Могут они завладеть 1/2 дома объясняя тем что они платят коммуналку за дом лет 10 при этом не живя там?

Здравствуйте!

1. ВАШИ ФАКТЫ (как это будет выглядеть для суда)

 1. Дом в долевой собственности:

 • вы/кто-то владеет 1/2 дома;

 • вторая 1/2 принадлежит хозяйке, которая:

 • гражданка/жила на Украине;

 • нет на связи 15 лет, найти её не могут.

 2. В её 1/2 дома:

 • много лет жили квартиранты,

 • платили коммуналку за весь дом (или за её часть) примерно 10 лет;

 • сейчас там уже год никто не живёт.

 3. Вопрос:

 • могут ли квартиранты оформить на себя эту 1/2, ссылаясь на то, что они 10 лет платили коммуналку (причём сами тоже там долго не живут)?

2. БАЗОВЫЕ НОРМЫ ПРАВА

2.1. Право собственности и владение

 • Ст. 209 ГК РФ – содержание права собственности (владение, пользование, распоряжение).

 • Ст. 234 ГК РФ – приобретательная давность:

Право собственности может возникнуть у гражданина на чужое недвижимое имущество, если он:

 1. добросовестно,

 2. открыто,

 3. непрерывно

владал этим имуществом как своим собственным в течение не менее 15 лет (для недвижимости).

При этом:

 • владение по договору (аренды, найма, безвозмездного пользования и т.п.) – не приобретательная давность, т.к. есть «титул» (основание владения) и человек не владеет как собственник. Пленум ВС РФ отдельно разъяснял, что арендатор, наниматель, хранитель, ссудополучатель и др. по давности собственниками стать не могут, пока их владение основано на договоре/согласии собственника.

 • сам факт оплаты коммуналки не является доказательством владения «как своим».

2.2. Обязанность платить коммуналку

 • Ст. 153 ЖК РФ – обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на:

 • собственниках;

 • нанимателях по соцнайму;

 • нанимателях по договору найма;

 • пользователях – если это предусмотрено договором.

 • Ст. 155 ЖК РФ – порядок и сроки внесения платы.

Важное:

Оплата коммуналки – это исполнение обязанности, а не основание возникновения права собственности. ЖК прямо не связывает оплату с приобретением доли.

2.3. Отсутствие собственника: признание безвестно отсутствующим / умершим, наследство

 • Ст. 42 ГК РФ – гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение 1 года нет сведений о месте его пребывания.

 • Ст. 45 ГК РФ – гражданин может быть объявлен умершим, если:

 • отсутствует 5 лет;

 • либо 6 месяцев, если пропал при обстоятельствах, угрожающих жизни (катастрофа, война и т.п.).

 • Ст. 43 ГК РФ – при признании гражданина безвестно отсутствующим суд может установить опеку над его имуществом.

 • Ст. 1113, 1152, 1154 ГК РФ – открытие наследства, принятие наследства, сроки (обычно 6 месяцев).

 • Ст. 1151 ГК РФ – выморочное имущество (если наследников нет или никто не принял наследство) переходит в собственность РФ, субъекта или муниципалитета.

То есть, если хозяйка 1/2 умерла (фактически) или будет объявлена умершей:

 • её доля должна перейти к наследникам;

 • если наследников нет/не обратились – в собственность муниципалитета/государства;

 • квартиранты не становятся собственниками только по факту проживания или оплаты счетов.

3. МОГУТ ЛИ КВАРТИРАНТЫ ОФОРМИТЬ 1/2 ДОМА НА СЕБЯ?

Разбираем по ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность).

Условия приобретательной давности:

 1. Владение должно быть как своим, а не по договору, и не признавая чужого права.

 2. Владение должно быть добросовестным (человек считал, что это его имущество, и не знал и не мог знать, что чужое).

 3. Владение должно быть открытым (не скрытым).

 4. Владение должно быть непрерывным не менее 15 лет (для недвижимости).

У квартирантов:

 • Они изначально вселились как жильцы (наниматели), т.е. титульные владетели (по соглашению с хозяйкой или с её представителем).

 • Они знали, что собственник – хозяйка, а не они.

 • Они не заявляли себя как собственники, а жили по найму.

 • Более того, уже год не живут, значит нет «непрерывного владения».

 • Даже 10 лет квартиры + 1 год отсутствия – не 15 лет и не непрерывно.

Следовательно:

 • Условия ст. 234 ГК РФ у квартирантов не выполнены.

 • Сам факт, что они платили коммуналку, НЕ превращает их в собственников. Это максимум даёт право требовать возмещения своих расходов с собственника (в судебном порядке), но НЕ право на долю в доме.

Судебная практика стабильна:

Арендаторы, проживающие по договору и оплачивающие коммуналку, не могут признать право собственности по приобретательной давности, пока есть действующий титул (найм/аренда) и пока они не ведут себя как собственники (не оформляют, не платят налог на имущество, не заявляют по-своему и т.п.).

4. ЧТО МОЖЕТЕ СДЕЛАТЬ ВЫ (как соседний/совладелец и/или заинтересованное лицо)

Зависит от вашей цели.

Цель А: не допустить, чтобы квартиранты забрали 1/2

 1. Собрать документы по дому:

 • выписку из ЕГРН о правах на дом и землю (там будет указан собственник 1/2);

 • старые документы (свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, приватизации и т.п.), если есть.

 2. Если квартиранты начнут «рассказывать», что «мы платим – значит дом наш» – в случае судебного спора:

 • указывайте, что они владели как наниматели, а не как собственники;

 • срок проживания менее 15 лет и непрерывен не полностью;

 • их владение не было добросовестным и безтитульным – они знали, что собственник другой человек.

 3. При необходимости можно выступать третьим лицом в суде, если они подадут иск о признании права собственности по приобретательной давности, и давать свои возражения.

Цель Б: решить вопрос с «бесхозной» 1/2 (если вас это интересует)

Если вы – владелец другой 1/2, вам важно, чтобы:

 • либо хозяйка нашлась;

 • либо доля перешла к наследникам или муниципалитету, чтобы можно было в дальнейшем выкупить или объединить доли.

Варианты:

 1. Через суд признать хозяйку безвестно отсутствующей (ст. 42 ГК РФ), а через время – объявленной умершей (ст. 45 ГК РФ).

 2. После признания умершей – открывается наследство (ст. 1113 ГК РФ).

 • если есть наследники – они оформляют права;

 • если нет – доля становится выморочным имуществом и переходит государству/муниципалитету (ст. 1151 ГК РФ).

 3. После того, как доля юридически оформится на наследников или муниципалитет, вы можете:

 • договариваться о выкупе;

 • ставить вопрос о разделе, пользовании и т.д.

Это отдельная, достаточно сложная и длительная процедура, но юридически правильный путь.

5. ИТОГОВЫЙ ВЫВОД

 1. Квартиранты не могут «завладеть» 1/2 дома только на основании того, что 10 лет платили коммуналку, особенно при том, что:

 • они были нанимателями, а не собственниками;

 • они знали о существовании хозяйки;

 • не владели имуществом как «своим»;

 • не истек срок приобретательной давности 15 лет;

 • уже год они там не живут – непрерывности владения нет.

Основание для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ отсутствует.

 2. Оплата коммуналки – это обязанность пользователя (ст. 153, 155 ЖК РФ), а не основание для перехода собственности. Максимум это может быть аргументом для взыскания расходов с собственника, но не для получения доли.

 3. Если собственница доли действительно пропала или умерла, вопрос решается через суд:

 • признание безвестно отсутствующей / умершей (ст. 42, 45 ГК РФ);

 • оформление наследства или выморочного имущества (ст. 1151 ГК РФ).

 4. Если квартиранты начнут оформлять право по давности, ваша позиция в суде должна опираться на:

 • ст. 234 ГК РФ (нет добросовестного безтитульного владения как своим, нет срока 15 лет);

 • ст. 153–155 ЖК РФ (оплата коммуналки не создаёт право собственности);

 • ст. 209 ГК РФ (правомочия собственника у них отсутствовали).

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина