Будет ли в расходах учитываться договор на улучшение участка на 700 тыс?

Доброй ночи. Отличный план по оптимизации земельной собственности. В вашей ситуации налоги можно свести к нулю при правильном оформлении. Давайте разберем детали.

1. Налогообложение при продаже вашего участка
База для расчета налога (НДФЛ 13%):

Доход от продажи: 2 300 000 руб.
Расходы на покупку и улучшение (вычитаются из дохода):

Стоимость участка: 1 000 000 руб. (по договору купли-продажи).
Стоимость улучшений: 700 000 руб. (по второму договору).
Важно: Улучшения должны быть капитальными, документально подтвержденными и неотделимыми от земельного участка (без их уничтожения или повреждения). Подведение электричества (технические условия, акт об оказании услуг, платежки) и комплексное благоустройство с планированием (договор с подрядчиком, акты выполненных работ) — это идеальные примеры учитываемых расходов. Сохраните все договоры, акты и платежные документы.
Итого расходы: 1 000 000 + 700 000 = 1 700 000 руб.
Расчет налогооблагаемой базы:
Доход (2 300 000) — Расходы (1 700 000) = 600 000 руб. (прибыль от сделки).

Налог к уплате, если не применять льготы: 600 000 * 13% = 78 000 руб.

 
2. Как полностью избежать уплаты налога (законные способы)
Способ 1: Воспользоваться имущественным налоговым вычетом при ПОКУПКЕ нового участка.
Это ваш главный инструмент. Вы имеете право на налоговый вычет в размере до 2 000 000 руб. при покупке недвижимости (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). При покупке земельного участка под ИЖС этот вычет также применяется.

Механизм: В том же налоговом периоде (2025 год) вы:

Платите налог с продажи (условные 78 000 руб.).
Заявляете вычет при покупке соседнего участка за 2 300 000 руб. Максимальный вычет: 2 300 000 * 13% = 299 000 руб. (но закон ограничивает сумму к возврату с 2 млн: 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.).
Итог: Налог к уплате (78 000 руб.) будет полностью зачтен в счет полагающегося вам вычета (260 000 руб.). В итоге налог к уплате = 0 руб., а остаток вычета (260 000 — 78 000 = 182 000 руб.) вы сможете вернуть из бюджета деньгами или перенести на будущие периоды.
Способ 2: Увеличить период владения до минимального срока.
Если бы вы владели участком более 5 лет, доход от его продажи полностью освобождался бы от налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Но в вашем случае срок владения с апреля 2024 по декабрь 2025 — менее 3 лет, поэтому этот вариант не работает.

 
3. Практический алгоритм ваших действий
Подготовка документов на улучшения: Соберите полный пакет, подтверждающий расходы в 700 000 руб. (договоры, акты, платежные поручения). Это критически важно для уменьшения налогооблагаемого дохода.
Проведение сделок: Продайте свой участок и купите соседний в 2025 году. Чем ближе по времени сделки, тем проще будет зачет в одной налоговой декларации.
Подача налоговой декларации (3-НДФЛ) за 2025 год: В декларации вы:

Указываете доход от продажи (2 300 000 руб.) и расходы на его приобретение и улучшение (1 700 000 руб.).
Указываете расходы на покупку нового участка (2 300 000 руб.) и заявляете имущественный вычет.
Налоговая программа автоматически произведет зачет. Вам не придется сначала платить, а потом ждать возврата — в итоговом расчете налог к уплате будет нулевым, а часть вычета останется для возврата денег.
4. Ответы на ключевые вопросы
«Взаимозачет»: Да, это и есть зачет налога к уплате против вычета при покупке. Он происходит автоматически при подаче одной декларации.
Учет улучшений на 700 000 руб.: Да, будут учитываться при расчете дохода от продажи, если документы в порядке.
«Не получаем выгоды»: С точки зрения Налогового кодекса вы получили доход (600 000 руб.), но государство предоставляет вам право компенсировать этот налог другим льготным вычетом.
Резюме: При правильном оформлении вы не заплатите ни копейки налога с продажи. Более того, у вас останется неиспользованный остаток имущественного вычета (с 2 млн руб.) для возврата части денег от покупки будущей недвижимости.

Рекомендация: Для 100% уверенности и корректного оформления всех документов (особенно по учету улучшений) рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером перед сделками. Если нужна помощь в структурировании этого процесса — обращайтесь.

2025 участок за 2,3 млн и тут же в декабре 2025 покупаем соседний участок за 2,3 млн — какие налоги мы заплатим и можно ли сделать «взаимозачет» по налогам, т.к. мы покупаем соседний участок и не получаем никакой выгоды?

 Добрый день! Это так не работает, не имеет значения куда Вы потратили деньги от проданного участка иначе бы никто не платил налог т.к. «деньги то потрачены». Для уменьшения налоговой базы Вы были бы вправе учесть расходы на приобретение продаваемого участка, но у Вас была притворная сделка в результате которой реальный доход продавца был занижен до 1 млн., как понимаю. В этом случае нет смысда учитывать расходы т.к. проще заявить вычет в 1 млн. при подаче декларации. Покупка другого участка давала бы право на уменьшение налоговой базы будь там жилой дом, это дает право на получение вычета до 2 млн., но без дома покупка не имеет значения.

Здравствуйте

Если земля находится в собственности физического лица не менее минимального предельного срока (как правило, 5 лет), доход от ее продажи освобождается от НДФЛ. Однако в данном случае, условия не соблюдаются (в собственности до момента продажи — один год), в связи с чем возникает НДФЛ к уплате. Соответственно, доход, который вы получаете при продаже — 2,3 млн руб., который может быть уменьшен на вычет в фиксированном размере или подтвержденные расходы, который в обоих случаях составляет 1 млн руб. При этом расходы на улучшение участка учтены не могут (затраты на благоустройство, озеленение и другие улучшения не могут быть включены в расходы, уменьшающие НДФЛ). Соответственно ваш налог к уплате составит 169 тыс. рублей. Приобретение нового участка значение не имеет для целей налогообложения полученного дохода — взаимозачет не предусмотрен