Хотим купить квартиру, по документам выяснилось, что текущие собственники приобрели ее с торгов-банк забрал квартиру у первых собственников за долги

Здравствуйте!

1. Что у вас по факту

Квартира:

первоначальные собственники – по приватизации;
квартира была в залоге у банка (ипотека/кредит);
банк забрал за долги → реализовал с торгов (продажа с публичных торгов / торги по ипотеке);
текущие собственники – победители торгов.

Первые собственники:

судились (как минимум 3 дела), пытались оспорить/защититься;
проиграли, текущий собственник их выселил по суду.

Вопрос: если вы станете третьим покупателем, может ли кто-то потом отобрать у вас квартиру / предъявить претензии?

2. Базовые нормы, которые защищают покупателя

ГК РФ, ст. 302 – защита добросовестного приобретателя:

имущество нельзя истребовать у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника по его воле (продажа, в т.ч. с торгов, залог, обмен и т.п.);
можно истребовать только если имущество выбыло помимо воли собственника (кража, мошенничество, насилие, подлог и похожие случаи).

Продажа банком с торгов – это (как правило) выбытие по воле первоначального собственника (он сам подписывал кредит и залог, соглашался с условиями обращения взыскания).
ГК РФ, ст. 449.1 – последствия продажи имущества с публичных торгов:

торги могут быть признаны судом недействительными, если проведены с нарушением закона;
если торги признаны недействительными, недействительным признаётся и договор с победителем, и последующие переходы права собственности могут оспариваться как производные.

ГК РФ, ст. 167–181 – недействительность сделок и сроки исковой давности:

общая исковая давность – 3 года (ст. 196 ГК РФ),
по оспоримым сделкам – 1 год (ст. 181 ГК РФ),
по ничтожным – 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения (на практике суды всё равно смотрят на разумные сроки).

ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», ФЗ № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости – регламентируют обращение взыскания и регистрацию перехода права.

Вы как третий покупатель будете защищены как добросовестный приобретатель, если:

купите у лица, которое числится в ЕГРН как собственник;
не будете знать и не должны были знать о нарушениях (т.е. проявите обычную осмотрительность – возьмёте выписки, запросите документы, увидите решения судов и т.п.).

3. Где именно остаются риски

3.1. Оспаривание приватизации

Классический «больной» вопрос по квартирам, полученным по приватизации:

неучтённый/не участвовавший несовершеннолетний ребёнок;
недееспособный/ограниченно дееспособный;
человек, проживавший и имевший право на участие, но которого «забыли/обманули».

Тогда возможен иск:

о признании договора приватизации недействительным;
о признании не приобретшим право собственности лиц, участвовавших;
и затем – цепочка: признать недействительными последующие сделки.

Но в вашей ситуации:

квартира уже была предметом 3 судебных споров с участием первых собственников;
их выселили, текущий собственник выиграл.

Нужно выяснить:

Что именно оспаривалось и что уже проверял суд:

законность обращения взыскания банком?
законность торгов?
права бывших собственников на проживание/пользование?
вопросы приватизации (участие всех членов семьи, детей)?

Есть ли в этих делах:

выводы, что приватизация признана законной;
выводы, что обращение взыскания и торги проведены правомерно.

Если вопросы приватизации и участия детей уже исследованы судом, риск сильно снижается.

3.2. Оспаривание торгов и сделки банка

Риски здесь:

Нарушения процедуры торгов (неправильное уведомление, занижение цены, искусственное ограничение участников).
Нарушения при обращении взыскания:

не уведомили должника;
не соблюли порядок, установленный ФЗ «Об ипотеке» (ст. 50–54);
продали по заведомо заниженной цене.

Но:

вы пишете, что текущий собственник уже выиграл 3 суда у первых собственников и их выселил;
это косвенно говорит, что суды уже оценивали законность его права собственности и (скорее всего) сам факт возникновения этого права от торгов.

Важно проверить:

не было ли в материалах дела попыток признать торги и договор купли-продажи с банком недействительными (и как суд на это отреагировал).

Если это уже предмет судебного разбирательства, и суд прямо признал законность или отказал в иске, риск дальнейшего оспаривания снижается.

3.3. Сроки исковой давности

С учётом того, что:

приватизация была до кредитов;
обращение взыскания и торги прошли давно;
текущий собственник уже ведёт/вёл процессы и выигрывал,

очень важно:

когда именно состоялись торги и переход права банку и текущему владельцу;
когда бывшие собственники узнали (очевидно – давно, раз судились и проиграли)

При прошедших годах и нескольких судах:

по большинству оснований (оспоримые сделки, нарушения процедуры) исковая давность уже истекла;
остаются только ничтожные сделки (но суды всё чаще строго относятся к пропуску сроков даже по ним).

4. Что делать вам перед покупкой (минимизация рисков)

4.1. Обязательные проверки

Выписка из ЕГРН (расширенная, с историей переходов):

кто собственник сейчас;
как право возникло (основание: договор купли-продажи по результатам торгов, номер дела и т.д.);
нет ли записей о притязаниях, обременениях, арестах, запретах.

Судебные дела:
У продавца запросить:

реквизиты всех 3 выигранных дел (номера, суд, даты решений);
копии решений (это нормально просить при проблемной истории).

В самих делах обратить внимание:

на формулировки в мотивировочной части: суд оценивал торги, законность перехода права, приватизацию?
был ли отказ в признании приватизации/торгов недействительными;
вступили ли решения в законную силу (есть ли апелляции/кассации).

Кто был зарегистрирован и кто реально жил:

взять у продавца выписку из домовой книги/справку о регистрации;
проверить, нет ли сейчас зарегистрированных несовершеннолетних, инвалидов, пенсионеров, по которым могут быть «хвосты» (право пользования).

4.2. Дополнительные меры

Попросить продавца:

предоставить нотариальные отказы бывших собственников (если есть) от прав пользования;
показать расписки о получении выкупных сумм/компенсаций;
подтвердить, что никто не сохранял право пользования по решению суда.

Включить в договор купли-продажи:

подробный раздел о гарантиях продавца:

что на момент сделки в квартире никто не зарегистрирован;
что третьи лица не имеют прав пользования;
что проживавшие бывшие собственники/члены их семей выселены по суду, и эти решения действуют;
что по квартире нет судебных споров и требований о признании права, недействительности сделок, кроме уже рассмотренных.

условие о ответственности продавца (вплоть до возврата части цены/полной цены и убытков), если его гарантии окажутся ложными.

При большой сумме и повышенных сомнениях – заказать у юриста правовое заключение по объекту с анализом судебных дел и истории переходов.

5. Итоговый ответ по сути вопроса

Теоретически риски есть всегда при объекте:

с приватизацией;
с обращением взыскания за долги;
с уже прошедшими судами.

Основные риски здесь:

оспаривание приватизации (неучтённые дети/инвалиды и т.п.);
оспаривание торгов/обращения взыскания банком (если будут новые «доводы» или лица, которые раньше не участвовали в спорах);
попытки бывших собственников/их родственников восстановить сроки и подать новые иски (по недействительности сделок или по праву пользования).

Конкретно в вашей ситуации, с учётом:

уже проведённых торгов;
регистрации права за банком и затем за текущим собственником;
трёх проигранных судов бывшими собственниками и их выселения;

– при условии, что:

решения вступили в законную силу;
суды в рамках этих дел оценивали приватизацию/торги;
по квартире нет новых споров и обременений,

риски для вас как для добросовестного третьего покупателя уже относительно невысокие, особенно если вы проведёте тщательную проверку и зафиксируете гарантии продавца.

Если хотите, могу:

дать конкретный список вопросов продавцу и список документов, которые надо взять и проверить;
предложить пример формулировок гарантий продавца в договоре купли-продажи под такую «историю» квартиры.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина