Проживает все время, делает ремонт, ухаживает, платит коммунальные платежи

Добрый вечер, Анна!

Оформление дома, в котором ваша мама проживает более 20 лет, возможно несколькими способами, в первую очередь через судебное признание права собственности в силу приобретательной давности или, если применимо, в рамках «дачной амнистии»

Самый вероятный способ в данной ситуации — это обращение в суд с иском о признании права собственности на основании статьи 234 Гражданского кодекса РФ (приобретательная давность). Для этого необходимо соблюдение ряда условий, которые, судя по вашему описанию, выполняются:
Длительность владения: Ваша мама проживает в доме более 20 лет. Срок приобретательной давности для недвижимости составляет 15 лет непрерывного добросовестного открытого владения.
Непрерывность владения: Владение не прерывалось в течение всего срока.
Открытость владения: Ваша мама не скрывала факт владения домом, что подтверждается проживанием и оплатой коммунальных услуг.
Добросовестность владения: Ваша мама, вступая во владение, не знала и не должна была знать об отсутствии у нее права собственности (например, если дом был получен по устной договоренности, оставлен родственниками без оформления наследства и т.д.).

Владение как своим собственным: Она несла бремя содержания имущества (ремонт, уход, оплата ЖКУ), что свидетельствует об отношении к дому как к своему собственному. 

Необходимо выяснить, имеет ли дом законного собственника в ЕГРН. Если собственник есть, но он давно не предъявлял прав на имущество, это усложнит процесс, но не сделает его невозможным. Если дом признан бесхозяйным, процедура может быть немного иной (через местную администрацию с последующим судом).

Если дом расположен на земельном участке, который также не оформлен или имеет определенный статус (например, для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства), возможно применение упрощенного порядка оформления — «дачной амнистии». 
Для этого может потребоваться проведение кадастровых работ, получение технического плана дома и подача уведомления о начале/окончании строительства в местную администрацию (в зависимости от ситуации).
Этот путь обычно быстрее и проще, если он применим к конкретной ситуации.

С уважением, адвокат Сарбаев К.Э. 

Здравствуйте, Анна, г. Воронеж.

Моя мама проживает в доме уже более 20 лет, но дом не оформлен. Как его можно оформить? Проживает все время, делает ремонт, ухаживает, платит коммунальные платежи.

Ваша мама может оформит права на дом в судебном порядке в силу приобретательной давности в соответствии со статьей 234 ГК РФ, если владеет фактически более 15 лет, открыто пользуется этим имуществом домом, также несет все расходы по дому, делает ремонт, оплачивает налоги.

Лицо — гражданин

не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом,… в течение пятнадцати лет ...

приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).