Можно ли на участке с ВРИ ЛПХ и ИЖС частная собственность физ

Здравствуйте!

1. Факты, которые имеют значение

Участок(и) с видом разрешённого использования (ВРИ):

«для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) в границах населённого пункта;
«для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС).

Собственник – физическое лицо.
Планируется:

построить многоквартирный дом (то есть здание с отдельными квартирами для нескольких семей);
продавать квартиры как отдельные объекты.

Местные жители выступают против застройки.

Вопрос: законно ли строить многоквартирный дом и продавать квартиры на таких участках при действующем ВРИ ЛПХ/ИЖС?

2. Ключевые нормы права

2.1. Что можно строить на ИЖС и ЛПХ

Градостроительный кодекс РФ:

ст. 1, 37, 85 – общие понятия территориального зонирования, ПЗЗ, градостроительные регламенты.
ИЖС / ЛПХ в границах населённого пункта относятся к жилой застройке индивидуального характера (индивидуальные жилые дома).

Земельный кодекс РФ:

ст. 7, 8, 85 – виды разрешённого использования земель и их связь с градостроительной документацией;
ст. 85 ЗК РФ – земли населённых пунктов: допускается зонирование на зоны индивидуальной жилой застройки и многоквартирной жилой застройки; это разные виды использования.

Классификатор ВРИ (Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540):

ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» – это строительство индивидуального жилого дома:

отдельно стоящее здание;
не более трёх надземных этажей;
предназначено для проживания одной семьи.

ВРИ ЛПХ (в черте населённого пункта) также допускает размещение индивидуального жилого дома, но не многоквартирного дома.
ВРИ «для размещения многоквартирных жилых домов» – отдельный вид, не совпадающий с ИЖС/ЛПХ.

Вывод из норм: на участках с ВРИ ИЖС и ЛПХ допускается только индивидуальный дом, а не многоквартирный. Многоквартирный дом требует иного ВРИ (жилой многоквартирной застройки) и соответствующей градостроительной зоны.

2.2. Разрешение на строительство и градостроительные регламенты

Ст. 51.1, 51.3 Градостроительного кодекса РФ – порядок выдачи разрешения на строительство:

для многоквартирного дома разрешение на строительство обязательно;
разрешение выдаётся только при соответствии объекта:

градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ);
правилам землепользования и застройки (ПЗЗ);
виду разрешённого использования.

Если участок имеет ВРИ ИЖС/ЛПХ и зона – индивидуальная жилищная застройка, то разрешение на многоквартирный дом выдавать нельзя.

Ст. 36, 43–46 ГрК РФ – ПЗЗ, территориальные зоны, градостроительные регламенты:

в ПЗЗ конкретного муниципалитета прописано, в каких зонах допустима многоквартирная застройка, а в каких – только индивидуальная;
местные жители участвуют в обсуждении через публичные слушания при принятии или изменении ПЗЗ, Генплана (ст. 5, 28, 31 ГрК РФ и муниципальные акты).

2.3. Ответственность за строительство с нарушением ВРИ

Самовольная постройка:

ст. 222 ГК РФ – объект, возведённый:

без необходимых разрешений;
или с нарушением градостроительных/земельных норм;

может быть:

не признан объектом недвижимости;
подлежать сносу за счёт застройщика;
права на квартиры могут быть не зарегистрированы.

Административная ответственность:

КоАП РФ, ст. 8.8, 9.5 – нарушение правил использования земель и требований к строительству.

3. Можно ли строить многоквартирный дом и продавать квартиры?

Юридический ответ

При ВРИ ЛПХ и ИЖС – НЕТ, строить многоквартирный дом и легально продавать квартиры нельзя, если:

не изменены вид разрешённого использования на соответствующий многоквартирной застройке;
не изменены ПЗЗ / территориальная зона, не получено разрешение на строительство многоквартирного дома.

Даже если фактически построить здание и нарезать его на квартиры, это приведёт к рискам:

отказ в выдаче разрешения/акта ввода в эксплуатацию;
признание строения самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ);
трудности или невозможность регистрации прав собственности на отдельные квартиры;
иски администрации / соседей о сносе или приведении в соответствие.

Несогласие местных жителей само по себе не является самостоятельным запретом, но:

они могут активно участвовать в публичных слушаниях по изменению ПЗЗ, ВРИ;
могут обжаловать разрешение на строительство в суд;
могут предъявлять иски о нарушении их прав (инсоляция, санитарные расстояния, транспортная нагрузка и т.п.).

4. Как теоретически можно узаконить многоквартирную застройку (для собственника участка)

Если вопрос “а можно ли вообще, если очень хочется и всё переделать по закону”, то алгоритм такой:

Проверить градостроительную документацию:

Генплан и ПЗЗ муниципалитета;
какая у участка территориальная зона (Ж-1, Ж-2, Ж-3 и т.п.) и какие виды застройки там разрешены.

Если зонирование и ВРИ не позволяют многоквартирный дом – инициировать:

изменение ВРИ земельного участка (через администрацию, по правилам Земельного кодекса и местного Положения);
внесение изменений в ПЗЗ / Генплан, чтобы зона позволяла многоквартирную застройку:

это делается через разработку проектов изменений,
проведение публичных слушаний (местные жители будут там участвовать и могут быть против),
принятие решения представительным органом муниципалитета.

После изменения ВРИ и ПЗЗ:

заказать ГПЗУ;
разработать и согласовать проектную документацию;
получить разрешение на строительство (ст. 51.3 ГрК РФ);
построить дом, ввести в эксплуатацию, оформить многоквартирный дом, поставить на кадастровый учёт;
затем продавать квартиры.

На практике это сложный, длительный и политически чувствительный процесс, особенно при активном сопротивлении жителей.

5. Что могут делать местные жители, если они против

Следить за публичными слушаниями по:

изменениям в Генплан;
изменениям в ПЗЗ;
изменениям ВРИ участка.

Участвовать в слушаниях, подавать:

письменные возражения;
коллективные обращения.

При выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома:

запросить копию разрешения;
при нарушениях ПЗЗ, Генплана, санитарных норм – обжаловать разрешение в суд по КАС РФ.

При уже идущем строительстве:

жалобы в:

Госстройнадзор;
Росреестр (по фактам регистрации “квартир” на ИЖС/ЛПХ);
администрацию муниципалитета;
прокуратуру.

При необходимости – иски в суд:

о признании разрешения на строительство незаконным;
о признании здания самовольной постройкой и требовании его сноса (ст. 222 ГК РФ).

6. Итоговый вывод

На участках с ВРИ ЛПХ и ИЖС по действующему российскому законодательству разрешено строительство индивидуальных жилых домов, а не многоквартирных.
Построить многоквартирный дом и легально продавать квартиры без изменения ВРИ и градостроительной документации – нельзя. Это будет квалифицироваться как нарушение ВРИ и может привести к признанию постройки самовольной (ст. 222 ГК РФ), отказу в регистрации прав и требованиям о сносе.
Сопротивление местных жителей само по себе не запрещает застройку, но:

существенно осложняет изменения ПЗЗ/ВРИ,
даёт им инструмент блокировать или оспаривать разрешительную документацию.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина