Есть ли в Законе о банкротстве такое положение, что арбитражный управляющий должен передать мне квартиру без долгов?

Добрый день, Вадим!

По вашему вопросу о приобретении квартиры с торгов по банкротству и обязанности арбитражного управляющего передать имущество без долгов могу дать следующие разъяснения.

Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, при реализации имущества должника на торгах действительно существует принцип очищения имущества от обременений. Однако в отношении задолженности по взносам на капитальный ремонт ситуация имеет свои особенности.

В соответствии с п. 5 ст. 213.26 Закона о банкротстве, продажа имущества гражданина осуществляется финансовым управляющим в порядке, установленном данным законом, и освобождает имущество от залогов и иных обременений. Однако задолженность по взносам на капитальный ремонт имеет особый статус.

Согласно ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, включая неисполненную предыдущим собственником обязанность по уплате взносов.

Таким образом, задолженность по взносам на капитальный ремонт является особым видом обязательства, которое в силу прямого указания Жилищного кодекса РФ следует за объектом недвижимости и переходит к новому собственнику.

Верховный Суд РФ в Определении от 23.01.2020 N 306-ЭС19-22343 подтвердил, что задолженность по взносам на капитальный ремонт не является личным долгом предыдущего собственника, а представляет собой обременение, связанное с самим объектом недвижимости.

В вашем случае, если арбитражный управляющий ранее говорил вам о необходимости передачи квартиры без долгов, возможно, он руководствовался общим принципом очищения имущества от обременений. Однако в отношении взносов на капитальный ремонт действует специальная норма Жилищного кодекса, которая имеет приоритет.

Вы можете обратиться к арбитражному управляющему с запросом о погашении данной задолженности за счет конкурсной массы должника до передачи вам квартиры. Если управляющий откажется, вы вправе обжаловать его действия в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, ссылаясь на ранее сложившуюся практику и общие принципы реализации имущества при банкротстве.

Также рекомендую проверить условия договора купли-продажи, который вы заключили при приобретении квартиры на торгах. Возможно, в нем содержатся положения относительно имеющейся задолженности.

Удачи в делах!