ООО на УСН (доходы - расходы) с НДС 5% продает нежилое помещение (свой офис), третьему физ.лицу, по цене ниже

ой стоимости, какая цена пойдет в налогооблагаемую базу (применяется ли правило оплаты от кадастровой стоимости в не зависимости от цены продажи, как с НДФЛ с физ.лиц)?

 Добрый день! Нет, не применяется поскольку данное правило  ( ст. 214.10 НК РФ) относится исключительно к конкретному налогу — ндфл. А его здесь не возникает в силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ поскольку доход от продажи относится на УСН

Здравствуйте Александр.

(применяется ли правило оплаты от кадастровой стоимости в не зависимости от цены продажи, как с НДФЛ с физ.лиц)?

 Неприменяется.

В налогооблагаемую базу включается фактическая цена продажи, указанная в договоре купли-продажи. 

Правило о применении кадастровой стоимости для определения налогооблагаемой базы применяется только для НДФЛ у физических лиц  согласно абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Для организаций на УСН это правило не действует.

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

какая цена пойдет в налогооблагаемую базу (применяется ли правило оплаты от кадастровой стоимости в не зависимости от цены продажи, как с НДФЛ с физ.лиц)?

 Здравствуйте

От цены в договоре пойдет налог.

Правило на счет расчета от кадастровой стоимости касается только ндфл- физических лиц. К усн оно отношения не имеет.

НК

Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения

1. Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, определяется в соответствии с настоящим Кодексом с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Но важно чтобы вы в рамках ст. 105.3 нк не были взаимозависимыми лицами- родственниками например.

Если вы и покупатель не являетесь взаимозависимыми лицами, цена по договору должна быть рыночной — ст. 105.3 НК РФ.

Если цена была занижена специально с целью неуплаты налогов (не превысить лимит по доходам на УСН) и ФНС это докажет, то могут начислить пени и штрафы — ст. 54.1 НК РФ, Письмо ФНС России от 10.03.2021 N БВ-4-7/3060@, Письмо ФНС России от 31.10.2017 N ЕД-4-9/22123@.

Добрый день. Нет, правило кадастровой стоимости на УСН не применяется
При упрощенной системе налогообложения налогооблагаемую базу при продаже недвижимого имущества образует фактическая цена, указанная в договоре купли-продажи, независимо от кадастровой стоимости объекта. Это принципиально отличается от порядка налогообложения физических лиц по НДФЛ.

Доходы от реализации имущества устанавливаются порядком, определенным ст. 249 НК РФ, которая предусматривает, что доходами признаются все поступления, полученные в оплату товаров, работ, услуг или имущественных прав.

Правило применения кадастровой стоимости установлено исключительно в ст. 214.10 НК РФ, которая относится к налогу на доходы физических лиц. Норма содержит специальное правило: когда физическое лицо продает недвижимость по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база определяется исходя из этого коэффициента. Это правило предназначено исключительно для НДФЛ и к организациям на УСН не распространяется, так как они применяют иной налоговый режим.

Вместе с тем необходимо учитывать ст. 105.3 НК РФ, которая устанавливает правила трансфертного ценообразования. Если вы и покупатель являются взаимозависимыми лицами (например, руководитель ООО является близким родственником физического лица-покупателя или связаны отношениями подчиненности), то налоговики вправе проверить, соответствует ли договорная цена рыночной. Если выяснится, что цена существенно ниже рыночного уровня, может быть произведена доначисления налогов, штрафов и пени. При наличии взаимозависимости рекомендуется задокументировать рыночное обоснование цены (например, оценкой независимого оценщика).

Если же ООО и физическое лицо-покупатель не связаны никакими отношениями подчиненности или родства, то договорная цена презюмируется рыночной, и налоговики не вправе её пересчитывать исходя из кадастровой стоимости или иного источника.

Здравствуйте!

При продаже недвижимости организацией на упрощёнке доходы учитываются по фактической продажной цене, указанной в договоре купли-продажи.

То есть налоговая база формируется исходя из той цены, которую стороны сделки указали официально. Но тут есть исключение, связанное с кадастровой стоимостью.

Согласно статье 214.10 НК РФ, если объект недвижимости продается физическим лицом и стоимость ниже определенной доли кадастровой стоимости (не меньше 70%), то базой налогообложения считается кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Однако данная норма распространяется исключительно на физических лиц, а не на организации.

Так как ООО применяет УСН («Доходы минус расходы»), налоговую базу формирует именно та цена, которая указана в договоре купли-продажи, даже если она ниже кадастровой стоимости.

Правило обязательной привязки к кадастровой стоимости в данном случае не применяется.