Чем это мне грозит как продавцу?

Здравствуйте!

1. Факты

Ваша квартира в залоге у ВТБ (ипотека продавца).
Покупатель берёт ипотеку в Сбербанке (Домклик).
Менеджер Сбера говорит, что вы как продавец должны выступить поручителем, и якобы «как только право собственности перейдёт покупателю, поручительство прекращается».
Вы хотите понять, какие риски для вас как продавца.

2. Нормы права

2.1. Что такое поручительство

Договор поручительства – это обеспечительная сделка, по которой поручитель берёт на себя обязанность отвечать за исполнение обязательства другим лицом (должником) перед кредитором (банком) – ст. 361 ГК РФ. 
Форма – только письменная, иначе недействительно (ст. 362 ГК РФ). 
Ответственность поручителя (обычно – солидарная):

При неисполнении кредита должником банк вправе требовать долг как с заемщика, так и с поручителя в полном объёме (кредит, проценты, неустойка, судебные расходы и др.), если договором не предусмотрена субсидиарная ответственность – ст. 363 ГК РФ. 

2.2. Прекращение поручительства

Общее правило: поручительство прекращается с прекращением обеспеченного обязательства (когда кредит полностью погашен) – п. 1 ст. 367 ГК РФ. 
Дополнительно:

может прекращаться, если в договоре указан конкретный срок поручительства и он истёк;
при переводе долга на другое лицо без согласия поручителя;
при изменении обязательства без согласия поручителя, увеличивающем его ответственность, и др. – п. 2–6 ст. 367 ГК РФ. 

Само по себе изменение собственника квартиры (переход права от вас к покупателю) не является основанием прекращения поручительства по закону. Оно прекращается, только если:

либо кредит погашен,
либо так прямо написано в договоре поручительства (например: «действует до госрегистрации ипотеки в пользу банка»).

3. Что, скорее всего, хочет банк по схеме сделки

При продаже квартиры с одной ипотекой и покупкой с другой (ВТБ → Сбер):

Сбербанк перечисляет деньги (ипотечный кредит покупателя), из которых гасится ваш долг перед ВТБ, снимается залог ВТБ.
До момента регистрации ипотеки Сбера на покупателя у Сбера есть риск, что залога ещё нет, а деньги уже выданы.

Чтобы закрыть этот риск, банки иногда:

делают продавца поручителем по кредиту покупателя
либо
поручителем по какому-то «переходному» обязательству (условно: «обеспечивает исполнение обязательств покупателя до момента регистрации ипотеки»).

Ключевое: как это прописано в тексте договора поручительства.

4. Риски для вас как продавца

4.1. Основной риск – вы отвечаете за ипотеку покупателя

Если по договору поручительства вы выступаете поручителем по кредитному договору покупателя со Сбербанком:

Солидарная ответственность по умолчанию

Банк при просрочке платежей покупателем может взыскать долг прямо с вас, не пытаясь сначала взыскать с покупателя – ст. 363 ГК РФ. 
Объём: сумма кредита, проценты, неустойка, судебные расходы и др., если договором поручительства это не ограничено.

Ответственность может длиться весь срок ипотеки

Если в договоре поручительства не написано, что оно действует «до события X» (например, до госрегистрации ипотеки на покупателя), то по закону оно прекращается только при полном погашении кредита либо по специальным основаниям ст. 367 ГК РФ. 
Устные обещания менеджера, что «как только права перейдут – всё прекратится», юридического значения не имеют.

Последствия невозврата кредита покупателем

Банк подаёт в суд к заемщику и к поручителю одновременно;
Суд взыщет долг солидарно;
В рамках исполнительного производства могут:

арестовать ваши счета и имущество;
обратить взыскание на ваше имущество (кроме ограниченного перечня, который не подлежит взысканию).

Портится ваша кредитная история и возможность получать кредиты в будущем. 

4.2. Риск, что договор поручительства будет шире, чем «до регистрации»

Даже если менеджер говорит «только пока не зарегистрируем», в тексте могут быть формулировки:

«Поручитель отвечает за исполнение всех обязательств заемщика по кредитному договору в полном объёме, в течение всего срока действия кредитного договора» и т.п.

Тогда:

никакой автоматической «отвязки» после перехода права собственности не будет;
вы останетесь «привязаны» к ипотеке покупателя на годы.

4.3. Сложность досрочного прекращения поручительства

Односторонне отказаться от поручительства нельзя;
Для прекращения, помимо погашения кредита, нужны основания из ст. 367 ГК РФ, которые на практике применяются ограниченно и часто требуют судебного спора (изменение обязательства без согласия поручителя, истечение срока, неверное поведение банка и др.). 

5. Кратко о судебной практике

Суды массово удовлетворяют иски банков к поручителям, взыскивая долг солидарно с заемщика и поручителя по ст. 363 ГК РФ. 
Попытки поручителей «сослаться на устные обещания менеджера» или «я думал, что это формальность» судами не принимаются – ключевое значение имеет подписанный договор поручительства.
Поручительство рассматривается как самостоятельное обязательство, тесно связанное с кредитом, и действует до прекращения этого обязательства (ст. 367 ГК РФ).

6. Пошагово: что вам делать

Запросить у банка проект договора поручительства

Не подписывать «в пакете» с остальными документами.
Внимательно изучить:

что именно вы обеспечиваете (весь кредит или только отдельную стадию сделки);
объём ответственности (полный либо ограниченный суммой/сроком);
срок поручительства и чёткое условие прекращения (например:
«Поручительство действует до госрегистрации перехода права собственности и ипотеки в пользу Банка по договору …»).

Сравнить текст с тем, что говорит менеджер

Если в договоре нет прямой фразы, что поручительство прекращается по факту госрегистрации или иного понятного события, а только отсылка к сроку кредита — значит, менеджер вводит вас в заблуждение или сам не понимает.

Попробовать изменить условия поручительства

Обсудить с банком вариант:

поручительство только:

за корректное погашение вашей ипотеки ВТБ средствами банка,
или только «на период до госрегистрации ипотеки покупателя»;

ограничить сумму и срок.

Юридически банк не обязан соглашаться – это его внутренние риск-политики. Но вы вправе отказаться, если условия неприемлемы.

Рассмотреть альтернативные схемы сделки
В зависимости от позиции банков и конкретных сумм можно обсуждать с юристом/риелтором:

провести сделку через аккредитив / эскроу-счета, где риски банка и сторон закрыты без поручительства продавца;
по возможности – оформить сделку через тот же банк, где у вас ипотека (ВТБ), чтобы избежать кросс-банковского риска;
покупать другой объект или другой вариант расчётов.

НЕ подписывать поручительство, если:

в договоре написано, что оно действует на весь срок кредита покупателя;
ответственность не ограничена по сумме;
нет чёткого условия прекращения поручительства по факту регистрации ипотеки или завершения конкретной стадии сделки;
вы не готовы потенциально отвечать по чужой ипотеке.

7. Итоговый вывод

По закону поручительство – это серьёзное обязательство: по ст. 361, 363 ГК РФ вы становитесь лицом, которое отвечает за кредит покупателя почти как сам заемщик (обычно солидарно). 
Переход права собственности на квартиру к покупателю сам по себе поручительство не прекращает. Оно прекращается с погашением кредита или по основаниям ст. 367 ГК РФ либо, если в договоре чётко написано иное (например, до момента госрегистрации ипотеки). 
Основной риск для вас как продавца – оказаться солидарным должником по ипотеке покупателя на годы вперёд с риском взыскания долга с вашего имущества.
Любые устные обещания менеджеров о «формальности поручительства» и «автоматическом прекращении после сделки» юридической силы не имеют – решающим является текст подписанного договора поручительства.

Если хотите, вы можете прислать текст (без персональных данных) проекта договора поручительства, и я разберу по пунктам, где именно для вас риски, и можно ли его безопасно «ужать» до технического инструмента «на период регистрации» или лучше вообще отказаться.

пишите мне в чат, дополнительная консультация платная 

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина