Есть ли правовой механизм перевести такие договора с ТСЖ на УК, минуя перевод сначала на прямые договора с каждым собственником жилья?

Руслан, то, что вы описываете, — очень понятное и, честно говоря, распространённое беспокойство. Дом хочет перейти на управление управляющей компанией, но в голове сразу всплывают два страшных сценария: во-первых, что возникнет хаос с платежами — кто кому платит, куда уходят деньги, что в итоге будет в квитанции. А во-вторых, что ресурсники увидят момент перехода как удобное время «перетащить» дом на прямые договоры, а ТСЖ оставят крайним с долгами. И это абсолютно нормальный страх, потому что коммунальная система — штука инертная, но конфликтная; если заранее не выстроить правовой порядок, она начинает жить своей жизнью, и там легко стать жертвой случайности.

Если отбросить шум, то вся российская коммунальная модель держится на двух легальных конструкциях. Первая — классическая, обычная: договоры ресурсоснабжения РСО заключает с УК или с ТСЖ. Собственники платят исполнителю коммунальных услуг — это прямо следует из ст. 155 ЖК РФ — а исполнитель уже рассчитывается с ресурсником по Правилам № 124, и обязанности УК или ТСЖ заключать такие договоры закреплены в ч. 12 ст. 161 ЖК РФ. То есть по умолчанию модель такая: РСО → УК/ТСЖ → жители.

Вторая возможная модель — прямые договоры. Они описаны в ст. 157.2 ЖК РФ и появляются только в трёх предусмотренных законом случаях: когда собственники сами принимают такое решение (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), когда РСО реализует своё право из-за задолженности УК/ТСЖ (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ), и когда дом уже был на прямых договорах и сохраняет их при смене способа управления (п. 3 ч. 1 и п. 3 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ). Вот что важно: переход с ТСЖ на УК сам по себе не создаёт никаких прямых договоров автоматически. Закон не привязывает одно к другому.

Но если просто выбрать УК и ничего больше не делать — договора ТСЖ–РСО оставить, с ресурсниками не переоформиться, договор управления с УК подписать и надеяться, что оно само заработает — получится, по сути, юридическое раздвоение. Должником перед ресурсником остаётся ТСЖ, дом управляется УК, жители платят УК, а ресурсник выставляет счета ТСЖ и, если что-то не сходится, пишет претензии в адрес ТСЖ. Суд в такой ситуации встанет на сторону того, кто покажет последовательную договорную картину, а у дома будет фактически две параллельные реальности: финансовая и правовая. Это худшее, что можно сделать — поэтому нужна формальная передача обязательств по договорам с РСО.

Хорошая новость в том, что сделать это можно двумя законными путями, и ни один из них не предполагает автоматических прямых договоров с собственниками.

Самый понятный путь — расторгнуть договоры ресурсоснабжения между ТСЖ и РСО и заключить новые договоры между УК и РСО. Договоры ресурсоснабжения — по сути, публичные, и РСО не может безосновательно уклоняться от заключения их с той управляющей организацией, которую выбрал дом. Это вытекает из публично-правовой природы снабжения и закреплено в логике ч. 12 ст. 161 ЖК РФ. В этой схеме всё просто: в один день прекращается действие договора с ТСЖ, и с той же даты начинает действовать договор с УК. Никаких прямых договоров, никакого дробления платежей.

Второй путь — чуть более «юридический», но тоже абсолютно рабочий. Это замена стороны в договоре — перевод прав и обязанностей от ТСЖ к УК через трёхстороннее соглашение. Здесь работают общие нормы ГК РФ: уступка требования — ст. 382, перевод долга — ст. 391–392. Главное — согласие ресурсоснабжающей организации, которое фиксируется в самом соглашении. Тогда договор номинально остаётся прежним, но вместо ТСЖ в нём фигурирует УК. С точки зрения практики это считается нормальным и регулярно признаётся судами.

Что важно сделать дому, чтобы всё прошло чисто и без подвохов?

Прежде всего — провести общее собрание, где собственники меняют способ управления (ст. 161 ЖК РФ), выбирают УК, утверждают договор управления по ст. 162 ЖК РФ и при этом не принимают решение о прямых договорах (иначе они появятся, хотите вы того или нет). Можно и нужно уполномочить кого-то — председателя ТСЖ или иное лицо — подписание соглашений с ресурсниками о расторжении или изменении договоров. Затем заключается договор управления с УК, согласуются даты начала управления, уведомляются РСО и жилинспекция, и с каждым ресурсником оформляется либо новое соглашение, либо трёхсторонняя замена стороны.

Здесь есть несколько подводных камней, которые жизненно важно понимать. Первый — долги. Если у ТСЖ имеется задолженность перед РСО, равная двум среднемесячным платежам и подтверждённая самим ТСЖ или судом, РСО вправе отказаться от договора и перевести дом на прямые договоры по ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. И если они решат воспользоваться этим правом в момент перехода — дом уйдёт на прямые автоматически. Поэтому задолженность нужно либо погасить, либо предметно договориться с РСО о том, что долг остаётся за ТСЖ, а УК начинает работать «с чистого листа». И попытки «по умолчанию» повесить старые долги на УК не работают: ст. 391 ГК РФ прямо говорит, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Второй камень — нельзя торопиться ликвидировать ТСЖ раньше времени. Пока не оформлены все отношения с ресурсниками, ТСЖ должно продолжать существовать: ликвидируемое юрлицо ограничено в создании новых обязательств, и это может вызвать куда больше проблем.

Третий камень — никакой «подстраховки» в виде решения «а давайте примем прямые, если что». После последних изменений ЖК РФ выйти из режима прямых договоров можно только при согласии всех собственников (ч. 7.1 ст. 157.2 ЖК РФ), а собрать 100 % голосов — задача почти фантастическая. Поэтому, если хотите единый платёжный документ через УК — не трогайте прямые договоры вообще.

И ещё один важный момент: в договоре управления с УК должно быть прямо записано, что УК выступает исполнителем коммунальных услуг, обязана заключить договоры ресурсоснабжения и принимает от жителей оплату коммунальных услуг. Это не просто формальность — это ваш главный аргумент, если кто-то попытается навязать обратную конструкцию.

В сухом остатке ответ такой: да, есть нормальный, корректный и безопасный механизм перевести договоры с ТСЖ на УК, не заводя дом на прямые договоры с каждым собственником. Для этого достаточно правильно оформить смену способа управления, переоформить договоры с ресурсниками, урегулировать старые долги и только после этого закрывать ТСЖ. И если всё сделать в такой последовательности — вы получаете аккуратный переход без хаоса, без двойных квитанций и без ловушки прямых договоров.
 
 

Здравствуйте!

По общему правилу исполнителем коммунальных услуг в доме является лицо, которое управляет МКД: ТСЖ, УК, кооператив, на основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

УК или ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими компаниями и выставляет квитанции собственникам.

Собственники могут заключить и прямые договоры с РСО на основании ст. 157.2 ЖК РФ, но только по решению собственников.

Пока ТСЖ — действующий способ управления, именно ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг и стороной договоров с РСО. Когда собственники выберут УК как способ управления, исполнителем коммунальных услуг станет УК, и у РСО возникнет обязанность заключить договор ресурсоснабжения с новой УК по этому дому.

При смене исполнителя коммунальных услуг РСО заключает новый договор с УК, а договор с прежним исполнителем ТСЖ прекращается или изменяется. Прямой перевод договора с ТСЖ на УК законом не запрещен, но возможен только по соглашению всех трёх сторон (ТСЖ, УК, РСО), как трёхстороннее соглашение о переводе прав и обязанностей.

Но РСО не обязана соглашаться на такую переуступку договора, её обязанность – заключить договор ресурсоснабжения с новой УК после выбора способа управления.

На практике делают таким образом: ОСС принимает решение о смене способа управления на управление УК, об утверждении условий договора управления. С УК заключается договор управления в порядке ст. 162 ЖК РФ. ТСЖ и УК оформляют акт приёма-передачи техдокументации и сведений, необходимых для управления домом и расчётов с РСО. УК обращается к РСО с приложением протокола ОСС и акта разграничения балансовой принадлежности, предлагая заключить договор ресурсоснабжения по Правилам № 124. Одновременно с РСО и ТСЖ оформляется соглашение о прекращении или изменении действия старых договоров ресурсоснабжения (например, с определённой даты).

Так платежи начинают идти через УК, прямых договоров с собственниками не возникает, а договоры с ТСЖ аккуратно закрываются по соглашению сторон.

Ликвидация ТСЖ не должна происходить, пока не заключён договор управления с УК и не подписаны договоры ресурсоснабжения между УК и РСО, + не урегулированы долги ТСЖ перед РСО (сверка, акты, возможные соглашения о реструктуризации).

Если ликвидировать ТСЖ до заключения договоров с УК, возникает риск, что может быть период, когда в доме нет надлежащего исполнителя коммунальных услуг, а РСО может навязать переход на прямые договоры по ст. 157.2 ЖК РФ при наличии задолженности исполнителя.

Также нужно проверить устав ТСЖ, протоколы ОСС о создании ТСЖ и передаче ему полномочий, действующие договоры с РСО, наличие долгов и судебных споров.

Здравствуйте, Руслан!

Вы пишите, что  

ТСЖ хочет заключить с УК договор на обслуживание мкд. 

1. Товарищество собственников жилья вправе:

 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,договоры;

Из чего следует,  что ТСЖ   вправе заключать  договора управления МКД наряду с другими договорами, в том числе с РСО.

Поэтому  договора  РСО заключенные  с ТСЖ  автоматически  свое действие  не прекратят  после заключения договора с УК.

Но  по договору управления орган управления ТСЖ    может поручить УК   предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

ст.162 ЖК РФ 

В Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами»   к документам, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу является договор управления. 

если управляющая организация привлечена для управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом, — протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе управляющей организации, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между товариществом или кооперативом и управляющей организацией;

  Есть ли правовой механизм перевести такие договора с ТСЖ на УК, минуя перевод сначала на прямые договора с каждым собственником жилья? 

Да, есть .

В этом случае ТСЖ  расторгает договора с РСО.

Порядок расторжения  должен быть предусмотрен  в договоре ресурсоснабжения. 

31. В договоре ресурсоснабжения предусматривается порядок его расторжения в случае прекращения обязательства исполнителя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, включая обязанность исполнителя проинформировать ресурсоснабжающую организацию о наступлении указанного обстоятельства в предусмотренные договором ресурсоснабжения сроки.

Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124