Правомерно ли ипотечное обременение квартиры от застройщика при проектном финансировании

Question

Добрый день. Рассматриваем к покупке квартиру от застройщика в новостройке в ипотеку. Дом уже сдан, застройщик прислал кадастровый номер квартиры по которому квартира уже в собственности и что главное имеет обременение в виде ипотеки судя по реестру. На мой вопрос об этом, представитель застройщика ответил, что дом был на проектном финансировании и поэтому квартира так отображается в росреестре. Мне нужна консультация по этому вопросу, такой сделке и тому насколько это правомерно и корректно со стороны застройщика.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Квартира действительно находится в ипотеке, судя по открытым источникам. Продать без выведения её из ипотеки не получится. Для начала надо вывести из под ипотеки и получить согласие залогодержателя, а уже потом оформлять на Вас. Ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи , дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем — физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте. Даниил! При ипотеки в обеспечении обязательств, залогодержателю передается недвижимое имущество При этом ипотека может установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. (ст.2 Закона №102-ФЗ). Жилое помещение заложенное по ипотеки, может быть продано лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено самим договором. 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем — физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона. ст.37 Закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» насколько это правомерно и корректно со стороны застройщика. Это может быть правомерным. Если квартира будет продана, например с согласия залогодержателя либо договором с ним предусмотрено, например продажа без согласия залогодержателя. Поэтому для точного ответа необходимо выяснить у застройщика о согласии залогодержателя на продажу квартиры либо нужно ознакомиться с договором, который застройщик заключил с залогодержателем, в части условий ее продажи.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Дом уже сдан, застройщик прислал кадастровый номер квартиры по которому квартира уже в собственности и что главное имеет обременение в виде ипотеки судя по реестру. В собственности у Застройщика? А в пользу кого залог? На мой вопрос об этом, представитель застройщика ответил, что дом был на проектном финансировании и поэтому квартира так отображается в росреестре. Нужна полна информация, пока мало, что можно сказать. Пока квартира в ипотеке, её приобрести нельзя без согласия залогодержателя, но Вам нужно не согласие, а снятие обременения. Потому что согласие может залогодержатель и даст, но Вы приобретёте квартиру с обременением, и на неё смогут обратить взыскание по чужим обязательствам. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу 1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. я правильно понимаю, что это не новостройка по факту уже? и провести как новостройку её банк не даст Это уже нужно узнавать в банке, смотреть условия той льготной программы, по которой Вы хотите приобрести жильё. В этой программе должно быть указано, что банк считает новостройкой.