Я хочу расторгнуть сделку, чтобы мне погасили ипотеку, как это можно сделать?

Здравствуйте!

Правовая ситуация:

– объект уже был обременён арестом → возможна ничтожность/оспоримость государственной регистрации перехода права и ипотеки;

– спор о законности регистрации при наличии ареста + исковые требования к застройщику и, возможно, к банку о защите прав добросовестного приобретателя и возмещении убытков.

Основные нормы права

Госрегистрация и проверка ограничений

Ст. 1, 8.1, 131 ГК РФ – права на недвижимость и их ограничения подлежат госрегистрации, запись в ЕГРН имеет юридическое значение.
ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
– ст. 1, 7, 8 – сведения ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях (в т.ч. арест) обязательны для учёта Росреестром;
– ст. 26, 27, 28 – основания для приостановления/отказа в регистрации при наличии препятствий (в т.ч. арестов, запретов).

Ипотека, кредит и договор купли-продажи

ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 1, 3, 6, 10 – ипотека как залог, обеспечивающий исполнение обязательства по кредиту.
ГК РФ:
– ст. 166–181 – недействительность сделок;
– ст. 450–452 – изменение и расторжение договора.

Добросовестный приобретатель

Ст. 302 ГК РФ – защита добросовестного приобретателя от виндикации, если имущество выбыло не по воле собственника;
правовая позиция ВС РФ: добросовестный приобретатель вправе требовать возмещения убытков от лица, по вине которого он лишается имущества (как правило, продавца/застройщика, иногда – банка, если тот знал/должен был знать о рисках).

Ответственность застройщика

Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 4, 12, 14 – ответственность исполнителя/продавца за недостатки товара/работ, введение потребителя в заблуждение, причинение имущественного вреда.
При приобретении жилья у застройщика часто применяется также Закон № 214-ФЗ, но при индивидуальном доме договор может быть оформлен иначе (купля-продажа готового объекта, инвестиционный договор и т.п., нужно смотреть конкретно).

Ответственность Росреестра/банка

Росреестр обязан учитывать действующие ограничения (арест) и при их наличии приостанавливать/отказывать в регистрации (ст. 26, 27, 29 Закона № 218-ФЗ).
Банк при одобрении ипотечной сделки проводит правовую экспертизу объекта (как минимум на основании ЕГРН), но закон прямо не возлагает на него «абсолютную гарантию» чистоты объекта; тем не менее, при очевидном нарушении и доказанном знании о рисках возможны требования о возмещении убытков.

Возможные направления защиты

Оспаривание/расторжение договора купли-продажи с застройщиком
Основания:

существенное нарушение продавцом требований закона и условий договора – объект обременён арестом, под угрозой сноса, что делает невозможным нормальное использование (ст. 450 ГК РФ);
введение покупателя в заблуждение относительно правового статуса объекта (ст. 178, 179 ГК РФ применимы по ситуации, но суды осторожны);
как потребитель – право на отказ от договора и требование возврата уплаченной суммы + возмещение убытков (Закон о защите прав потребителей при наличии потребительского характера сделки).

Требования к застройщику о возмещении убытков
Даже если объект будет изъят/снесён в пользу администрации (исход дела администрация–застройщик ещё значим), вы вправе требовать с застройщика:

возврата уплаченной цены;
возмещения убытков (расходы по ипотеке, проценты, иные расходы, связанные со сделкой);
возможно – компенсации морального вреда (как потребитель).

Вопрос погашения ипотеки
Кредитный договор и договор купли-продажи – разные договоры. Расторжение купли-продажи или признание её недействительной само по себе не прекращает автоматически кредитное обязательство перед банком. Чтобы банк погасил кредит за счёт продавца, в судебном решении должно быть:

либо обязание застройщика возвратить банку сумму кредита (как надлежащему выгодоприобретателю);
либо взыскание суммы с застройщика в вашу пользу, но фактически дальше всё равно придётся гасить кредит и рассчитываться с банком.
Практика идёт по пути:
вы судитесь с застройщиком,
взыскиваете с него сумму, эквивалентную вашим расходам (включая ипотечные платежи),
и уже на эти средства (или через уступку требования) закрывается кредит.

Алгоритм действий

Получить документы и выписки

Выписку из ЕГРН на дом и участок с историей записей (даты наложения ареста/запрета, даты регистрации перехода права и ипотеки).
Кредитный договор, договор ипотеки, договор купли-продажи/ДДУ, акт приёма-передачи.
Документы по делу администрации к застройщику (определения суда, иск, сведения о требованиях о сносе).

Юридическая оценка

Необходимо очно показать все документы специалисту: от статуса ареста (судебный, обеспечительный, исполнительный) и предмета иска администрации сильно зависят формулировки требований.
При подтверждении, что арест существовал на момент сделки, а Росреестр всё равно зарегистрировал – есть основания для комплексного иска.

Подготовка иска к застройщику (основное направление)
Варианты требований (формируются с учётом конкретных документов):

о расторжении договора купли-продажи (или признании его недействительным) в связи с существенным нарушением со стороны продавца;
о взыскании уплаченной за дом суммы;
о возмещении убытков (проценты по ипотеке, страхование, госпошлины, иные расходы);
при потребительском характере – о компенсации морального вреда и штрафе по ст. 13 Закона о ЗПП.

Ответчики/третьи лица:

основной ответчик – застройщик (продавец);
банк и администрация, как правило, привлекаются третьими лицами (в зависимости от позиции).

Отношения с банком

Параллельно вести переписку с банком:
– уведомить о выявленных обстоятельствах (наложенный арест, иск администрации о сносе);
– направить копии документов;
– просить рассмотреть возможность участия банка в переговорах с застройщиком/мировом соглашении;
– фиксировать добросовестность (штрафы за просрочки, если будут, потом можно пытаться снизить как следствие объективных обстоятельств).
В ряде случаев банки идут на реструктуризацию/мораторий до разрешения судебного спора.

При необходимости – отдельные требования к Росреестру

Требования об оспаривании записи о регистрации, признании незаконными действий регистрирующего органа, если это необходимо для разрешения спора (но основной экономический интерес у вас – к застройщику).

Краткий вывод

Формально расторгнуть сделку только с банком и «заставить» банк сам погасить ипотеку за счёт застройщика вы не можете. Ипотека – ваш долг перед банком, и он сохраняется до его полного погашения или исполнения третьим лицом.
Основной юридический путь – иск к застройщику (продавцу) как к лицу, которое продало объект с серьёзным правовым дефектом (арест, риск сноса): расторжение/недействительность договора, возврат цены и возмещение убытков (включая ипотечные расходы).
Статус добросовестного приобретателя даёт вам аргументы для защиты (особенно, если дом всё-таки будет снесён или право будет прекращено), но механизм реализации – через суд, с привлечением застройщика, а банк остаётся кредитором до исполнения обязательства.

С учётом сложности и стоимости спора (дом, ипотека, риск сноса, участие администрации) целесообразно обратиться к юристу по спорам с застройщиками и ипотечным объектам, чтобы он подготовил конкретный иск с учётом всех документов.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина