Затем, в 2014 году, по договору дарения она была по 1\2 доли переоформлена только на 2-х детей

Здравствуйте Эдуард! 

При использовании материнского капитала (МК) для покупки жилья обязательным условием(ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ) является выделение долей всем членам семьи:

— матери;  

— отцу;  

-всем детям.

В вашем случае нарушен ключевой принцип распределения долей:

— В 2012 г. квартира оформлена только на жену.

— В 2014 г. часть квартиры (½) передана детям по договору дарения.

— Доля супруга не выделялась ни на этапе покупки, ни позже.  

Такое распределение противоречит требованиям закона по следующим причинам:

1. При использовании МК необходимо одновременное оформление собственности на всех членов семьи.  

2. Одностороннее распоряжение (даже через дарение части детям) не компенсирует изначальное нарушение — доля отца должна была быть выделена на момент покупки. 

Риски для покупателя

1. Аннулирование сделок

   Прокуратура или иные надзорные органы могут оспорить как первоначальную покупку с использованием МК, так и последующее дарение.

2. Требование о выделении доли супруга

   Суд может обязать выделить долю отца в этой квартире — даже спустя годы после совершения сделок.

3. Истребование имущества

   Если нарушения будут признаны существенными, есть риск признания сделок недействительными и истребования квартиры в пользу первоначального собственника (жены) или государства.

4. Проблемы с регистрацией перехода права собственности

   Росреестр или МФЦ могут отказать в регистрации из-за выявленных нарушений при использовании МК.

5. Претензии со стороны Пенсионного фонда РФ (СФР)

   Фонд может инициировать проверку целевого использования МК и потребовать возврата средств или признания сделок недействительными.

Риск достаточно высок, учитывая:

— системную позицию госорганов по контролю за использованием МК;

— длительный период, в течение которого нарушение не было выявлено;

— отсутствие юридически обоснованного выделения доли супруга.

 Как минимизировать риски

1. Запросите полную историю сделок с объектом недвижимости, включая все правоустанавливающие документы.

2. Проверьте наличие справок о выделении долей из Пенсионного фонда, оформленных при использовании МК.

3. Проведите юридическую экспертизу с привлечением специалиста, который оценит:

    — законность всех сделок;

    — риски оспаривания;

    — возможность досудебного урегулирования.

4. Рассмотрите возможность досудебного урегулирования*

с продавцом:

    — выделение доли супруга сейчас (если это технически возможно);

    — корректировка сделок с учётом требований закона;

    — компенсация в случае невозможности исправления нарушений.

5. Включите защитные условия в договор купли-продажи. 

    — гарантии продавца об отсутствии нарушений при использовании МК;

    — ответственность за возможные иски и оспаривание сделок;

    — право на расторжение договора при выявлении нарушений.

6. Получите письменное согласие всех членов семьи чьи права могли быть нарушены (в т. ч. супруга).