Здравствуйте, мы с братом являемся наследниками квартиры, в наследство не вступили, находимся в долях по покупке квартиры на материнский капитал, прошло два года со дня смерти матери

Здравствуйте, Константин.

Продажа недвижимости, приобретённой с использованием материнского капитала, особенно если среди собственников есть несовершеннолетние, требует соблюдения ряда обязательных процедур. Рассмотрим возможные нюансы и шаги, которые необходимо предпринять в вашей ситуации.

1. Оформление наследства:

— Хотя квартира была куплена вами обоими на деньги материнского капитала, формально после смерти матери необходимо вступить в наследство, даже если доли уже определены. Несовершеннолетнему брату потребуется участие органов опеки и попечительства (ООП).
— Необходимо обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. Так как брат несовершеннолетний, его представителем будете выступать вы как опекун.

2. Получение согласия ООП:

— Продажа имущества несовершеннолетних проводится исключительно с разрешения органа опеки и попечительства. Органы опеки будут проверять условия будущей покупки жилья и оценивать соблюдение имущественных прав брата.
— Перед продажей вам потребуется представить органам опеки проект договора купли-продажи и доказательства того, что права ребёнка не нарушены, а условия проживания улучшатся.

3. Покупка новой квартиры:

— После одобрения органами опеки, вы сможете приступить к поиску покупателя и оформлению сделки. Рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи, согласовать сроки оплаты и передачи собственности.
— Новая квартира также должна соответствовать требованиям законодательства относительно долей детей, использованных при покупке первой квартиры с участием материнского капитала.

4. Налоговые обязательства:

— Поскольку квартира находилась в собственности менее минимально установленного предельного срока (три года для недвижимости, полученной по договору дарения, приватизации или по наследству), при продаже придётся уплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13% от суммы превышения налогового вычета (1 млн рублей).

5. Переход права собственности:

— Покупатель, оплатив стоимость недвижимости, становится собственником после внесения записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Поскольку ваша проблема комплексная (вступление в наследство за пределами срока + материнский капитал + участие опеки) — рекомендую обратиться к юристу/адвокату для сопровождения всех процедур.