Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли согласие супруга нотариальное?
Продаю квартиру по договору купли -продажи без ипотеки двоюродному брату до 14 лет. На квартире есть задолженность ЖКХ. Можно ли продать квартиру с долгом? Мама двоюродного брата в курсе. И нужно ли согласие органов опеки ?
Так же я в браке, квартира эта покупалась мной в браке на личные деньги. Нужно ли согласие супруга нотариальное ?
Здравствуйте. Анастасия.
1. Отвечаю на вопрос о задолженности ЖКХ.
Да, продать можно, потому что долги по коммунальным платежам не являются обременением, которое запрещает регистрацию перехода права собственности в Росреестре (в отличие от ипотеки или ареста). В соответствии с п. 3 статьи 158 ЖК РФ, Покупатель, став новым собственником, автоматически принимает на себя все долги по коммунальным услугам, включая долги за капитальный ремонт.
2. отвечаю на вопрос о согласии органов опеки на сделку.
Уровень дееспособности в 14 лет не позволяет самостоятельно совершать крупные сделки (пункт 2 статьи 26 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 ст.26 ГК, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (пункт 1 статьи 26 ГК РФ).
Органы опеки дают согласие не на саму сделку купли-продажи, которую подписывают родители от имени ребенка, а на то, что права и интересы ребенка не нарушаются. Их основная функция – контроль за соблюдением имущественных прав несовершеннолетнего.
Статья 60 Семейного кодекса РФ устанавливает, что «ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка».
Там же указано: «Реализация принадлежащих ребенку прав осуществляется его родителями… а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства.»
На практике это означает, что родители (попечители), действуя от имени 14-летнего, обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение такой крупной сделки.
3. Отвечаю на вопрос о согласии супруга на сделку.
Да, согласие требуется (статья 34 СК РФ: «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью..).
Поскольку квартира является совместной собственностью, для ее отчуждения требуется согласие второго супруга. Это согласие должно быть оформлено в строгом порядке.
Статья 35 СК РФ: „Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом… требуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.“
Сделка по продаже квартиры, совершенная без такого нотариального согласия, может быть признана судом недействительной по иску супруга, чье право было нарушено.
С уважением, юрист Тимченко Юлия Сергеевна.