Если обращаться в суд, то какое дело открывать гражданское или уголовное?

Здравствуйте!

По фактам: право собственности на квартиру уже зарегистрировано за вами (23.09), деньги продавцу перечислены (26.09), срок передачи по ДКП истёк (03.10), продавец не передал квартиру и теперь ссылается на «мошенников».

1) Какой процесс открывать?

 • Ваш основной путь — гражданский спор в суде общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ). Требования:

 1. об обязании освободить жилое помещение / устранить препятствия в пользовании (негаторный иск, ст. 304 ГК РФ);

 2. о понуждении к передаче квартиры (как индивидуально-определённой вещи, ст. 398 ГК РФ) и подписанию акта;

 3. о взыскании платы за пользование чужим имуществом за время просрочки (как неосновательное обогащение, ст. 1102, 1105 ГК РФ) и/или убытков (ст. 393 ГК РФ).

 • Уголовное производство — это возможная параллельная история продавца против третьих лиц (если её действительно обманули, мошенничество, ст. 159 УК РФ). Оно не отменяет действительность вашей сделки и не лишает вас права требовать передачу и выселение.

2) Почему право за вами (базовые нормы)

 • Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (у вас — 23.09): ст. 223, 551 ГК РФ; Закон № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

 • Продавец после регистрации — неправомерный владелец; его отказ освободить — это препятствие вашему пользованию (ст. 304 ГК РФ).

 • Ссылки продавца на «мошенников» не делают сделку ничтожной автоматически: оспаривание возможно только через суд по основаниям ст. 166–181 ГК РФ (заблуждение — ст. 178, обман/насилие — ст. 179, неспособность понимать значение действий — ст. 177). Пока такого решения нет, запись в ЕГРН действует (№ 218-ФЗ).

 • Даже при оспаривании: вы — добросовестный приобретатель, купили у собственника; изъятие у добросовестного возможно только в узких случаях (ст. 302 ГК РФ — «утеряно/украдено/вышло из владения помимо воли», что к обычной продаже не относится).

3) Что требовать в иске (структура)

 1. Обязать освободить квартиру и передать ключи/подписать акт (ст. 304, 398 ГК РФ).

 2. Взыскать с 04.10 (или с 03.10, когда истёк 7-й день по ДКП) по день фактической передачи плату за пользование (расчёт по среднерыночной/условно-договорной ставке аренды) — ст. 1102, 1105 ГК РФ.

 3. Убытки, если есть (хранение вещей, срыв переезда и т. п.) — ст. 393 ГК РФ.

 4. Судебные расходы — ст. 98, 100 ГПК РФ.

 5. Обеспечительные меры: запрет ответчикам чинить препятствия, запрет регистрационных действий/обременений в ЕГРН до окончания спора — ст. 139–144 ГПК РФ.

Подсудность — районный (городской) суд по адресу квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Приложите: ДКП, выписку ЕГРН, платёжные документы, переписку и протокол встречи 04.10, где отказались подписать акт.

4) Нужна ли досудебная претензия?

 • Для таких требований обязательного претензионного порядка нет (ГПК РФ его не устанавливает). Но короткая письменная претензия продавцу полезна: фиксирует просрочку и добросовестность. Отправьте заказным письмом/через мессенджер с отметкой о вручении.

5) Что делать оперативно (вне суда)

 1. Направьте претензию: «передать квартиру, освободить, подписать акт до (дата)».

 2. Заявление в МФЦ/Росреестр о запрете регистрации без личного участия владельца — дополнительная защита от любых попыток «переоформить» (мера из № 218-ФЗ).

 3. Если в договоре есть неустойка за просрочку передачи — предъявляйте её (это договорная санкция по ст. 330 ГК РФ).

 4. Полиция (по УПК РФ, ст. 144–145): ваше сообщение о препятствовании пользованию недвижимостью зафиксируют в КУСП; но основной результат вам даст гражданский иск.

6) Чем будут «отбиваться» продавцы — и что важно знать

 • «Обманули мошенники — хотим расторгнуть»: расторжение возможно только по основаниям ГК РФ; «обман третьих лиц» сам по себе не равен обману со стороны покупателя (ст. 179 ГК РФ).

 • «Продавец не осознавал»: у вас есть свежие справки ПНД/НД; плюс сделка шла через ДомКлик/банк. Это аргументы добросовестности и вменяемости.

 • «Нет акта — нет передачи»: акт — доказательство, а не правоустанавливающий документ. Право уже зарегистрировано (ст. 551, 223 ГК РФ); отсутствие акта не лишает вас права вселения/выселения прежнего владельца (см. ст. 304 ГК РФ).

7) Документы к иску

 • ДКП + все допсоглашения, график «+7 дней».

 • Выписка ЕГРН на вашу фамилию (23.09).

 • Платёжные документы (26.09).

 • Переписка/протокол встречи 04.10, где отказались подписать акт/освободить.

 • Расчёт «платы за пользование» (по рынку) и, если есть, неустойки по договору.

⸻

Итог

 • Идёте в гражданский суд (районный/городской) с негаторным иском + понуждение к передаче + взыскание платы за пользование/убытков (ст. 304, 398, 1102, 1105, 393 ГК РФ; ст. 30, 131–132, 139–144 ГПК РФ; № 218-ФЗ).

 • Досудебка не обязательна, но направить претензию полезно.

 • Уголовка — отдельная линия продавца против «мошенников»; ваши права как собственника защищаются в гражданском порядке.

Буду Рада плюсику, для меня это очень важно. 

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 50-100-200 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина