Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Этим новым владельцем квартира так же продана третьему владельцу, который теперь требует сарай в свою собственность, считая, что приобрел на него право с момента покупки квартиры
При многоквартирном доме есть капитальные сараи, построенные совместно с домом. Документов на сараи ни у кого нет. Я владел своим сараем при покупке квартиры более 20 лет. Сейчас квартира продана, в договоре купли-продажи о сарае нет речи. Этим новым владельцем квартира так же продана третьему владельцу, который теперь требует сарай в свою собственность, считая, что приобрел на него право с момента покупки квартиры. Как поступить, чтобы сохранить за собой право на этот сарай на основе того, что я являлся длительное время его добросовестным владельцем и при продаже не указывал его в договоре?
Если сарай будет признан общим имуществом многоквартирного дома, то по ст. 36 ЖК РФ доля в нём неразрывно связана с квартирой и переходит к каждому новому собственнику квартиры автоматически, а никакие отдельные условия договора об обратном недействительны.
Если же сарай не служит для обслуживания всего дома, а фактически используется только вами, он может быть признан отдельным объектом недвижимости, и тогда его судьба не обязана следовать за квартирой.
По ст. 135 ГК РФ сарай может рассматриваться как принадлежность квартиры, если из документов или фактических обстоятельств следует, что он следует судьбе квартиры как «комплект», и тогда при продаже квартиры он тоже переходит новому собственнику автоматически.
Ваш главный шанс — ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности: тот, кто добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимой вещью как своей в течение 15 лет, может требовать признания права собственности в судебном порядке.
Добросовестность тут понимается так, что вы, получая сарай (например, вместе с квартирой или по распределению домкома/ЖЭКа), не знали и не должны были знать, что не являетесь его собственником, и всё это время пользовались им как своим.
Чтобы опереться на ст. 234 ГК РФ, нужно доказать, что сарай именно недвижимая вещь (капитальное строение, связанное с землёй) и что вы владели им открыто и непрерывно более 15 лет — показания соседей, фото, расходы на ремонт и т.п.
Сам факт, что сарай не указан в договоре купли-продажи квартиры, играет вам на руку: это аргумент, что предметом договора была только квартира, а не сарай, но сам по себе он не создаёт права собственности, если оно до этого не было оформлено.
Реалистичная тактика: собрать документы БТИ и ЕГРН по дому и земле, зафиксировать своё фактическое владение и подать в суд иск о признании права собственности на сарай по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), одновременно опровергая его отнесение к общему имуществу по ст. 36 ЖК РФ и принадлежности по ст. 135 ГК РФ.
Если суд встанет на позицию, что сарай — элемент общего имущества дома или самовольная постройка на чужом земельном участке, то признать за вами право собственности будет крайне сложно, но пока это не установлено, вы вправе активно отстаивать свою позицию давностного владельца.