Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Управляющая компания комплексом не против, какое соглашение лучше заключить, помимо безвозмездного оказания услуг и дарения, чтобы УК не попадала под налоги?
Собственник апартамента, проявил инициативу по улучшению лобби за свой счет, купил кофе машину, коврики в лифты, хочет отполировать мраморное покрытие и заменить систему дверей. Управляющая компания комплексом не против, какое соглашение лучше заключить, помимо безвозмездного оказания услуг и дарения, чтобы УК не попадала под налоги?
Так как в любом варианте безвозмездного оказания услуг и передачи оборудования, ООО должно оценить рыночную стоимость и уплатить налог.
Заранее благодарю.
Основная проблема, которую вам нужно решить, — это избежать признания стоимости работ и имущества внереализационным доходом управляющей компании (УК) по смыслу статьи 250 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Классические договоры дарения или безвозмездного оказания услуг приведут именно к этому.
Наиболее корректным и законным способом является оформление вклада в имущество многоквартирного дома (МИКД). Этот способ опирается на положения Жилищного кодекса и напрямую разрешен Налоговым кодексом.
Шаг 1: Подтвердите правовой статус инициатора
Убедитесь, что собственник, проявляющий инициативу, является владельцем апартаментов в данном здании. Его права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это основание для его участия в улучшении общего имущества, которое принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности (статья 290 Гражданского кодекса РФ, статья 36 Жилищного кодекса РФ).
Шаг 2: Подготовьте и проведите общее собрание собственников
Поскольку планируются изменения в общее имущество (замена системы дверей, полировка мрамора и т.д.), а также передача имущества общего пользования (кофе-машина, коврики), необходимо получить решение общего собрания собственников помещений в доме.
Внесение вопроса в повестку дня. Инициатор (собственник) подает в УК заявление с предложением внести вопрос о «вкладе в общее имущество» в повестку дня ближайшего общего собрания. В заявлении подробно описывается, что именно он готов сделать за свой счет.
Проведение собрания. УК организует проведение общего собрания в установленном законом порядке (уведомление, форма голосования и т.д.).
Формулировка решения. В протоколе общего собрания должно быть четко сформулировано решение, например: «Принять предложение собственника апартаментов №… о безвозмездном выполнении работ и передаче имущества в целях улучшения общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...». Указать конкретный перечень: «… включая полировку мраморного покрытия в лобби, замену системы дверей входной группы, установку кофе-машины и размещение ковриков в лифтах».
Это решение является правовым основанием для последующих действий и подтверждает, что УК действует в интересах и по воле собственников.
Шаг 3: Заключите целевое соглашение о вкладе в общее имущество
На основании протокола общего собрания УК и собственник заключают не договор дарения или безвозмездного оказания услуг, а Соглашение о вкладе в общее имущество многоквартирного дома.
В этом соглашении необходимо прописать:
Предмет: Конкретный перечень работ и имущества, которые собственник обязуется выполнить и передать.
Цель: Улучшение общего имущества МКД.
Основание: Реквизиты протокола общего собрания собственников.
Порядок передачи и приемки: Акт приема-передачи выполненных работ и переданного имущества будет подписываться между собственником и УК. После подписания акта право собственности на переданное имущество (кофе-машина, коврики) возникает у всех собственников помещений в доме как у сособственников общего имущества.
Ответственность УК: УК принимает на себя обязательства по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию переданного имущества и выполненных работ в рамках управления домом.
Шаг 4: Налоговое обоснование для УК
Ключевой момент: почему при таком подходе УК не получит налогооблагаемый доход?
Стоимость работ и имущества, полученных УК в рамках исполнения решения собственников, не признается доходом для целей налогообложения. Это прямо следует из подпункта 7 пункта 1 статьи 251 НК РФ.
Согласно этой норме, не учитываются в доходах средства и иное имущество, которые получены на осуществление конкретных целевых мероприятий и поступили не от учредителя, а от иного лица. В вашем случае:
УК получает имущество и работы от собственника (иного лица).
Это получение осуществляется для конкретной цели — улучшения общего имущества МКД, что подтверждено протоколом собрания.
Таким образом, при правильном оформлении, УК не обязана исчислять и уплачивать налог на прибыль с рыночной стоимости полученного.
Шаг 5: Исполнение соглашения и документооборот
Собственник за свой счет выполняет работы и закупает имущество.
По завершении работ стороны подписывают Акт приема-передачи выполненных работ и переданного имущества. В акте делается ссылка на Соглашение и Протокол собрания.
УК обеспечивает сохранность и эксплуатацию этого имущества как части общего имущества дома.
Важное замечание: Если доля собственника в праве общей собственности на общее имущество составляет более 50%, то для него также существует выгодный налоговый режим. В этом случае его расходы на улучшение общего имущества могут не признаваться для него безвозмездной передачей в пользу третьих лиц, что избавляет его от потенциальных налоговых претензий (подп. 3.7 п. 1 ст. 251 НК РФ).
