Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Здравствуйте, хотим снять дом с последующим выкупом за материнский капитал, у продавца этот дом тоже куплен
Здравствуйте, хотим снять дом с последующим выкупом за материнский капитал, у продавца этот дом тоже куплен за мат капитал, её ребёнку 11 лет и второму уже 20 лет, готова продать только через 7 лет, когда ребёнку будет 18. Подскажите пожалуйста как можно составить документ, чтоб он был в силе до полного расчёта, а не так, чтоб продавец выгнала нас через год
Добрый день, Алина!
Ваша ситуация связана с несколькими юридическими аспектами: использованием материнского капитала, долгосрочной арендой с последующим выкупом и защитой ваших интересов как будущего покупателя.
Прежде всего, важно понимать, что продавец, купивший дом за материнский капитал, обязана была выделить доли детям в приобретенном жилье. Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
Для вашей ситуации можно рассмотреть следующие варианты оформления отношений:
1. Договор аренды с правом выкупа (опцион на покупку):
— Заключается долгосрочный договор аренды (до 5 лет)
— В договоре прописывается право выкупа по истечении срока
— Фиксируется будущая стоимость дома
— Указывается, что часть арендных платежей будет засчитана в счет выкупной цены
2. Предварительный договор купли-продажи:
— Заключается параллельно с договором аренды
— Фиксируются существенные условия будущей сделки (цена, сроки, порядок расчетов)
— Предусматривается задаток/аванс
— Указывается, что основной договор будет заключен после достижения ребенком 18 лет
Важные моменты, которые следует учесть:
1. Нотариальное удостоверение документов повысит их юридическую силу.
2. В договоре аренды необходимо четко прописать:
— Невозможность одностороннего расторжения договора арендодателем без веских причин
— Условия, при которых договор может быть расторгнут
— Ответственность сторон за нарушение условий договора
— Порядок внесения арендной платы и учет ее в счет будущего выкупа
3. В предварительном договоре купли-продажи указать:
— Точную идентификацию объекта недвижимости
— Фиксированную цену или порядок ее определения
— Обязательство продавца оформить продажу после достижения ребенком 18 лет
— Существенные штрафные санкции за отказ от заключения основного договора
4. Рассмотрите возможность регистрации долгосрочного договора аренды в Росреестре (если срок аренды более года), что даст дополнительные гарантии.
5. Учтите, что для продажи дома продавцу потребуется согласие органов опеки и попечительства, так как затрагиваются права несовершеннолетнего.
Обратите внимание, что при использовании вами материнского капитала для покупки, вы также будете обязаны выделить доли всем детям в приобретаемом жилье в соответствии с тем же п. 4 ст. 10 ФЗ №256-ФЗ.
Рекомендую также предусмотреть в договоре аренды пункт о том
Добрый день, Алина!
Ваша ситуация связана с несколькими юридическими аспектами, которые необходимо учесть при оформлении отношений с продавцом дома.
Прежде всего, отмечу, что продавец дома, приобретенного за материнский капитал, обязана была оформить доли на своих детей согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Поэтому дом, скорее всего, находится в долевой собственности, где собственниками являются не только продавец, но и ее дети.
В вашем случае возможны следующие варианты оформления отношений:
1. Договор аренды с правом выкупа (опцион на покупку)
Это наиболее подходящий вариант в вашей ситуации. Согласно ст. 429.2 ГК РФ, вы можете заключить договор аренды с опционом на покупку. В этом договоре необходимо четко прописать:
— Срок аренды (7 лет до достижения ребенком 18 лет)
— Размер арендной платы
— Условия будущей купли-продажи (цена, порядок расчетов)
— Возможность зачета арендных платежей в счет будущей покупки
— Ответственность сторон за нарушение условий договора
2. Предварительный договор купли-продажи с договором аренды
Согласно ст. 429 ГК РФ, вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором будут зафиксированы условия будущей сделки. Параллельно заключается договор аренды на 7 лет. В предварительном договоре необходимо указать:
— Существенные условия основного договора
— Срок заключения основного договора (после достижения ребенком 18 лет)
— Задаток или обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ)
Важные моменты, которые следует учесть:
1. Нотариальное удостоверение
Для большей юридической защиты рекомендуется нотариально удостоверить договоры (ст. 163 ГК РФ).
2. Государственная регистрация
Договор аренды на срок более 1 года подлежит государственной регистрации согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.
3. Согласие органов опеки
Поскольку собственниками долей в доме являются несовершеннолетние дети, для заключения предварительного договора купли-продажи может потребоваться согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
4. Материнский капитал
Использование материнского капитала для покупки жилья регулируется ст. 10 ФЗ №256-ФЗ. После приобретения жилья вы обязаны будете оформить доли на своих детей.
5. Обеспечение исполнения обязательств
Для защиты ваших интересов можно предусмотреть неустойку за нарушение условий договора (ст. 330 ГК РФ) или задаток (ст. 380 ГК РФ).
Учитывая сложность ситуации, рекоменд