электричества, покупка временных решений (например, генератор, если покупали), оплата услуг юриста и т.д.

2. Доказательства морального вреда (особенно важно с ребенком-инвалидом), а именно медицинские документы. Если у вас есть справки о состоянии здоровья ребенка, они будут ключевым доказательством. Стресс, теснота и невозможность обеспечить ребенку комфортные условия — это серьезное основание для взыскания значительной компенсации морального вреда. 

2. Подготовьте письменную претензию застройщику.  Составьте ее в двух экземплярах. В претензии подробно изложите:

− Реквизиты: Ваши данные и данные застройщика (название компании, юридический адрес).
− Описание ситуации: Дата сделки, адрес дома. Укажите, что застройщик при заключении ДКП устно заверял вас о подключении света в течение месяца.
− Сообщите, что фактические условия (необходимость самостоятельной оплаты и ожидание 6 месяцев) являются для вас неприемлемыми, особенно с учетом наличия ребенка-инвалида, для которого требуются особые бытовые условия.
− Приложите копии документов от энергокомпании (заявка, квитанция об оплате).
− Суть нарушений: дом передан без необходимых для проживания коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение), что делает его непригодным для использования по целевому назначению; отсутствуеттехнический план, который является вашим законным правом как собственника; имеютсямногочисленные строительные нарушения (перечислите основные, которые вы обнаружили).
Перечислите все обнаруженные строительные нарушения (составьте дефектный акт, можно с привлечением независимого специалиста).

o Вы можете потребовать: возместить Вам расходы на подключение к электросетям; обеспечитьподключение в кратчайшие сроки (можно указать конкретный разумный срок, например, 1 месяц); предоставить технический план: Дляполучения технического плана можно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или заказать услугу у частного кадастрового инженера. Если застройщик по каким-то причинам не предоставил документы для постановки дома на кадастровый учёт, можно обратиться в прокуратуру или подать иск в суд, чтобы принудить застройщика или органы власти к действию…
− Ссылки на закон (например):
-Ст. 4 Закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП): Товар (дом) должен быть пригоден для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Дом без света и газа непригоден для проживания.

-Ст. 12 ЗоЗПП: Если продавец не предоставил полную и достоверную информацию о товаре, вы вправе требовать возмещения убытков.

-Ст. 309, 310 ГК РФ: Обязательства должны исполняться надлежащим образом.

-Ст. 456 ГК РФ: Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц и в надлежащем состоянии.нарушения.

− Ваши требования, тут могу предложить несколько вариантов на Ваше усмотрение (например):
— Безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, а именно: организовать и оплатить подключение дома к электрическим и газовым сетям, а также устранить выявленные строительные нарушения.

— Возместить вам понесенные расходы на подключение электричества (сумму, которую вы уже оплатили), а также компенсировать будущие расходы на газ. Компенсировать ваши моральные страдания.

Укажите, что в случае неисполнения требований в установленный Вами срок (обычно 10-15 дней), Вы будете вынуждены обратиться в суд.

3. Вручите претензию. Один экземпляр отдайте застройщику под подпись на втором (вашем) экземпляре. Если отказываются принимать — отправьте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении через Почту России.

4. Обращение в контролирующие органы(параллельно с претензией), что создаст дополнительное давление на застройщика.
− Можно подать жалобу на действия застройщика в прокуратуру, указав на обман потребителей, нарушение сроков и сдачу объекта, не соответствующего заявленным характеристикам.
− Государственная жилищная инспекция (ГЖИ). Можно обратиться с жалобой на строительные нарушения и на то, что дом, возможно, сдан с нарушениями процедуры ввода в эксплуатацию.
− При этом параллельно с претензией застройщику, не теряйте времени и контролируйте вашу заявку в энергокомпании. Направьте им официальный запрос о ходе работ и точных сроках подключения.
− Также обратитесь в Роспотребнадзор. Направьте туда жалобу с копией вашей претензии к застройщику. Роспотребнадзор может провести проверку и выдать предписание.
− обращение в суд (если предыдущие действия не помогли). (Найдите юриста. С вашей сложной ситуацией (ипотека, мат.капитал, ребенок-инвалид) самостоятельное ведение дела крайне сложно.) Судебное разбирательство — этокрайняя, но часто самая эффективная мера. Подсудность: подсудность дел, связанных с защитой прав потребителей, регулируется п.2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей». Иск о защите прав потребителей может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту:
• нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
• жительства или пребывания истца;
• заключения или исполнения договора.
Вы будете освобождены от уплаты государственной пошлины по данной категории споров. Исковое заявление можно составить по одному из двух основных вариантов:

Что требовать в суде:

— Взыскание расходов на подключение электричества.
— Компенсацию морального вреда (ваши переживания из-за невозможности переехать, ухудшение условий для ребенка-инвалида).
— Штраф в вашу пользу за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке (50% от присужденной суммы — ст. 13 ЗоЗПП).
— Судебные издержки (услуги юриста, экспертиза).
— Возместить понесенные расходы на подключение электричества, будущие расходы на газ или безвозмездно устранить недостатки в разумный срок (если выберете этот путь).