Право собственности города (также установленное судом) + невозможность реализации права пользования из-за сноса дома

Здравствуйте! 

Клиенты являются законными пользователями квартиры в Москве, включенной в программу реновации. Их право пользования подтверждено вступившим в законную силу решением суда, отказавшим в иске о их выселении.

 Право пользования жильем у ваших Клиентов уже подтверждено судом: есть вступившее в силу решение об отказе в иске о выселении и, по сути, признание законности их проживания (как минимум — отказ в лишении этого права). Это право пользования — самостоятельное жилищное право, производное от права собственности (первоначального собственника, а затем города).( см.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Однако право собственности на эту же квартиру по другому судебному решению (по иску ДГИ) признано за городом Москвой как за выморочным имуществом (наследники первоначальной собственницы не вступили в права).

 
Как Вами указано затем по другому делу суд признал право собственности на квартиру за городом Москва как выморочное имущество (ГК РФ ст. 1151), т.е. город стал собственником квартиры уже обремененной чужим правом пользования.

Дом расселен, заварен и готов к сносу.

Дом включен в программу реновации, расселен и фактически выведен из эксплуатации (заварен, подлежит сносу). По смыслу практики, когда дом признается аварийным и подлежит сносу, сам объект жилого помещения юридически прекращает существование, и бессрочное право пользования “повисает в воздухе” и не может сохраняться в отношении несуществующего объекта. Законодатель на этот случай предусмотрел норму ст. 86 ЖК РФ

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

То есть, если объект сносится по инициативе публичного собственника/в рамках реновации — возникает обязанность компенсировать утрату жилищного права, а не просто “обнулить” его.
ДГИ, как орган реновации и собственник, ссылается на свое право собственности и на прекращение фактической возможности проживания (дом под снос), и игнорирует право пользования, пытаясь добиться его прекращения новым иском. Что по сути является незаконным. Для обоснования вашей правовой позиции вам следует ссылаться на следующие правовые нормы:
 
1. Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 24.06.2025) «О статусе столицы Российской Федерации».В  ст. 7.3
прямо говорится, что гражданам, имеющим жилые помещения в собственности или в пользовании по соцнайму в доме, включенном в программу реновации, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления во внеочередном порядке и на условиях актов города Москвы.
Формулировка “в собственности или в пользовании на условиях социального найма” впрямую не называет Вашу конструкцию (право пользования бывшего члена семьи/иное производное право), но:
– это жилищное право пользования;
– цель закона — гарантировать право на жилье всем, кто законно проживал в этом доме;
– значит, можно просить суд применить аналогию закона  согласно ч.1 ст.7 ЖК РФ  и распространить гарантии реновации на Ваш случай.
2. Закон г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» гарантирует, что собственникам и гражданам, занимающим жилые помещения по договорам соцнайма, взамен освобождаемых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
равнозначным считается помещение не хуже по жилой площади и числу комнат, с большей общей площадью и улучшенной отделкой.
Прямо про “лиц с иным правом пользования” закон не говорит, но: Вы можете обосновывать, что Ваше право пользования по своему содержанию близко к бессрочному праву найма/соцнайма и защищается аналогично;
цель Закона № 14 и Программы реновации — не допустить ухудшения жилищного положения законно проживающих.
3.Постановление Правительства Москвы № 497‑ПП (Программа реновации):

п. 4.5: нанимателю по соцнайму и членам его семьи взамен освобождаемого жилья предоставляется равнозначное жилое помещение по договору соцнайма.
также указывает, что гражданам, имеющим в собственности или в пользовании на условиях соцнайма помещения в доме, включенном в программу, жилищные условия улучшаются во внеочередном порядке.
Ваша задача в суде — показать, что:
а)  право пользования клиентами квартирой по сути равно пожизненному/бессрочному пользованию в составе семьи собственника (аналог членам семьи и бывшим членам семьи нанимателя/собственника по ЖК РФ ст. 31, 69, 88 и позиции ВС РФ);
б) снос дома по решению собственника/в рамках реновации не может автоматически уничтожать их жилищное право без предоставления замены, иначе нарушается ст. 40 Конституции РФ (право на жилище) и принципы самого Закона о реновации.
 
 Аналогия закона и практика КС/ВС
По подборке правовой системы Консультант+ о признании бессрочного права пользования при сносе/реконструкции суды и КС РФ исходят из того, что:

при сносе/реконструкции дом как объект прекращает существование,
бессрочное право пользования в отношении “юридически отсутствующего” объекта не сохраняется.
Но при этом должны быть обеспечены жилищные права граждан, т.е. проблема не решается просто констатацией прекращения права.
Пленум ВС РФ по жилищным спорам указывает, что:

члены семьи собственника и бывшие члены семьи, продолжающие проживать, имеют самостоятельное право пользования;
при изъятии жилого помещения у собственника (например, для госнужд, сноса и т.п.) допускается по аналогии предоставление ему другого жилого помещения или выкуп с учетом стоимости
а по аналогии (ЖК РФ ст. 7) эти же принципы могут применяться к иным участникам жилищных отношений, если федеральный закон прямо не урегулировал их ситуацию.
В подборках по реновации и по прекращению права собственности в связи со сносом выделяется:

при прекращении существования дома прекращается и право собственности, но с предоставлением равноценного возмещения/помещения.Логика: нельзя отбирать жилье без компенсации; аналогично нельзя “обнулять” бессрочное право пользования без замены.

Разработайте стратегию защиты:

 
Предмет иска (варианты)
Наиболее логично заявить иск к г. Москве в лице ДГИ о:

Обязанности предоставить равнозначное жилое помещение по договору социального найма взамен утраченного права пользования квартирой, включенной в программу реновации, с указанием:

конкретных параметров равнозначности (не менее жилой площади и комнат, общая площадь больше; в границах того же района/локации, улучшенная отделка) по Закону г. Москвы № 14 и Программе реновации.
указать, что разумным способом реализации является заключение договора соцнайма с клиентами.
Дополнительно (по ситуации):

о признании за ними права пользования равнозначным жилым помещением на условиях соцнайма (как защита жилищного права в натуре);
о признании незаконным бездействия ДГИ/отказа в предоставлении равнозначного помещения;
об обязании заключить с ними договор соцнайма в отношении предоставляемого помещения.
Правовое обоснование в иске
Сослаться:

Конституция РФ ст. 40 — право на жилище.
ЖК РФ ст. 3 — неприкосновенность жилища, защита жилищных прав.
ЖК РФ ст. 31, 69, 88 — равные права членов семьи, производные права пользования, сохранение жилищных прав при реконструкции/капремонте с предоставлением другого помещения и расторжением договора соцнайма в связи с невозможностью пользования старым помещением.
ЖК РФ ст. 7 ч. 1 — применение жилищного законодательства по аналогии, если случай прямо не урегулирован.
Закон РФ № 4802‑1 ст. 7.3 — гарантии жилищных прав “имеющих жилые помещения в собственности или в пользовании на условиях соцнайма” в домах реновации, улучшение жилищных условий во внеочередном порядке.
Закон г. Москвы № 14 и ППМ № 497‑ПП — равнозначные помещения, критерии равнозначности, обеспечение прав жителей при реновации.
Позиции ВС/КС РФ о невозможности сохранения бессрочного права пользования к несуществующему объекту, но необходимости обеспечивать жилищные права
Ключевой довод для суда:

право пользования, признанное судом, не может быть просто “аннулировано” сносом дома;
поскольку закон о реновации прямо защищает собственников и нанимателей, но не может иметь целью оставление иных законных проживающих “на улице”, суд по ст. 7 ЖК РФ должен по аналогии распространить гарантии и на Ваших клиентов;
разумный и соответствующий целям реновации способ восстановления нарушенного права — предоставление равнозначного жилого помещения по договору соцнайма.
 
Что делать с угрозой нового иска ДГИ о прекращении права пользования?
Заявить встречные требования в которых указать, что прекращение бессрочного права пользования возможно только при одновременном обеспечении иного жилья, учитывая социальный характер права и гарантии реновации;

ссылаться на то, что их право было подтверждено судебным решением, которое ДГИ не исполнил по существу (не обеспечил возможность пользования из-за сноса) — это злоупотребление правом (ГК РФ ст. 10), а иск о прекращении права без предоставления альтернативы — направлен на обход гарантий жилищных прав.
Тактически считаю что имеет смысл перехватить инициативу и подать свой иск первыми (на предоставление жилья), чтобы в будущем объединить дела или использовать своё дело как контраргумент в процессе по иску ДГИ;
ходатайствовать об истребовании из ДГИ всех документов по дому, включению в программу, планам сноса, протоколам, предложениям жителям и т.п.
 
Практические шаги для клиентов
1. Собрать документы:

-решения судов:
• об отказе в выселении (где зафиксировано их право пользования);
• о признании права собственности за Москвой как за выморочным имуществом;

-документы о включении дома в программу реновации (постановления, извещения, протокол голосования, если есть);
-переписку с ДГИ, отказ/игнорирование обращений;
-регистрация по адресу, история проживания, семейный состав.
2. Направить в ДГИ письменное требование: предоставить равнозначное жилое помещение в порядке ст. 7.3 Закона № 4802‑1, Закона г. Москвы № 14 
сослаться на решение суда о праве пользования;
попросить письменный ответ в установленный срок.
Это нужно и как “досудебка”, и как доказательство бездействия/отказа.
3. Подготовить и подать иск в районный суд г. Москвы к г. Москве в лице ДГИ с требованиями, описанными выше.
Заранее подготовить позицию на случай иска ДГИ о прекращении права пользования:

возражения по иску;
возможно — встречный иск о предоставлении жилого помещения либо объединение с уже поданным Вашим иском.
При необходимости — привлечь в процесс органы опеки (если есть несовершеннолетние), поскольку их право на жилье дополнительно защищено (СК РФ ст. 71, практика ВС РФ о сохранении права пользования для детей).
 
Ситуация на стыке реновации и сложного вещно‑жилищного права действительно сложная, и судебная практика по “выморочному имуществу + реновация + право пользования” точечно формируется.
Честно: стопроцентной устоявшейся линии ВС РФ именно под такую комбинацию нет, но правовая позиция, описанная выше, выглядит аргументированной и, по моему ощущению, перспективность иска — выше 80%, если грамотно собрать факты и акцентировать социальный аспект. Желаю вам удачи!

Ден, здравствуйте!

1. Анализ правовой позиции и перспектив

Ситуация клиентов сложна и представляет собой яркую правовую коллизию между подтвержденным судом правом пользования и правом собственности города Москвы, реализованным через программу реновации.

1.1. Оценка силы аргумента о сохранении права пользования
Аргумент о сохранении права пользования является сильным и ключевым.
Основание: вступившее в законную силу решение суда, отказавшего в иске о выселении, имеет преюдициальное значение (обязательно для всех сторон и судов) в части установленных им фактов: клиенты являются законными пользователями квартиры.

Переход права собственности на квартиру к городу Москве как выморочному имуществу (ст. 1151 ГК РФ) не прекращает автоматически ранее возникшие законные права пользования третьих лиц. Собственник (новый) принимает на себя все обременения, существовавшие на момент перехода права, если иное не установлено законом или решением суда.

 Отказ ДГИ учитывать право пользования и угроза новым иском о прекращении права пользования при одновременном сносе дома — это попытка обойти имеющееся судебное решение и, вероятно, злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). ДГИ, как публичный орган, обязан действовать добросовестно.
 
1.2. Анализ возможности применения по аналогии ст. 89 ЖК РФ
Применение ст. 89 ЖК РФ (предоставление другого жилого помещения в связи со сносом дома) по аналогии закона — это наиболее перспективный правовой путь.
Статья 89 ЖК РФ применяется к нанимателям жилых помещений по договору социального найма. У клиентов такого договора нет, и они не были собственниками (собственность перешла городу).
Аналогия закона (ст. 6 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 ЖК РФ): возможность применения аналогии закона обосновывается тем, что возникшие отношения прямо не урегулированы (нет договора соцнайма, но есть законное право пользования, которое невозможно реализовать).
Закон обязывает обеспечить жилищные права граждан при сносе.
Право пользования клиентов признано законным и не может быть прекращено произвольно.
Цель: добиться предоставления жилья по договору соцнайма или иного равноценного жилого помещения, исходя из принципов справедливости и гарантирования жилищных прав.
 
1.3. Оценка перспектив иска к ДГИ о понуждении к предоставлению жилого помещения
Перспективы иска высоки при правильном обосновании.
Основание иска: неисполнение судебного решения (обеспечение права пользования), нарушение жилищных прав граждан, невозможность реализации права пользования в связи с действиями собственника (снос дома).
Риски (в т.ч. встречный иск ДГИ): ДГИ почти наверняка подаст иск о прекращении права пользования на основании того, что дом физически снесен/заварен, а клиенты не являются собственниками или нанимателями соцнайма. Это сильный контраргумент, и основная битва развернется вокруг него.
Контраргумент клиентов: прекращение права пользования должно сопровождаться предоставлением альтернативного жилья, так как невозможность пользования возникла по вине истца (ДГИ), который управляет программой реновации и сносит дом.
 
1.4. Оценка аргументов о злоупотреблении правом и неисполнении судебного решения
Аргументы о злоупотреблении правом и неисполнении судебного решения обоснованны и важны.
ДГИ не исполняет вступившее в силу решение суда, обязывающее его (как собственника) не препятствовать пользованию квартирой. Вместо этого он физически блокирует доступ к жилью и требует прекращения права.
 
2. Разработка стратегии защиты
Стратегия должна быть активной и направленной на понуждение ДГИ к диалогу и предоставлению жилья.
 
2.1. Пошаговый план действий Шаг 1: Сбор дополнительных доказательств и фиксация ситуации 
Получить официальный ответ от ДГИ/Управы о том, что дом заварен/готов к сносу/непригоден для проживания.
Получить официальный отказ ДГИ в предоставлении жилья по реновации.
Шаг 2: Досудебное урегулирование / Жалобы (параллельно)
Подача жалоб на бездействие ДГИ: руководителю ДГИ (Требование исполнить решение суда / предоставить жилье).
В Правительство Москвы / Мэру (обращение внимания на коллизию).
В Прокуратуру города Москвы (о неисполнении судебного решения государственным органом).
Шаг 3: Подготовка и подача Искового заявления (ключевой этап)
Содержание иска: Иск к ДГИ о возложении обязанности предоставить жилое помещение (по аналогии ст. 89 ЖК РФ).
Сроки: подавать как можно быстрее, чтобы опередить возможный иск ДГИ о прекращении права пользования.
Шаг 4: Судебное разбирательство
Активное участие, акцент на преюдиции права пользования, аналогии закона и злоупотреблении правом со стороны ДГИ.
 
2.2. Ключевые доказательства
Вступившее в законную силу решение суда, подтверждающее право пользования.
Решение суда о признании квартиры выморочным имуществом г. Москвы.
Официальный отказ ДГИ в предоставлении альтернативного жилья.
Фото/видеофиксация состояния дома (заваренные двери/окна).
Ответы из Управы/ДГИ, подтверждающие, что дом расселен и планируется к сносу (доказательство невозможности реализации права пользования).
  3. Рекомендации по взаимодействию и документы 3.1. Как вести себя при контактах с ДГИ
Всегда письменно: Исключительно письменное общение. Никаких устных договоренностей.
Фиксация: Регистрировать все входящие и исходящие документы (через канцелярию под отметку или заказным письмом с уведомлением).
Спокойствие и настойчивость: Требовать соблюдения своих законных прав, ссылаться на судебное решение.
  3.2. Критические сроки и внимание
Срок исковой давности: для жилищных споров он обычно 3 года, но важно не затягивать.
Срок рассмотрения жалоб: 30 дней.
Обращение внимания: любое уведомление о начале сноса или предложение о выкупе/жилье должно быть тщательно проанализировано юристом.
 
3.3. Целесообразность обращения в прокуратуру
Обращение в прокуратуру целесообразно и необходимо.
Основание: Заявление о неисполнении судебного решения государственным органом (ДГИ). Прокуратура обязана провести проверку и может выдать представление об устранении нарушений, что усилит позицию клиентов в суде.
  А. Жалоба на отказ ДГИ (Руководителю ДГИ)

Руководителю Департамента городского имущества города Москвы
от: [ФИО Клиентов, адрес проживания, контакты]

ЖАЛОБА (ПРЕТЕНЗИЯ)
на отказ в предоставлении жилого помещения в рамках программы реновации (сноса дома) и неисполнение судебного решения

Уважаемый [ФИО руководителя],

Мы, [ФИО клиентов], являемся законными пользователями жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Тухачевского, д. [Номер], кв. [Номер], что подтверждается вступившим в законную силу Решением [Название суда] от [Дата] по делу № [Номер], которым в иске о нашем выселении отказано.

Право собственности на указанное помещение признано за г. Москвой. Дом включен в программу реновации/подлежит сносу. Доступ к квартире заблокирован действиями Управы/ДГИ.

Вашим Департаментом ([Дата отказа], исх. № [Номер]) нам было отказано в предоставлении альтернативного жилья, что является неисполнением вышеуказанного судебного решения и нарушением наших жилищных прав.

Требуем в срок до [Дата] предоставить нам равнозначное жилое помещение по договору социального найма или равноценную компенсацию, а также обеспечить исполнение судебного решения о нашем праве пользования.

В случае отказа мы будем вынуждены обратиться в Прокуратуру и Суд для защиты наших прав и взыскания убытков.

Дата, Подписи

Б. Исковое заявление к ДГИ о возложении обязанности предоставить жилое помещение (Подается в районный суд по месту нахождения ответчика — ДГИ г. Москвы)

В [Название] районный суд г. Москвы
Истец: [ФИО Клиентов, адрес проживания, контакты]
Ответчик: Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы), адрес: [Адрес ДГИ]
Цена иска: [Рыночная стоимость квартиры]

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о возложении обязанности предоставить жилое помещение (по аналогии закона)

[Описать обстоятельства дела: собственность города, право пользования истцов, снос дома, отказ ДГИ].

Правовым основанием наших требований является невозможность реализации законного права пользования жилым помещением по вине собственника (ДГИ), который осуществляет снос дома. В силу ст. 35 Конституции РФ, ст. 32 ЖК РФ, ст. 6 ГК РФ (аналогия закона), при изъятии жилья для госнужд гражданам предоставляется компенсация или другое жилье. По аналогии со ст. 89 ЖК РФ просим предоставить нам жилое помещение по договору социального найма.

ПРОСИМ СУД:

1.  Признать незаконным бездействие Департамента городского имущества города Москвы по непредоставлению истцам жилого помещения взамен утраченного в связи со сносом дома по адресу [Адрес].
2.  Обязать Департамент городского имущества города Москвы предоставить [ФИО Клиентов] равнозначное жилое помещение по договору социального найма по нормам, установленным законодательством г. Москвы.

[Приложения: Копии всех решений судов, отказов ДГИ, мед. справок (если применимо), фото дома, квитанция об оплате госпошлины].

Дата, Подписи

 
В. Возражения на возможный иск ДГИ о прекращении права пользования (подается в рамках встречного иска ДГИ)

В [Название] районный суд г. Москвы
Ответчики по встречному иску: [ФИО Клиентов]
Истец по встречному иску: ДГИ г. Москвы
Дело № [Номер]

ВОЗРАЖЕНИЯ НА ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
Департамента городского имущества города Москвы о прекращении права пользования жилым помещением

[Описать суть иска ДГИ].

Возражаем против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

1.  **Преюдициальность:** Право пользования истцов подтверждено решением суда от [Дата].
2.  **Злоупотребление правом:** Невозможность пользования жильем возникла в результате действий самого истца (ДГИ), который снес/заварил дом.
3.  **Неисполнение гарантий:** Прекращение права пользования в такой ситуации должно сопровождаться предоставлением альтернативного жилья, что ДГИ отказывается делать. Прекращение права пользования без обеспечения жилищных прав нарушает ст. 40 Конституции РФ.

Просим отказать в удовлетворении исковых требований ДГИ в полном объеме до момента предоставления истцам альтернативного жилого помещения.

Дата, Подписи

Здравствуйте!

Право пользования, установленное решением суда, сохраняется при переходе собственности к городу. Ст. 89 ЖК РФ применима по аналогии. Иск о понуждении к предоставлению жилья перспективен, но риск встречного иска ДГИ высок. Бездействие ДГИ — злоупотребление правом.

Возможен иск к ДГИ о понуждении к предоставлению равнозначного жилья (основания: ст. 89 ЖК РФ по аналогии, неосновательное обогащение города за счет граждан).
Параллельно — жалобы мэру, в прокуратуру на неисполнение судебного акта.
В возражениях на встречный иск возможен акцент на злоупотребление правом и недопустимость лишения жилья.
Проекты документов возможно для вас подготовить в чате, за отдельную плату, так как тут даются ответы в режиме «ответ — вопрос».

Здравствуйте!

1. Проанализируйте правовую позицию и перспективы:

Чтобы проанализировать ситуации необходимо ознакомиться с судебными решениями, о которых идет речь.

Касаемо ст.89 ЖК РФ, а значит и ст.86 ЖК РФ, в части   предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Подлежат переселению, например   бывшие члены  умершего  собственника   жилого помещения.

Бывшие члены семьи умершего собственника квартиры в снесенном доме, сохранившие право пользования данным помещением после его сноса, подлежат переселению в другое благоустроенное жилое помещение

 Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 г.,  утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 г.,

Более подробно см. п.1  судебной практики   по гражданским делам   см.    по ссылке https://www.vsrf.ru/documents/practice/15121/

Дайте оценку перспективам иска к ДГИ о понуждении к предоставлению жилого помещения. Определите наиболее убедительные правовые основания и возможные риски (в т.ч. встречный иск ДГИ о прекращении права пользования).
Оцените аргументы о злоупотреблении правом со стороны ДГИ и неисполнении им судебного решения.

Недостаточно сведений для оценки аргументов о злоупотреблении правом.

Например  обращались ли клиенты    в ДГИ о заключении договора социального  найма, после признания судом за   ними   право пользования  жилым помещением. 

Перспективы возможно и есть, но как указал выше  нужно  смотреть решения судов, например какие обстоятельства     были судом   установлены  при их разрешении. 

2. Разработайте стратегию защиты:
Предложите пошаговый план действий: последовательность обращений (жалобы, иск), их содержание и сроки.
Определите ключевые доказательства, которые необходимо собрать дополнительно (акты о состоянии дома, официальные ответы из управы и т.д.).
Подготовьте проекты основных процессуальных документов:
Жалобы на отказ ДГИ (руководителю, в Правительство Москвы).
Искового заявления к ДГИ о возложении обязанности предоставить жилое помещение.
Возражений на возможный иск ДГИ о прекращении права пользования.

Как вариант  начните с иска  о предоставлении  жилого помещения в связи со сносом дома

Подготовка документов  это отдельная услуга, которая не подлежит включения в   стоимость ответов на вопрос.

К тому  же в рамках ответов на вопросы их невозможно подготовить. 

Для подготовки    искового заявления  необходимо провести анализ ситуации, что как писал уже выше предполагает изучение документов.

Для подготовки возражений необходимо  наличие иска ДГИ.

Аналогично и по жалобам, необходимо ознакомиться с ответами ДГИ.