Само здание разделено на 7 помещений с кадастровыми номерами каждый

Здравствуйте!

По сути вопрос упирается в:

принцип единства судьбы здания и земельного участка;
допустимость «перевода помещения в здание» как самостоятельного объекта.

Нормативное регулирование

Единство судьбы здания и земельного участка

П. 1 ст. 552 ГК РФ: при продаже здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования.  
Ст. 35 ЗК РФ:

не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу;
отчуждение здания, сооружения, принадлежащих одному лицу с земельным участком, проводится вместе с земельным участком (или соответствующей его частью/долей).  

П. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11: сделки, направленные на отчуждение здания без земельного участка (или наоборот), если всё принадлежит одному лицу, являются ничтожными.  

Права на землю при продаже помещений в здании

В правоприменении (в т.ч. позиции Верховного Суда) исходит из того, что при продаже помещения в здании покупатель приобретает долю в праве на земельный участок, пропорциональную его объекту, и эта доля следует судьбе помещения (принцип единства судьбы земли и недвижимости). 

Статус помещений и зданий как объектов недвижимости

ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ: здание и помещение являются разными видами объектов недвижимости; помещение образуется и учитывается внутри здания на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером (ст. 40, иные нормы).  
Помещение как объект кадастрового учёта не существует без здания; «перевести помещение в здание» без фактического формирования отдельного строения (отдельный контур, фундамент, стены, кровля) и соответствующей реконструкции нельзя.

Раздел земельного участка

Образование новых земельных участков (раздел, выдел, перераспределение) допускается по правилам ЗК РФ и ГрК РФ при соблюдении градостроительных регламентов и минимальных размеров участков, а также с учётом расположения на них зданий/сооружений (в т.ч. недопустимость образования участков, не обеспеченных доступом и пр.).  

Вывод по существу вопроса

Продать помещения в существующем здании в принципе возможно, но обязательно вместе с долей в праве на земельные участки.
Нельзя продавать только помещение, оставляя землю полностью за собой – это противоречит ст. 35 ЗК РФ и принципу единства судьбы земли и недвижимости.
При продаже помещения покупателю подлежит переходу доля в праве собственности на соответствующий земельный участок (или участки). Эта доля может быть прямо определена в договоре либо следовать из закона (как доля, соответствующая части здания).  
«Перевести помещения в здания» только юридически (через изменение вида объекта в ЕГРН) нельзя:

здание – это самостоятельный объект строительства с собственным контуром;
помещение – часть здания.
Чтобы появилось «новое здание» вместо помещения, нужно фактически сформировать отдельное строение (реконструкция/новое строительство) и поставить его на кадастровый учёт как новый объект. Простая переквалификация в Росреестре без строительных работ и разрешений законодательством не предусмотрена.  

Теоретически вариант с разделом здания на несколько самостоятельных зданий и разделом земельных участков возможен только при реальной реконструкции (например, если это по сути блокированные секции или отдельные корпуса), с соблюдением градостроительных норм и регламентов. Это сложная и затратная процедура и не является «простым» вариантом решения проблемы продажи нескольких помещений.

Рекомендованный алгоритм действий

Проанализировать существующие записи в ЕГРН:

какой объект учтён как «здание»;
как описаны два земельных участка (вид разрешённого использования, площадь, обременения).

При подготовке договора купли-продажи помещения:

включить в предмет договора не только помещение, но и соответствующую долю в праве на каждый земельный участок, на котором расположено здание;
указать размер доли (если возможно – пропорционально площади помещения / экономически оправданной схеме).

Обеспечить одновременную подачу в Росреестр:

заявления о регистрации перехода права собственности на помещение;
заявления о регистрации перехода доли в праве собственности на земельный участок (участки).

Если регистрирующий орган ранее отказал из-за отсутствия в договоре указания на землю – скорректировать договор в соответствии со ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ и повторно обратиться на регистрацию.  
Рассматривать вариант реконструкции с образованием отдельных зданий и новых земельных участков имеет смысл только после градостроительного анализа (ПЗЗ, минимально допустимые размеры участков, техвозможность отделения конструктивных блоков). Это длительная и дорогая процедура и в обычной ситуации не требуется для продажи нескольких помещений.

Итог

Юридически корректный путь: продавать отдельные помещения в составе единого здания, одновременно отчуждая покупателям доли в праве собственности на земельные участки, а не пытаться «переводить» помещения в отдельные здания.
Простого механизма «превращения» помещений в здания без реальной реконструкции законом не предусмотрено.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина