В 2015 году купила нежилое помещение для собственного бизнеса, сейчас его сдаю в аренду

Бухгалтер думает, что нельзя, так как сдаю в аренду. Но ведь за доход от аренды я плачу налоги… Помогите пожалуйста разобраться.

 Добрый день! Порядок учета расходов на УСН определен ст. 346.16 НК РФ. Согласно п. 3 указанной статьи

В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение… в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активовсо сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активамис момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

при этом в расходах допускается учитывать амортизацию за весь период. Как разъяснял Минфин РФ, напр. в Письмо Минфина России от 02.06.2021 N 03-11-06/2/43690

При этом в расходах учитывается сумма амортизации, начисленная в отношении данных основных средств в соответствии с положениями главы 25 Кодекса за период с момента их учета в составе расходов при УСН до даты их реализации (передачи).
Возможность учета в расходах остаточной стоимости основных средств, реализованных до истечения вышеуказанных сроков их полезного использования, статьей 346.16 Кодекса не предусмотрена.

товаром данное имущество  считать оснований нет поскольку, как понимаю, Вы его учитывали как ОС, но и расходы не требуется пересчитывать раз они не учитывались тем более что 10 лет уже наверно прошло с момента приобретения. 

Здравствуйте Марина.

Учитывая, что Вы заказали мнение двух юристов, дополню коллегу.

Ответ: при реализации ОС на УСН (доходы минус расходы) учесть расходы на приобретение возможно.

При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 346.11 НК РФ).

НДС.

С 2025 года ИП на УСН являются налогоплательщиками НДС, однако при соблюдении установленных условий могут быть освобождены от исполнения обязанностей налогоплательщика (пункт 1 статьи 143, пункт 1 статьи 145, пункт 3 статьи 346.11 НК РФ, подпункт «а» пункта 1, подпункт «б» пункта 72 статьи 2, часть 2 статьи 8 Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ).

ИП на УСН при соблюдении установленных условий вправе применять пониженные ставки НДС 5 или 7%. Вместо пониженных ставок можно применять ставку 20% (пункты 3, 8, 9 статьи 164 НК РФ). Налоговая база по НДС определяется в общем порядке.

Следует обратить внимание на будущие изменения законодательства с 2026 года. Изначально предполагалось, что все, чей доход превышает 10 млн рублей, начнут платить НДС уже с 2026 года. Теперь условия смягчились: 

2026 год: НДС будут платить те, чей доход выше 20 млн рублей.
2027 год: планка снизится до 15 млн рублей.
С 2028 года: планка опустится до 10 млн рублей.

Выводы.

Если продажа недвижимости будет в 2026 году, следует обратить внимание на то, как повлияет эта продажа на общий доход 2026 года. Не приведет ли это к возникновению обязанности по уплате НДС. Если продажа в этом году, то ее тоже нужно будет учитывать в совокупном доходе 2025 года, но здесь лимит пока — 60 млн. руб.

УСН

Если индивидуальный предприниматель реализует недвижимое имущество, которое использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН.

Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от его реализации (пункт 1 статьи 249, пункт 1 статьи 346.15 НК РФ).

Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 346.16 НК РФ: в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств..

В случае несоблюдения минимального срока владения основным средством необходимо пересчитать налоговую базу за весь период пользования основным средством с момента его учета в составе расходов до даты реализации (последний абзац пункта 3 статьи 346.16 НК РФ).

Действительно в Письме Минфина от 02.06.2021 N 03-11-06/2/43690 обращено внимание на то, что: если налогоплательщик реализовал основные средства до истечения вышеуказанных сроков, то в этих случаях осуществляется перерасчет налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, за все отчетные (налоговые) периоды ее применения, в которых были учтены расходы на приобретение основных средств по правилам главы 26.2 Кодекса, для чего из состава расходов исключаются расходы на приобретение основных средств.
При этом в расходах учитывается сумма амортизации, начисленная в отношении данных основных средств в соответствии с положениями главы 25 Кодекса за период с момента их учета в составе расходов при УСН до даты их реализации (передачи).
Возможность учета в расходах остаточной стоимости основных средств, реализованных до истечения вышеуказанных сроков их полезного использования, статьей 346.16 Кодекса не предусмотрена.

Судебная практика по этому вопросу также обращает внимание на следующее.

ВС РФ по схожему вопросу разъяснял следующее:  если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения в рамках иного (общего или специального) режима налогообложения…
Воля законодателя направлена не на лишение субъектов предпринимательства, применяющих УСН, права учитывать расходы по приобретению основных средств, доходы от использования которых облагались в рамках иного режима налогообложения, а на установление экономически обоснованного налогообложения, для чего эти расходы распределяются между налоговыми базами, формируемыми в связи с эксплуатацией и отчуждением основных средств, облагаемыми в рамках разных налоговых режимов соответственно (Определение ВС РФ от 18.05.2020 N 304-ЭС20-1243 по делу N А70-829/2019).

Схожий подход отражен и в Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023 N 12АП-11789/2022 по делу N А12-15102/2022: В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН. По общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения.
Ссылки налогового органа на письма Минфина от 02.06.2021 N 03-11-06/2/43690, от 19.11.2020 N 03-11-06/2/100677, от 26.04.2019 N 03-11-11/30795 отклоняются судебной коллегией, поскольку письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации по налогам и сборам имеют информационно-разъяснительный характер.
Кроме того, в других разъяснениях Минфин России приходило к выводу о том, что доходы от реализации можно уменьшить на остаточную стоимость проданного основного средства (письмо от 24.10.2018 N 03-11-11/76344).
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что налоговым органом не определены реальные налоговые обязательства Предпринимателя по УСН за 2019 год с учетом финансового результата, полученного налогоплательщиком от вложений в приобретение основных средств, что является неправомерным, в связи с чем оспариваемое решение налогового органа не соответствует нормам действующего налогового законодательства и подлежит признанию недействительным.