Кто должен оплачивать заделывание дыр, собственник или УЖХ?

Здравствуйте!

 Нормы

Общее имущество

Ст. 36 ЖК РФ: к общему имуществу относятся, в т.ч.

несущие конструкции дома,
механическое, электрическое и др. оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения.

Правила содержания общего имущества (ПП РФ № 491): в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы электроснабжения, включая участки до индивидуальных счётчиков.

Обязанности управляющей организации

Ст. 161 ЖК РФ: управление МКД должно обеспечивать:

благоприятные и безопасные условия проживания;
надлежащее содержание общего имущества;
готовность инженерных систем.

Требования к отверстиям под коммуникации

В технормативах указано, что не допускаются зазоры в местах прохода труб/коммуникаций через стены и фундаменты – они должны быть герметизированы. Судебная практика прямо ссылается на это как на обязанность по содержанию общего имущества.

Практика по ответственности УК

Роспотребнадзор и суды указывают: УК обязана выполнять работы по ремонту и содержанию общего имущества (несущие конструкции, инженерные системы, узлы их прохода через конструкции) за счёт платы за содержание, установленной общим собранием.

Правовой вывод: кто должен платить

Стена между квартирой и подъездом – элемент конструкций МКД → общее имущество.
Электропроводка до счётчика – часть общедомовой электросети, также общее имущество.
Отверстия (дыры) вокруг проводов в стене – это дефект общего имущества (конструкции + узел ввода инженерных сетей), нарушающий:

требования технорм (нет зазоров);
обязанность УК обеспечивать безопасные и благоприятные условия (запах дыма, потенциальный пожарный риск).

→ Устранять такие дефекты (заделывать дыры, восстанавливать герметичность ввода проводов) должна УК в рамках содержания общего имущества за счёт общего тарифа на содержание, а не за отдельные 7000 руб. с одного собственника.

За ваш счёт может быть только чисто внутренняя отделка квартиры сверх необходимой герметизации (например, декоративный ремонт, шпаклёвка/обои, если вы хотите «под ключ» красиво).
Минимальное восстановление герметичности и пожаробезопасности – обязанность УК.

Требование «заплатите 7000 руб., иначе не сделаем» правомерно только если:

это дополнительные работы по вашему отдельному желанию (например, сложный ремонт, не входящий в стандартное содержание),
и есть расчёт стоимости и ваш добровольный заказ таких платных работ.

Если речь об обычной заделке дыр вокруг общедомовых проводов – это их зона ответственности.

Что делать по шагам

Письменное заявление в УК/УЖХ (в 2 экз.):

указать:

отверстия вокруг ввода электропроводки через стену, граничащую с подъездом;
через них в квартиру проникает запах сигарет, нарушая условия проживания;
стена и проводка до счётчика – общее имущество (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП № 491);
обязанность УК по содержанию общего имущества и обеспечению безопасных и благоприятных условий (ст. 161 ЖК РФ).

потребовать безвозмездного устранения дефекта (заделки отверстий и герметизации ввода проводов) в разумный срок.
попросить дать письменный мотивированный ответ.

Если отказывают или молчат / навязывают платные работы:

Жалоба в Государственную жилищную инспекцию вашего региона:

приложить копию заявления в УК, их ответ или факт отсутствия ответа, фото дыр.

Можно параллельно жалобу в Роспотребнадзор (нарушение ваших прав как потребителя услуг по содержанию жилья).

Если совсем упрутся – вариант:

сделать герметизацию за свой счёт минимально необходимым объёмом;
затем через суд требовать с УК возмещения расходов как понесённых за счёт собственника на работы, которые УК обязана была выполнить как содержание общего имущества (ст. 36, 161 ЖК РФ + ПП № 491).

 Итог

Отверстия в стене вокруг общедомовых электропроводов – дефект общего имущества.
Устранять его (заделывать дырки, обеспечивать герметичность и пожаробезопасность) должна УК за счёт средств на содержание дома, а не за отдельные 7000 руб. с вас.
Платными могут быть только дополнительные «красивые» работы по отделке внутри квартиры – по вашему желанию и зеркально оформленному заказу.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина