Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке, и какие документы и договор нужны?

Здравствуйте. Для начала надо получить согласие банка. Ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При согласии банка нужно получить справку о размере долга. После чего делается 3--стороннее соглашение о том, что покупатель платит остаток долга и квартира в дальнейшем продаётся. 

Либо через предварительный ДКП, в котором указывается обязательство продавца погасить долг получить долг после аванса, например.

Далее заключается основной договор, который стороны подписывают и передают в Росреестр для регистрации.

Здравствуйте, Игорь!

Текущий залогодатель (собственник, заемщи) вправе произвести отчуждение объекта ипотечной недвижимости третьему лицу — в соответствии с требованиями статьи 37 Закона "№ 102 «Об ипотеке (залоге надвижимости)»,

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Поэтому, Вам, совместно с залогодателем, предварительно, нужно обратиться в банк, то есть, к залогодержателю — за получением согласия на будущую сделку.

Здравствуйте, Игорь.

В рамках услуги «вопрос-ответ» можно сказать следующее.

Существует два варианта:

1. С получением согласия залогодержателя банка

2. Без такового.

В первом случае продавец направляет в банк уведомление в порядке ст.37.1 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) и получает от него согласие на самостоятельную реализацию, в нем среди прочего указывается размер задолженности, минимальная цена продажи, порядок расчетов, дата начала и окончания срока самостоятельной реализации.

Во-втором случае заключается предварительный договор (см. ст.429 ГК РФ), по которому Вы и продавец принимаете на себя обязательства, в будущем заключить основной договор купли-продажи, задолженность продавца банку погашается за счет внесенного Вам задатка или аванса (оплата производится на счет продавца в банке-залогодержателе, с которого производится списание в счет кредита), предусматриваются также обязательства продавца произвести действия для досрочного погашения (обычно им подается заявление о досрочном погашении), и рег.действия по погашению записи об ипотеке в ЕГРН. По погашению ипотеки заключается основной договор. При неисполнении обязательств продавцом способом защиты Ваших прав и возврата уплаченного остается только судебный порядок.

И то и другое сопровождается юр.проверкой квартиры (перед всеми действиями), и после проведения которой дается юр.заключение и формируется перечень документов, которые необходимы.

Полностью схема приобретения ипотечной квартиры может быть рассмотрена индивидуально в чате.

С уважением