По перепланировке также - надо ли вносить изменения в техпаспорт?

Геннадий, я очень понимаю вашу тревогу — за каждой цифрой в этих бумагах чувствуется не просто квадратный метр, а уверенность, что всё «чисто», банк не завернёт сделку, а бюрократия не подкинет сюрприз. Это абсолютно нормальное волнение: вы входите в большой и сложный процесс, и хочется понимать, где реальный риск, а где просто рабочая мелочь.

Начнём с главного — площади. Для жилого дома (ИЖС или ЖД) в ЕГРН учитывается не только «тёплая» часть, но и веранда, терраса, балкон, лоджия — всё, что находится в пределах внешнего контура здания. Это закреплено в Требованиях к определению площадей Росреестра, пункт 10.3 Приказа № П/0393 от 23.10.2020, где прямо указано, что площадь дома определяется по внутренним поверхностям наружных стен и включает площади веранд и прочих подобных помещений. Старые БТИ-документы могли показывать иную картину — там часто различали «летние помещения» и «основной состав объекта», и от этого путаница: в техпаспорте веранда могла быть вынесена отдельно. Но для Росреестра сейчас всё однозначно — веранда входит в площадь дома.

Что касается расхождения в 0,85 м² — это сущая ерунда. Методика Росреестра сама предусматривает округление: линейные размеры измеряются с точностью до 0,01 м, а площадь — до 0,1 м². Небольшие различия неизбежны из-за толщины отделки, линии замера, способа обмера веранды. Для кадастра и тем более для банка это не проблема: Росреестр при регистрации сделки опирается на уже внесённые в ЕГРН данные, а банк смотрит на отчёт оценщика и правовое состояние объекта. Если в отчёте используется площадь из ЕГРН, то разница менее метра никак не повлияет ни на стоимость залога, ни на решение по ипотеке. Разве что вежливо предупредите менеджера, чтобы в банке не удивились этой мелочи.

Теперь о перепланировке. Вы убрали ненесущую перегородку, и это совершенно не страшно. Главное — не путать правила для квартир и домов. Статьи 25–28 Жилищного кодекса РФ регулируют перепланировки помещений в многоквартирных домах, а не в индивидуальных. Для жилого дома действует другой порядок — по Градостроительному кодексу, статья 51.1: уведомление требуется только в случае реконструкции, то есть когда меняются параметры здания — контур, высота, этажность. Перегородка внутри дома к этому не относится, поэтому никакие уведомления подавать не нужно.

Но вот что действительно стоит сделать — привести технические документы к фактическому состоянию. В ЕГРН хранятся характеристики объекта (в том числе площадь), а планы этажей прикладываются в составе технического плана. Если вы хотите, чтобы в документах всё совпадало, вызывайте кадастрового инженера: он снимет обмеры, составит техплан и при необходимости подаст его в Росреестр для учёта изменений. Это предусмотрено статьями 24 и 71 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если выяснится, что ошибка в площади — не из-за ваших изменений, а старая техническая неточность (например, веранда когда-то была посчитана по внешнему периметру), подаётся заявление об исправлении реестровой ошибки по статье 61 того же закона. Росреестр такие вещи исправляет без проблем при наличии техплана.

Ипотека при этом никуда не денется. По закону об ипотеке № 102-ФЗ предмет залога сохраняется, даже если вы уточняете его характеристики. Главное — уведомить банк: коротко сообщите, что площадь уточнена, но стоимость и состояние дома не изменились. Этого достаточно, чтобы не нарушить условие договора о сохранности залога.

Как бы я поступил на вашем месте? Сначала взять у продавца свежую выписку ЕГРН и оценочный отчёт, чтобы убедиться, что в них всё совпадает и объект действительно числится как жилой дом, а не квартира. Затем показать банку свою находку про 0,85 м² — пусть зафиксируют, что это техническое расхождение. В договоре купли-продажи важно закрепить цену «за объект в целом», а не «за метр», и прописать, что расхождения площадей в пределах одного метра считаются техническими и не влияют на цену. Плюс — добавить гарантию продавца об отсутствии самовольной реконструкции. После покупки можно заказать новый техплан и, если нужно, уточнить сведения в Росреестре через МФЦ.

Частые ошибки тут — путать нормы для квартир и домов, начинать согласовывать перепланировку по ЖК РФ, хотя дом подчиняется Градостроительному кодексу; вычитать веранды из площади дома, хотя они должны учитываться; не прописывать условия о технических расхождениях в договоре; или вовсе не уведомлять банк. Всё это решается одной грамотной последовательностью действий.

Итак, если коротко: веранда по Приказу Росреестра № П/0393 входит в площадь жилого дома; расхождение в 0,85 м² — допустимая погрешность и не влияет ни на регистрацию, ни на ипотеку; согласование перепланировки по ЖК РФ вам не нужно, потому что это не квартира, а индивидуальный дом; и да, после покупки вы сможете без проблем уточнить площадь и исправить возможные ошибки через кадастрового инженера по статьям 24 и 61 закона № 218-ФЗ. Всё это — рутина, а не бюрократический кошмар. Так что вы не стоите на краю бумажной пропасти, а просто шаг за шагом приводите документы в порядок.

Здравствуйте,  Геннадий.

Банк, как правило проверяет жилые помещения фактически и с неузаконенной перепланировкой сделку он не согласует (откажет в выдаче кредита). Лучше не скрывать реальную  ситуацию от банка.

Веранда внутри помещения включается в общую площадь дома в силу п. п. 5, 10, 10.3 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393 Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.

Если веранда является открытой, то она не включается в площадь жилого помещения согласно письма 

МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 27 апреля 2017 года N ОГ-Д23-4932 Относительно включения в площадь жилого здания, жилого помещения площади балконов, лоджий, веранд и террас для целей осуществления государственного кадастрового учета.

Лучше обязать продавца привести документы в порядок, внести изменения в Тех.план в установленном порядке, через кадастрового инженера и обращение в Росреестр.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте!

Что касается площади веранд, то включается в общую площадь дома в ЕГРН, если веранда закрытая и отапливаемая (п.п. 5, 10, 10.3 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393). Открытые веранды не включаются (Письмо Минэкономразвития от 27.04.2017 № ОГ-Д23-4932). Расхождение в 0.85 м² – существенная ошибка, искажающая кадастровую стоимость и объект оценки для банка.
Перепланировка по обстоятельствам вашего вопроса является неузаконенной (ст. 26 ЖК РФ).

Согласно нормы, переустройство и (или) перепланировка помещения в доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Подробнее тут: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd

С перечнем документов, можете ознакомиться по ссылке выше.

Банк при проверке объекта почти наверняка откажет в ипотеке, так как принимает в залог только объекты с юридически «чистыми» документами.

Порядок согласования (требования к заключению соглашений) определен в Постановлении Правительства РФ от 27.09.2011 N 797 «О взаимодействии между многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг и федеральными органами исполнительной власти, органами государственных...».

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_119932/dd992072a93d2b6b1d21e73ca012e40f638e7e42/#dst100036
Покупать дом с такими проблемами – рисковать. Банк может не одобрить сделку. Требуйте от продавца устранить нарушения до покупки, как узаконить перепланировку через орган местного самоуправления и внести изменения в техплан через кадастрового инженера для корректировки площади в ЕГРН. Исправлять это после сделки будет вашей проблемой и затратами.
Таким образом, ключевые риски – это отказ банка в ипотеке из-за неузаконенной перепланировки и некорректной площади, что требует устранения продавцом до заключения сделки.