Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или нужно покупать больше того что сейчас?
Здравствуйте! Сейчас есть квартира, купленная в браке до рождения детей. Хотим купить ещё одну квартиру с использованием средств материнского капитала. Всей суммы (мат капитал+собственные накопления) скорее всего не хватит, поэтому придётся взять небольшой кредит. Хотим попасть под семейную ипотеку 6%. 1) Возможно ли купить вторичное жильё при таких условиях? 2) лучший использовать маткапитал на первичный взнос или потом на погашение ипотеки? 3) возможно ли вообще использовать мат капитал? Сейчас у нас 70 квадратов
, А планируем к покупке 40. Это будет считаться улучшением жилищных условий? Или нужно покупать больше того что сейчас? Свою квартиру оставляем.
1) Подходим ли мы под семейную ипотеку и можно ли купить вторичку?
Вопрос: На что вообще сейчас разрешена «семейная» и допустима ли вторичная квартира?
Ответ: Да, программа действует и не запрещает иметь другое жильё (ваши 70 м² этому не мешают). С 1.04.2025 семейную ипотеку разрешили на вторичном рынке, но не везде: в городах, где одновременно строится не более двух многоквартирных домов (исключены Москва/СПб и города Московской и Ленинградской областей). Для «вторички» есть допусловия: дом не старше 20 лет, не аварийный/под снос, продавец — не взаимозависимое лицо. И как и раньше — доступна новостройка, ИЖС и т.п. Ключевое требование к семье — есть хотя бы один ребёнок до 6 лет (или ребёнок-инвалид до 18 лет).
Вывод: Если ваш город попадает в зону, где «вторичка по семейной» разрешена, вы можете купить вторичное жильё под льготную ставку; если нет — рассматривать первичку по семейной или обычную ипотеку для вторички.
2) Можно ли использовать материнский капитал в вашей схеме?
Вопрос: Допустимо ли купить вторую квартиру (оставляя первую) с использованием МСК?
Ответ: Да. Закон прямо разрешает направлять МСК на приобретение жилого помещения или ипотеку (первоначальный взнос и/или досрочное погашение), в том числе по обязательствам, возникшим до права на МСК. Наличие другой квартиры не мешает — важно, чтобы покупка объективно улучшала жилищные условия семьи.
С 2025 года для покупок с МСК нужно заключение межведомственной комиссии о пригодности жилья (это про «не аварийное/пригодное»; меру ввели, чтобы отсечь покупку непригодных объектов).
3) Будет ли покупка 40 м² при сохранении 70 м² считаться улучшением жилищных условий?
Вопрос: Нужно ли, чтобы новое жильё было больше текущего?
Ответ: Нет. Закон не требует увеличивать метраж конкретной сделки. «Улучшение» — это приобретение жилого помещения (плюс иные варианты) и оценка того, что семье стало лучше: больше общей площади/отдельное жильё для части семьи/снижение стеснённости и т.п. Верховный суд указывал лишь на запрет «фиктивного улучшения» (например, непригодное жильё, покупка «микродолей» без изолированности и т.д.). Покупка дополнительной квартиры — это улучшение, даже если её площадь меньше 70 м², ведь совокупная обеспеченность семьи жильём растёт. Главное — объект жилой, пригодный; если покупается доля — она должна позволять выделить изолированное помещение.
4) Что выгоднее: пустить МСК в первоначальный взнос или на досрочное погашение потом?
Вопрос: Как минимизировать переплату и риски сделки?
Ответ: Экономически почти всегда выгоднее направить МСК в первоначальный взнос: вы снижаете тело кредита с первого дня, значит — проценты на «лишнюю» сумму не набегают вообще. Плюс по семейной ипотеке часто требуется минимум 20% ПВ — МСК поможет «добрать» эту планку. Практический нюанс: деньги МСК перечисляет СФР безналично после рассмотрения заявления (с 06.2025 — до 5 рабочих дней на решение + до 5 рабочих дней на перечисление; может продлиться до 12 дней, если запрашивают сведения). Банки решают это через целевой «заём под МСК» на ПВ: вы выходите на сделку, а когда СФР перечисляет средства, банк закрывает этот заём. Если сроки поджимают и банк/продавец не готовы ждать зачисления, тогда можно оформить ПВ своими/заёмными деньгами и направить МСК на быстрое досрочное погашение после выдачи — но тогда проценты за «переходный период» уже будут.
5) Какие обязательства по долям и важные «подводные камни»?
Вопрос: Кому и когда выделять доли и какие риски?
Ответ: При использовании МСК жильё оформляется в общую собственность родителей и детей (если в ипотеке — допускается нотариальное обязательство выделить доли после снятия/по согласованию с залогодержателем). Доли можно определить соглашением, закон не навязывает «равные», но все члены семьи должны стать собственниками. Срок — обычно 6 месяцев после покупки (если без ипотеки) либо после снятия обременения (если в ипотеке). Невыполнение — риск исков опеки/прокуратуры и возврата средств МСК. Продажа такой квартиры в будущем возможна только с разрешения опеки, с учётом сохранения/улучшения условий для детей.
Избегайте:
— сделок с взаимозависимыми лицами (близкие родственники) — банки/СФР часто это блокируют из-за риска «обналички»;
— покупки «проблемных» объектов (аварийное, долги по капремонту, перепланировки);
— оформления долей «микроразмера» или долей в неизолированном помещении.