Кто и на каком основании определяет цену земли?

Здравствуйте!

Вы как арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения, арендуемого у муниципального образования (района) более 3 лет, имеете право на его выкуп в собственность без проведения торгов при условии надлежащего использования участка по назначению (для сельскохозяйственного производства). Это предусмотрено Земельным кодексом РФ (ст. 39.3, п. 5 ч. 2), даже если в вашем договоре аренды ничего не указано о выкупе. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 9) также позволяет предусмотреть выкуп в договоре, но его отсутствие не лишает вас права инициировать процедуру по общим правилам.

Возможные действия с вашей стороны
1.Проверьте соответствие условиям: убедитесь, что участок используется по целевому назначению (без нарушений), нет задолженности по арендной плате, и прошло не менее 3 лет с даты заключения договора аренды. Если участок сформирован из более крупного арендованного, это тоже учитывается. Ограничения: выкуп невозможен, если земля изъята из оборота (например, заповедники, военные объекты) или предоставлена для специальных целей (религиозным организациям, казачьим обществам и т.п.).

2.Подайте заявление на выкуп: Обратитесь в администрацию района (как арендодателя) с заявлением о предоставлении участка в собственность без торгов. Заявление подается лично, через представителя, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг.  Срок рассмотрения — до 30 дней. Если отказ (например, из-за нецелевого использования), его можно обжаловать в суде.

3.Заключите договор купли-продажи: При положительном решении администрация подготовит проект договора. В нем фиксируется цена, условия оплаты (возможна рассрочка), описание участка. Подпишите договор и оплатите цену.

4.Зарегистрируйте  переход права собственности: после оплаты подайте документы в Росреестр через МФЦ: договор купли-продажи, заявление о регистрации, квитанцию госпошлины. Срок регистрации — 7–9 дней. Вы получите выписку из ЕГРН как подтверждение права собственности.

Если условия для выкупа без торгов не выполняются (например, нарушения в использовании), администрация может выставить участок на аукцион. В этом случае вы имеете преимущественное право участия, но цена может вырасти по итогам торгов.

Кто и на каком основании определяет цену
Кто определяет: цену устанавливает орган местного самоуправления (администрация вашего района) как продавец участка. Она фиксируется в договоре купли-продажи.
На каком основании: цена рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка (определяется Росреестром на основе оценки, актуальную стоимость можно проверить на Публичной кадастровой карте или в выписке ЕГРН). Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 39.4, ч. 3), для выкупа земель сельхозназначения после 3 лет аренды цена не превышает кадастровую стоимость и устанавливается законом вашего субъекта РФ (региона) в виде процента от кадастра — обычно 3–15% для поддержки сельхозпроизводителей. Дополнительно в цену могут войти неуплаченные арендные платежи. Для точной цены в вашем регионе рекомендую запросить информацию в администрации района или на сайте регионального органа по земельным отношениям.  Если кадастровая стоимость кажется завышенной, ее можно оспорить через суд или комиссию при Росреестре.

Рада, если смогла быть полезной! Буду признательна за Ваш отзыв.Если потребуется поддержка или помощь с документами — обращайтесь, я всегда на связи. С уважением, Ольга.