С какого момента квартира считается в собственности?

На практике продать квартиру, купленную по ДДУ в 2024 году с ипотекой, маткапиталом и субсидией — можно, но только если соблюдены сразу несколько юридических и бюрократических условий. Здесь важно понимать, что квартира обременена сразу тремя разными «интересами» — банка, детей (через маткапитал) и государства (через субсидию), и каждый из этих участников должен сказать своё «да».

Во-первых, банк. Пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге, а значит — распоряжаться ею без согласия банка нельзя. Это прямой запрет, установленный пунктом 2 статьи 346 и статьёй 353 Гражданского кодекса РФ. На практике это решается двумя способами: либо вы продаёте квартиру с «погашением под сделку» (покупатель перечисляет деньги, часть из них идёт банку, ипотека закрывается, и залог снимается), либо по согласованию с банком покупатель принимает на себя ваш долг — это называют «переводом долга». Без согласия банка ни о какой продаже речи быть не может — регистрирующий орган просто не пропустит сделку.

Далее — материнский капитал. Раз жильё покупалось с его использованием, у детей должны быть оформлены доли. Это не просто рекомендация, а требование части 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ и статьи 37 Гражданского кодекса РФ. Смысл в том, что государство не даст вам ухудшить жилищные условия детей. Поэтому, если вы решите продать квартиру, в которой у них есть доли, органы опеки разрешат это сделать только при условии, что дети получат взамен не меньше: либо сразу выделяются новые доли в другой квартире, либо на специальные счета перечисляются деньги, эквивалентные их долям, до момента покупки нового жилья. И тут опытные юристы всегда предупреждают: «опека почти никогда не верит на слово» — если вы скажете «продадим, а потом построим дом», вам вежливо, но твёрдо откажут. Нужен конкретный план альтернативной сделки, документы, подтверждающие, что дети не останутся без крыши над головой.

Третий слой — муниципальная субсидия. Почти во всех соглашениях о предоставлении соцвыплаты есть пункт, запрещающий продажу квартиры в течение пяти лет с момента регистрации права собственности без согласия администрации. Иногда там прямо прописано: «в случае отчуждения — вернуть субсидию». Это не федеральная норма, а локальные правила конкретной программы, поэтому нужно поднять свой договор и внимательно перечитать условия. Например, в регламентах города Кургана действительно есть такой пункт — запрет на продажу жилья в течение пяти лет с даты регистрации права. Проверить это можно и в выписке из ЕГРН: если стоит отметка об обременении, значит, потребуется согласие органа или возврат средств.

Если все три согласования получены — банк дал добро, опека одобрила сделку с обеспечением прав детей, администрация разрешила или сняла требование по субсидии — продать квартиру вы можете абсолютно легально.

Теперь — когда вы вообще стали собственником. Юридически право собственности возникает только после госрегистрации в ЕГРН (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ). Но для налогов с 2024 года действуют другие правила. В пункте 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ прямо указано: если жильё куплено по договору долевого участия (ДДУ), срок владения для целей НДФЛ считается с даты полной оплаты по договору, а не с даты регистрации права. Это важно, потому что часто деньги внесли ещё до сдачи дома, а акт приёма-передачи и регистрация произошли только через несколько месяцев. Так что если вы, например, оплатили всю сумму 15 апреля 2024 года, то именно с этой даты начнётся отсчёт трёх- или пятилетнего минимального срока владения, даже если в собственность оформили только в 2025-м.

Теперь о самом сроке. По общему правилу продавать жильё без налога можно через пять лет после приобретения. Но есть исключение — трёхлетний срок применяется, если это единственное жильё, если квартира получена по наследству или дарению от близких родственников, приватизирована или оформлена по договору пожизненного содержания. В нашем случае интересен именно вариант с «единственным жильём»: если это ваша единственная квартира, минимальный срок владения сокращается до трёх лет. Однако «единственность» проверяют на дату перехода права собственности покупателю, и если у вас есть другое жильё, этот срок не применят. Закон также вводит «правило 90 дней»: можно купить новое жильё за три месяца до продажи старого, и оно не будет ломать «единственность». Таким образом, если вы оплатили ДДУ в 2024 году, то без НДФЛ продать квартиру получится в 2027-м — при условии, что это ваше единственное жильё. Если нет — только в 2029 году, через пять лет.

Отдельный момент: субъекты РФ вправе снижать минимальный срок владения региональным законом, но на практике это делают крайне редко, поэтому стоит уточнить региональное законодательство.

Что будет, если продать раньше? Тогда придётся заплатить НДФЛ. Ставка для налоговых резидентов — 13% (или 15%, если годовой доход превышает 5 млн рублей). Налоговая база определяется как большая из двух сумм: цена по договору купли-продажи или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (сейчас 0,7, но с 2025 года регион может установить 1). Из этой базы можно вычесть вычет 1 млн рублей либо свои реальные расходы на покупку — всё, что документально подтверждено: стоимость по ДДУ, проценты банку, средства маткапитала и субсидии. Минфин и ФНС прямо разъясняют, что при продаже расходы учитываются полностью, даже если часть была оплачена маткапиталом или за счёт господдержки — ведь это расходы на приобретение жилья, просто профинансированные разными источниками. Поэтому налог при грамотном подходе можно уменьшить до нуля.

Отдельно нужно помнить про детей: срок владения по их долям считается так же, как у родителей, с даты полной оплаты по ДДУ. Это важное изменение, убравшее прежнюю несправедливость, когда у родителей срок шёл раньше, чем у детей. Но если продаёте раньше трёх или пяти лет, налог возникает у всех собственников, включая несовершеннолетних, — просто за них платят родители.

В итоге всё упирается в три практических шага. Сначала проверить документы: выписку из ЕГРН — кто собственники, есть ли обременения, ипотека, запреты, условия субсидии. Затем определить дату полной оплаты по ДДУ — именно от неё отсчитываются три или пять лет для НДФЛ. И наконец, понять, является ли жильё единственным — если да, то можно выйти из налогового режима через три года. Если же продавать раньше — готовиться к согласованиям: банк, опека, администрация. При этом лучше заранее продумать налоговое планирование: собрать все платёжки, акты и документы, чтобы подтвердить расходы.

Если коротко — продать можно, но только согласовав всё с банком, опекой и администрацией, и при этом важно учитывать налоговые сроки. Для налога по ДДУ срок идёт с даты полной оплаты, а не регистрации. Если квартира единственная — три года, если нет — пять. При досрочной продаже можно уменьшить налог на всю сумму документально подтверждённых расходов, включая маткапитал и субсидию. Так что схема сложная, но абсолютно реализуемая — главное не нарушить ни один из трёх «барьеров»: банковский, детский и муниципальный.