Дом, в котором я живу, признан аварийным и подлежит сносу, и нам с сестрой отдел жилищной политики предлагает выкупную стоимость, но мне этих денег явно не хватит на приобретение жилья

Здравствуйте!

1. Факты, которые важны юридически

В 2007 г. вы с сестрой как дети-сироты получили субсидию на приобретение жилья и купили 2-комнатную квартиру в долевой собственности по 1/2.
Сейчас:

сестра замужем, живёт в своём доме;
в «сиротской» квартире фактически живёте вы и двое ваших несовершеннолетних детей, зарегистрированы вместе с вами.

Дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Отдел жилищной политики предлагает выкупную стоимость (денежную компенсацию), но этих денег вам не хватает, чтобы купить жильё.
Вопрос: какие у вас есть реальные права и варианты, чтобы не остаться без жилья с детьми.

2. Нормы права (ключевые)

2.1. Как собственнику аварийного жилья

Ст. 32 ЖК РФ – при изъятии жилого помещения (в т.ч. аварийный дом под снос) собственнику должно быть предоставлено равноценное возмещение, как минимум:

рыночная стоимость квартиры;
возмещение убытков (расходы на переезд и др.).

Возмещение может быть:

деньгами (выкупная цена);
либо другое жилое помещение по соглашению сторон (то есть администрация обязана платить деньги, а дать конкретную квартиру – только если договоритесь).

Если выкупная цена занижена и не позволяет купить аналогичное жильё, это нарушение принципа «равноценного возмещения» – можно спорить.

2.2. Как лицу из числа детей-сирот

Для вас важен Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ.

Ст. 8, п. 4 159-ФЗ: проживание детей-сирот и лиц из их числа в ранее занимаемом жилье признаётся невозможным, в частности, если:

«жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством».

Это как раз ваш случай: дом признан аварийным и подлежащим сносу ⇒ жильё непригодно.
Эта же статья даёт вам право на предоставление благоустроенного жилого помещения специализированного фонда по договору найма, когда проживание в старом жилье признано невозможным (в том числе если вы собственник доли).
Ст. 8.1 159-ФЗ – вот та самая выплата (субсидия), которую вы уже получили в 2007 г. Она предоставляется однократно и обычно считается, что «право на выплату реализовано».

Но это не отменяет права на жильё из специализированного фонда, если ваше нынешнее жильё стало непригодным (аварийным). Это отдельно подчеркнуто в обзоре Верховного Суда: если проживание в закреплённом/приобретённом жилье стало невозможным (авария, непригодность, слишком малая площадь), сирота или лицо из их числа сохраняет право быть обеспеченным жильём из спецфонда.

2.3. Судебная практика по сиротам

Обзор ВС РФ по делам о жилье для сирот:

если жильё сироты/лица из их числа непригодно для проживания или менее учётной нормы, то он не может быть исключён из списка на получение жилья и может быть восстановлен в списке, даже если формально у него есть доля собственности.

Вывод ВС:

право на обеспечение жильём за сиротой сохраняется, если фактически он не может пользоваться жильём по причинам, предусмотренным законом (аварийность, непригодность и др.),
органы власти и суды обязаны это учитывать, а не ссылаться просто на сам факт собственности.

3. Что это значит для вас по сути

У вас две линии защиты:

Как собственник аварийной квартиры – требовать реальной рыночной выкупной цены, достаточной для приобретения аналогичного жилья (ст. 32 ЖК РФ). Если предлагают «копейки» – спорить.
Как лицо из числа детей-сирот – требовать жильё из специализированного фонда (по договору найма), потому что:

вы сирота,
квартира приобретена за субсидию,
дом официально признан аварийным → проживание признано невозможным (ст. 8 159-ФЗ).

Это можно делать параллельно:

деньги – за отчуждаемую собственность;
жильё – как реализация социальных гарантий сиротам.

4. Что делать по шагам

Шаг 1. Не спешить подписывать соглашение о выкупе

Попросите у отдела жилищной политики:

копию заключения/акта о признании дома аварийным и подлежащим сносу;
проект соглашения о выкупе с указанием суммы;
расчёт выкупной стоимости (на чем основана оценка).

До подписания ничего:

не соглашайтесь устно «да, всё устраивает»,
не пишите заявлений об отказе от каких-то прав.

Шаг 2. Проверить – не занижена ли выкупная цена

Закажите независимую оценку стоимости вашей квартиры (желательно – с учётом реального рынка и расположения).
Сравните с суммой, которую предлагает администрация:

если разрыв значительный → пишете письменные возражения в администрацию:

ссылаетесь на ст. 32 ЖК РФ (обязанность дать равноценное возмещение);
прикладываете отчёт оценщика;
требуете пересмотра выкупной цены.

При отказе – есть вариант оспаривать выкупную цену в суде (иск о взыскании доплаты к выкупной цене).

Шаг 3. Отдельно – защита как сироты

Соберите документы:

свидетельства, решения, подтверждающие статус сироты/лица из числа детей-сирот;
документы о предоставлении субсидии в 2007 г.;
свидетельство о праве собственности на долю;
факт признания дома аварийным;
свидетельства о рождении детей и их регистрации в этой квартире.

Обратитесь письменно в тот же отдел жилищной политики / орган субъекта РФ, который занимается жильём сирот (в Москве это профильный департамент):
В заявлении (лучше в деловом стиле):

указать, что вы являетесь лицом из числа детей-сирот, реализовали право на выплату по 159-ФЗ, но единственное жильё признано аварийным и подлежащим сносу;
сослаться на:

ст. 8 п. 4 пп. 2 159-ФЗ – проживание собственника-сироты в помещении, признанном непригодным, считается невозможным;
обзор ВС РФ по делам о жилье сирот – право на обеспечение жильём сохраняется, если проживание невозможно (аварийность и др.).

просить:

включить вас в список (или восстановить в списке) лиц из числа детей-сирот, подлежащих обеспечению жильём из специализированного фонда;
предоставить благоустроенное жилое помещение по договору найма специализированного жилого помещения.

Если вам откажут письменно или дадут формальный ответ «вы уже обеспечены собственным жильём»:

обжаловать:

в прокуратуру (особенно по месту нахождения квартиры) с просьбой защитить ваши права как сироты с детьми;
в суд – административный иск об оспаривании отказа и возложении обязанности включить вас в список и предоставить жильё.

При судебном споре опираетесь на:

ст. 8, 8.1 159-ФЗ;
Обзор практики ВС РФ по детям-сиротам (невозможность проживания → право на жильё сохраняется/возобновляется).

Шаг 4. Учесть долю сестры

Юридически:

квартира 1/2 + 1/2 ⇒ выкупная стоимость будет разделена между вами и сестрой пропорционально долям.

Практически:

Раз у сестры уже есть дом, а в квартире живёте вы с детьми, логично:

поговорить с сестрой о переоформлении её доли на вас до выкупа (дарение, продажа за символическую сумму)
– тогда вся выкупная сумма пойдёт вам;

ИЛИ

договориться, что после выкупа она передаст вам свою часть денег (дарение близкому родственнику – без НДФЛ, ст. 217 НК РФ).

Без договорённости государство вам автоматически не добавит её половину – формально она тоже собственник.

Шаг 5. Защита интересов детей

Ваша ситуация потенциально интересна и для органов опеки:

если в результате расселения вы и двое детей фактически останетесь без жилья,
это дополнительный аргумент как в органах власти, так и в суде, что нельзя ограничиться «малыми» деньгами.

Поэтому везде подчёркивайте:

в аварийной квартире фактически проживают трое: вы + 2 ребёнка;
другого жилья у вас нет.

5. Итог (коротко)

Как собственник аварийной квартиры вы имеете право на равноценную выкупную стоимость (ст. 32 ЖК РФ: рыночная цена + убытки). Заниженную сумму можно оспорить, опираясь на независимую оценку и при необходимости – через суд.

Как лицо из числа детей-сирот, чьё жильё признано аварийным, вы вправе требовать жильё из специализированного фонда по договору найма, т.к. закон напрямую говорит: если жильё собственника-сироты признано непригодным, проживание считается невозможным, и право на обеспечение жильём сохраняется.
Вам нужно:

не подписывать сейчас соглашение о выкупе, пока не проверите оценку;
получить все акты и расчёты, сделать независимую оценку;
обратиться в орган, отвечающий за жильё сирот, с требованием включить/восстановить вас в списке на жильё;
при отказе – идти в прокуратуру и в суд;
параллельно решить вопрос с долей сестры (дарение/передача доли или части компенсации), чтобы максимум денег остался у вас.

Если хотите, могу: составить заявление в отдел жилищной политики (как сироте)

и  жалобу в прокуратуру на отказ в предоставлении жилья.

пишите мне в чат, услуга платная 

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина