Квартира переписана по дарственной, но в ней прописан ребенок 12 лет

Здравствуйте, Александр.

Ребенок, которому 12 лет, сохраняет право пользования квартирой, даже если она была переписана по договору дарения. Это право не прекращается автоматически с переходом права собственности к другому лицу.
Обоснование:

Право пользования: Регистрация по месту жительства (прописка) сама по себе не является определяющим фактором для возникновения или прекращения прав на жилое помещение. Важно, сохраняется ли за ребенком право пользования квартирой.
Право пользования ребенка: В случае, когда ребенок является членом семьи собственника жилого помещения, он имеет равное с собственниками право пользования этим жилым помещением. Это право сохраняется за ним, даже если собственник квартиры меняется.
Прекращение права пользования: Право пользования жилым помещением может быть прекращено, например, в случае добровольного выезда из жилого помещения в другое место жительства. Однако, сам факт смены собственника квартиры не является основанием для автоматического прекращения права пользования несовершеннолетнего.

Статья 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (определяет понятие регистрации).
Часть 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (о правах членов семьи собственника).
Пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (о прекращении права пожизненного проживания).