Может нужно какой-то контракт заключить или не прописывать ей себя в собственники, и чтоб я был одним собственником и не брал ее в созаемщики?

Здравствуйте, Виктория!

Как сделать так, чтоб после одобрения ипотеки, она смогла также продать квартиру без уплаты налога (чтобы не являлась второй собственностью)?

Ваш случай регламентируется нормами Налогового кодекса РФ, конкретно статьей 217.1, определяющей условия освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости.

Так как ваша супруга стала собственницей квартиры по договору долевого участия в декабре 2021 года, минимальный срок владения ею для целей освобождения от налога составил ровно 3 года. Этот срок завершился в декабре 2024 года, значит, начиная с января 2025 года, она вправе продавать данную квартиру без налоговых последствий.

Теперь касательно планов взять семейную ипотеку и последующей сделки купли-продажи.

Ваша задача — обеспечить сохранение режима единоличного владения квартирой Вашей супругой вплоть до момента её реализации.

Для этого целесообразно оформить новую покупку по ипотеке исключительно на своё имя, без привлечения супруги в качестве покупателя или созаемщика. Важно, чтобы новая квартира была зарегистрирована исключительно на Вас, тогда предыдущая квартира останется единственной собственностью супруги, и проблем с освобождением от налога не возникнет.

При этом вам необязательно заключать брачный договор или специальное соглашение, достаточно соблюдать простую схему: пусть новый объект недвижимости будет зарегистрирован исключительно на Ваше имя, а прежняя квартира остаётся предметом личного владения супруги.

Здравствуйте

Да есть выход из ситуации Виктория. Максимум за 90 дней до продажи единственного жилья можно купить ещё одно жилое помещение, и тогда наличие второго объекта в собственности не повлияет на порядок налогообложения.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

 При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Здравствуйте Виктория! Предложенные вами варианты для целей сохранения статуса «единственного» жилья для жены и не уплаты НДФЛ с его продажи, рабочие, но не выгодные для жены поскольку квартира приобретенная в браке независимо от того на кого она оформлена является совместной собственностью супругов. А жене нужно сохранить ее льготу и не платить НДФЛ с продажи ее собственной квартиры. Данную льготу можно сохранить, если супруги купят в ипотеку вторую квартиру предположим большей площадью в срок не превышающий 90 дней до  даты государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую  квартиру жены от нее к покупателю( (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Информация ФНС России «О расширении перечня применения минимального трехлетнего срока владения недвижимым имуществом, освобождающего от уплаты НДФЛ при его продаже», письма Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558, от 30.04.2020 г. № 03-04-05/35516). Приведу вам как это выглядит на примере:

Я не знаю когда у жены была зарегистрирована ее квартиру, но предположим дата регистрации продаваемой  квартиры жены в ЕГРН — 12 декабря 2021 года.  12 ноября 2025 года супруги берут ипотеку  и регистрируют право собственности на  квартиру с большей площадью, а 12 января 2026 года жена продает свою старую квартиру. Период между датой регистрации  новой квартиры (12 ноября 2025 г.) и продажей«старой» квартиры жены (12 января 2025 г.) составил менее 90 дней. В данной ситуации налог с продажи не уплачивается, несмотря на то, что на момент продажи квартира не являлась единственной для жены. Если вас интересуют еще более детальные моменты вашей сделки уточняйте, будем разбираться.