Может ли управляющая компания зданием с нежилыми помещениями направлять запросы в ДГИ на взятие в аренду

Здравствуйте . 

Права и обязанности УК определяются договором управления, заключенным с собственниками помещений  в здании ( ст. 162 ЖК РФ ) :

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/

Поскольку УК, не является  собственником помещений в здании и не имеет прав аренды на основной земельный участок,  то не обладает достаточными правовыми основаниями для обращения в ДГИ с запросом на аренду прилегающего земельного участка.
УК, действуя на основании договора управления, представляет интересы собственников помещений.

Без согласия собственников и без наличия соответствующих полномочий в договоре управления, УК не может самостоятельно инициировать процедуру аренды земельного участка.
ДГИ, скорее всего, откажет в рассмотрении заявления УК, поскольку у УК отсутствует законный интерес и правовые основания для получения земельного участка в аренду.

Если в договоре управления предусмотрено право УК на совершение действий, направленных на получение прав на земельные участки, необходимые для эксплуатации здания, и УК действует в интересах собственников помещений, то обращение в ДГИ может быть обоснованным.
Или если УК получит письменное согласие всех собственников помещений в здании на обращение в ДГИ с запросом на аренду земельного участка, то также обращение может быть обоснованным 

Арина, добрый день!
По п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (глава V.1) исключительное право на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и необходимого для эксплуатации здания, имеют собственники здания, сооружения или помещений в нём, а не управляющая компания.
Управляющая компания, не являясь ни собственником помещений, ни арендатором основного земельного участка, не относится к кругу лиц, обладающих таким исключительным правом, поэтому сама по себе не может быть надлежащим заявителем для получения прилегающего участка по ст. 39.20 ЗК РФ.
Если УК подаст заявление в ДГИ от собственного имени, ДГИ вправе отказать, сославшись на то, что заявитель не относится к установленному законом кругу лиц (глава V.1 ЗК РФ, в т.ч. ст. 39.20).
Вместе с тем ст. 39.15 ЗК РФ, регулирующая предварительное согласование предоставления земельного участка, прямо предусматривает возможность обращения через представителя, а среди обязательных документов называет документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность).
На практике это означает, что заявление в ДГИ подаётся от имени собственника(ов) здания/помещений или арендатора основного участка, а управляющая компания действует как представитель по доверенности, при этом дальнейшее предоставление участка и заключение договора аренды регулируется ст. 39.17 ЗК РФ.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 № 29-П подчёркнуто, что публичный собственник не вправе игнорировать исключительное право правообладателей объекта недвижимости, закреплённое, в частности, в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Поэтому предоставление прилегающего участка в аренду самой управляющей компании (как самостоятельному арендатору), минуя правообладателей здания, будет противоречить смыслу ст. 39.20 ЗК РФ и может быть оспорено собственниками либо контрольными органами.
Юридически безопасная схема для УК — работать именно как представитель собственников/арендатора: получить от них решение (протокол, распоряжение) и доверенность, а все заявления, схемы и согласования подавать в ДГИ от их имени по правилам главы V.1 ЗК РФ (ст. 39.15, 39.17, 39.20).
В результате земельный участок оформляется в аренду за правообладателями здания, их исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ соблюдается, а управляющая компания легально ведёт весь процесс и не берёт на себя спорный статус «арендатора чужого прилегающего участка».