У меня был земельный участок 7.7 соток.В 2017 г построила дом 460 кв.м ( согласно КИТ 0.6), затем размежевала участок

 Росреестр приостановил изменение ВРИ вашего участка на код 2.1 (ИЖС), потому что его площадь 313 кв.м меньше минимально допустимой 400 кв.м согласно ПЗЗ города Сочи (решение Городского Собрания Сочи № 202 от 29.12.2009).

Почему дочери изменили ВРИ, а вам — нет: Участок дочери 457 кв.м соответствует минимальной площади 400 кв.м, поэтому ей изменили ВРИ. Ваш участок 313 кв.м не соответствует требованиям ПЗЗ.

Что делать:

1. Отозвать заявление: Оставьте участок с текущим ВРИ. Обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства администрации города Сочи и уточните, можно ли при текущем ВРИ использовать дом для проживания или как гостевой дом. 

2. Объединить участки с дочерью: Объединить оба участка обратно в один (770 кв.м), затем разделить на 400 кв.м (получит ВРИ код 2.1) и 370 кв.м (останется без кода 2.1, так как меньше минимума). Требуется согласие дочери.

3. Найти альтернативный ВРИ: Запросите в администрации города Сочи выписку из ПЗЗ для вашей территориальной зоны (пгт Сириус, ул. Общинная) и изучите, какие виды разрешенного использования допускают участки площадью 313 кв.м.

4. Увеличить участок: докупить свободную землю (при наличии).

До 28.01.2026 нужно устранить причины приостановления или отозвать заявление. Иначе Росреестр откажет в изменении ВРИ. Отказ не лишает вас права на дом и участок — они остаются в вашей собственности с текущим ВРИ.

Еще такой вопрос: поможет ли объединение двух участков в долевую собственность изменить вид разрешенного использования земли в соответствии с классификатором гостевых домов?

 Да, поможет. После объединения ваших 313 кв.м и 457 кв.м дочери получится один участок 770 кв.м, который соответствует минимальной площади 400 кв.м для ВРИ код 2.1 (ИЖС) по ПЗЗ Сочи. Росреестр не будет возражать против изменения ВРИ.

Уточните в выписке из ЕГРН, какой ВРИ сейчас у вашего участка — это поможет понять, нужно ли вообще его менять?

согласно ПЗЗ города Сочи (решение Городского Собрания Сочи № 202 от 29.12.2009), утвержденным в соответствии со ст. 30, 31, 32 Градостроительного кодекса РФ (№ 190-ФЗ от 29.12.2004). Приостановление произведено на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Изменение ВРИ регулируется ст. 37 ГрК РФ и ст. 7 ЗК РФ.

Здравствуйте, Анна!

Почему возникла проблема?

Причина приостановления кадастрового учета вашего земельного участка заключается в несоответствии вида разрешенного использования фактически осуществляемым действиям.

Изменение ВРИ возможно лишь при соблюдении определенных условий и требований градостроительных регламентов. Например, назначение постройки должно соответствовать установленному виду разрешенного использования участка.

Согласно Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, основанием для отказа в учете изменений сведений об участке является несоответствие фактического использования установленным правилам территориального зонирования.

Вариант 1: Изменение назначения построек

Чтобы устранить проблему, вам потребуется привести назначения ваших строений в соответствие с видом разрешенного использования. Если ваши дома соответствуют критериям гостиниц, то стоит подать заявление о внесении соответствующих изменений в регистрационные органы.

Это позволит избежать дальнейших проблем с кадастровым учетом.

Вариант 2: Объединение участков

Объединение двух смежных земельных участков возможно, однако само по себе оно не гарантирует автоматического изменения ВРИ. Процедура объединения предполагает соблюдение ряда формальных процедур и получение разрешения органов местного самоуправления.

После объединения участки будут считаться единым объектом права собственности, но изменение ВРИ произойдет лишь при наличии оснований, предусмотренных законом.

Здравствуйте,  Анна.

Отвечаю как эксперт сайта.

Решение о приостановке смены ВРИ законное и обоснованное, соответствует статье 26 ФЗ О государственной регистрации недвижимости ввиду того что размер Вашего участка не соответствует требованиям к предельным размерам земельных участков установленным в соответствии со статьей 11.9 Земельного кодекса РФ Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (от 400 до 1000 кв.м.).

Вам не нужно ждать 28.01.2026, можете подать заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в соответствии со статеьй 31 ФЗ О государственной регистрации недвижимости.

После чего можете объединить участки с дочерью посредством соглашения с установлением долевой собственности на участок с сохранением права собственности на Ваши дома.

После чего вместе с дочерью пройдете классификацию в соответствии с  Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 августа 2025 г. N 1345 «Об утверждении Положения о классификации гостевых домов».

Будут сложности, обращайтесь за помощью в чат личных сообщений.

С уважением!  Г.А. Кураев

Анна, добрый день! Ситуация не очень приятная, при условии, что по сути участок ваш с назначением ИЖС и используется как ИЖС. Я полагаю, что Росреестр не прав в вашем случае. Потому как минимальный размер участка в 4 сотки установлен для образования новых участков, при изменений ВРИ под уже существующим объектом, не должны учитываться предельные размеры. Например, в моем регионе в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) это прямо и прописано, поэтому под жилыми домами граждане формируют участки с меньшей площадью, чем предусмотрено в ПЗЗ в части предельных размеров. В вашем ПЗЗ не смотрели, нет такой оговорки? Если есть, то можно написать сначала руководству управления Росреестра в вашем регионе жалобу на исполнителя, либо в центральный аппарат Росреестра в Москву, все это можно сделать через официальный сайт Росреестра. Это если говорить о том, чтобы суметь разрешить вопрос без суда. 

Еще есть вариант, он требует обращения в администрацию. Когда ВРИ участка не соответствуют ВРИ участка, утвержденным в классификаторе, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412, то в администрацию подается заявление об установлении соответствия ВРИ вашего участка ВРИ в классификаторе. Ваша администрация конечно может ссылаться также на предельные размеры, но это незаконно. Ваш участок по сути ИЖС, просто называется по старому варианту, когда еще не было классификатора, называли ВРИ как кому в голову взбредет. Но заявление подать можете и уже как будет ответ, можно будет понимать, что делать.

ч 11 ст 34 171-ФЗ от 23.06.2014 года 

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

ч 13 ст 34 171-ФЗ от 23.06.2014 года 

по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Можно параллельно идти по двум путям.

Посмотрите в ПЗЗ, что говорится об уже сформированных участках и под объектами. 

Добрый вечер, уважаемая Анна !

Значит, исходя из предоставленной Вами информации, проанализировав «досконально» Вашу сложившуюся непростую ситуацию, и действующее законодательство (прикрепленные скрин выписки зем.участка, сведения из выписки ЕГРН) по достаточно вопросу существенному вопросу о приостановлении кадастрового учета в отношении земельного участка, то с юридической точки зрения, хотел бы пояснить нижеследующее.

Во-первых, прежде всего, отмечу, что, в силу сложившейся правоприменительной практики и ведения подобных, в том числе судебных дел, действительно имеет место быть когда, чиновники как органа местного самоуправления, так и Росреестра отказывают из за якобы назначения самой земли, и размежевании участков, что не соответствует разрешенному перечню назначения земель, и не только, тем самым творят безобразие и произвол.

Во-вторых, если руководствоваться действующим законодательством РФ, то по факту Ваш земельный участок ИЖС, но называется по старому, когда вообще еще не существовало классификатора.

Да и в силу ч. 11 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», любое разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Поэтому по обращению любого правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков.

И такое решение по факту также является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Поэтому параллельно возможно и желательно обращения в местный орган самоуправления (администрацию). Когда ВРИ участка не соответствуют ВРИ участка, утвержденным в классификаторе, в силу Приказ Росреестра N П/0412, от 10.11.2020 г. то местный орган самоуправления куда подается заявление об установлении соответствия ВРИ Вашего участка ВРИ в классификаторе.

Тем более если по факту, нет соответствия п. 1 статьи 4 ФЗ от 07.06.2025 № 127-ФЗ. Вид разрешенного использования земельного участка не соответствует наименованию в классификаторе, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Где следует все же устранять все «возникшие разночтения».

С учетом того, что у Вас был земельный участок и Вашими силами был построен жилой а после Вы произвели «размежевание» земельного участка в силу ст.43 ГрК РФ.

И по факту Вы вправе были изначально обратится в ЕГРН с заявлением в Росреестр об устранении любых разночтений в наименовании «ВРИ» земельного участка в соответствии с согласно классификатора (Для индивидуального жилищного строительства», в целях присвоения статуса гостевых домов».

Поэтому все же в сложившейся ситуации, возможно отзывать заявление из Регистрационной палаты (Росреестра), которое ранее было Вами подавно на изменение ВРИ в силу ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

И в дальнейшем Вы соответственно вправе будете пройти аккредитацию.

С учетом изложенного все же вполне может изменить ситуацию и поможет именно объединение 2—х земельных участков в долевую собственность изменить ВРИ земли в соответствии с классификатором гостевых домов соответственно.

Единственное, если кадастровый инженер засомневается или скажет, что невозможно. Так как по факту на участке 313 кв.м ВРИ есть в «справке ИСОГД», а в самой выписке отсутствует, т.е., вграфе ВРИ невозможно будет менять и после объединения.

В дальнейшем ничего иного не остаётся и придется оспаривать в досудебном административном порядке или в судебном в силу ст.218 КАС РФ.

Полагаю, что до этого не дойдет и Вы все согласуете.

Поэтому действуйте уважаемая Анна, нужно не отчаиваться, а добиваться и отстаивать свои законные права и все у Вас обязательно получится. И у Вас есть не просто шансы но и основания отстоять свою правоту.

Рад был Вам максимально помочь.

С уважением,

Частнопрактикующий юрист,

член «Ассоциации юристов России»

Виталий Александрович