Интересует возможность использования земельного участка под возведение гостиничного комплекса (базы

Назначения — земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ — для ведения личного подсобного хозяйства, при этом земельный участок по ген.плану поселения, входит в зону рекреационного назначения (Р3) Республика Карелия, Лахденпохский р-н, район п. Микли

 Здравствуйте.

А как это получилось, что при ВРИ ЛПХ земельный участок находится в зоне рекреации? Вы можете дать кадастровый номер?

Здравствуйте!

Это классический случай конфликта между разрешенным использованием земли по документам (для ЛПХ) и ее функциональной зоной по генплану (Р3 — рекреационная). Ответ на ваш вопрос требует анализа иерархии документов и последовательности действий.

Краткий ответ:
Нет, вы не можете сразу начать строить гостиничный комплекс. Участок имеет нецелевое назначение. Однако у вас есть реальная правовая возможность изменить вид разрешенного использования (ВРИ) на подходящий для базы отдыха, так как генплан это поддерживает. Это потребует процедуры и времени.

Детальный анализ и порядок действий:
1. Текущая ситуация (препятствия):
Категория земель: Сельскохозяйственного назначения (СХН). На таких землях запрещено капитальное строительство объектов размещения (гостиниц, баз отдыха) за исключением случаев, прямо указанных в законе.
Текущий ВРИ: «Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)». Это также не допускает строительства гостиничного комплекса. На участке для ЛПХ можно строить только жилой дом (для проживания одной семьи) и хозпостройки для собственных нужд.
Ключевой положительный фактор: Участок находится в рекреационной зоне Р3 по генплану поселения. Это значит, что территориальное планирование данного района предполагает развитие именно рекреационной деятельности (отдых, туризм, спорт, гостиницы).
2. Пошаговая стратегия для достижения цели:
ШАГ 1: Уточнение документации.
Закажите в администрации Лахденпохского района Выписку из ПЗЗ (Правил землепользования и застройки) именно для вашего участка. ПЗЗ — это основной документ, который детализирует генплан. В ПЗЗ для зоны Р3 будет утвержден перечень основных и условно разрешенных ВРИ. Вам нужно найти в этом перечне ВРИ, подходящие для вашего проекта, например:

«Объекты для размещения средств размещения (гостиницы, базы отдыха)»
«Рекреационные объекты»
«Объекты туристского сервиса»
ШАГ 2: Изменение ВРИ (самый вероятный путь).
Если нужный ВРИ (например, «Объекты для размещения средств размещения») указан в ПЗЗ как основной или условно разрешенный для зоны Р3, вы можете его получить.

Если ВРИ основной: Подаете в администрацию заявление об установлении соответствия и выбираете новый ВРИ. Процедура относительно простая.
Если ВРИ условно разрешенный: Вам потребуется пройти процедуру получения разрешения на условно разрешенный вид использования через публичные слушания. Это сложнее и дольше, но вполне реализуемо.
ШАГ 3 (ВОЗМОЖНЫЙ): Перевод земли в другую категорию.
Это более сложный и долгий путь, но иногда необходим. Для рекреационных объектов подходит категория «Земли населенных пунктов» или «Земли особо охраняемых территорий и объектов» (если это природный парк и т.д.). Однако, если по генплану участок уже в рекреационной зоне, а эта зона находится в границах населенного пункта, то, скорее всего, его уже можно (или планируется) перевести в земли населенных пунктов. Уточните этот момент в администрации. Перевод требует обоснования, экологических экспертиз и решения органов власти субъекта РФ (в данном случае — Правительства Карелии).

Риски и важные замечания:
Строительство без изменения ВРИ приведет к признанию объекта самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) с последующим сносом за ваш счет и административным штрафом.
Земли СХН охраняются государством. Любое изъятие их для несельхознужд требует особой процедуры и, часто, особой подготовки (рекультивации) equivalentного участка сельхозземель.
Необходимо проверить, не входит ли участок в границы особо охраняемых природных территорий (ООПТ) или их охранных зон. Для Карелии это критически важно. Строительство в таких зонах сильно ограничено или запрещено.
Практический план на ближайшее время:
Запрос в администрацию Лахденпохского района: Получить выписку из ПЗЗ и генплана для кадастрового номера вашего участка.
Консультация с кадастровым инженером/земельным юристом в Карелии, который знает местную специфику.
Подача заявления об изменении ВРИ на основании полученных документов.
Итог: Перспектива есть. Генплан — ваш главный союзник. Действуйте через легальное изменение разрешенного использования земли в соответствии с ПЗЗ. Начинайте с официальных запросов в местную администрацию. По не уточненной информации  — с весны 2026 года будет разрешена уведомительная процедура смены ВРИ.

Здравствуйте, Александр!

Статьей 77 ЗК РФ установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Таким образом возведение гостиничного комплекса противоречит назначению земельного участка.

Более того  ВРИ для ЛПХ также не позволяет возводить гостиничные комплексы.

Само по себе отнесение участка по генплану в зону рекреационного назначения без изменения ВРИ и назначения земельного участка никак не поможет.

Т.к. рекреация не обязательно предполагает гостиничное строительство.

Т.е одно другому в документах не противоречит.

Здравствуйте.

В вашем случае имеется конфликт между фактическим видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и зонированием территории по генеральному плану поселения.

 Земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ – для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ): Эти виды разрешенного использования, как правило, не допускают строительство объектов, не связанных с сельскохозяйственной деятельностью, таких как гостиничные комплексы.
Зона Р3 предполагает размещение объектов отдыха, туризма, спорта, в том числе гостиниц и баз отдыха.

 Статья 37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ): Устанавливает, что виды разрешенного использования земельных участков определяются градостроительным регламентом.
Градостроительный регламент устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Статья 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ): Устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимости.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: Устанавливает ограничения на использование земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего поселения содержат градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, включая зону Р3. Необходимо изучить ПЗЗ, чтобы точно определить, какие виды объектов разрешены в зоне Р3 и какие требования предъявляются к их размещению.

В соответствии с ГрК РФ, ПЗЗ являются основным документом, определяющим возможность застройки территории. Если ваш участок находится в зоне Р3 по генеральному плану и это отражено в ПЗЗ, то теоретически строительство гостиничного комплекса возможно. Однако, необходимо учитывать ограничения, установленные для земель сельскохозяйственного назначения.
Необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на вид, соответствующий рекреационному назначению и позволяющий строительство гостиничного комплекса. Процедура изменения ВРИ регулируется земельным законодательством и градостроительными регламентами.

Для изменения ВРИ необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением.
Может потребоваться разработка и утверждение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Орган местного самоуправления принимает решение об изменении ВРИ на основании ПЗЗ и генерального плана.
После принятия решения необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Согласование с органами власти: Поскольку участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, потребуется согласование с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (в Республике Карелия, это, скорее всего, Министерство сельского хозяйства). Такое согласование необходимо для перевода земель из сельскохозяйственного назначения в земли иной категории (например, земли населенных пунктов или земли рекреационного назначения).
 Перед началом процесса изменения ВРИ и начала строительства необходимо оценить следующие риски:

Возможность отказа в изменении ВРИ или переводе земель.
Необходимость проведения дополнительных исследований (экологических, геологических и т.д.).
Возможные ограничения, установленные ПЗЗ для зоны Р3 (высота зданий, процент застройки, требования к благоустройству и т.д.).
Необходимость проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
 Алгоритм действий:

 Обратитесь в администрацию Лахденпохского района или поселения, чтобы получить выписку из ПЗЗ в отношении вашего земельного участка. Это позволит точно определить, какие виды объектов разрешены в зоне Р3 и какие требования предъявляются к их размещению.
Обратитесь в администрацию Лахденпохского района или поселения.
Любые строительные работы на земельном участке без соответствующего разрешения могут быть признаны незаконными и повлечь за собой административную ответственность (штрафы) и обязанность сноса самовольной постройки (Статья 222 Гражданского кодекса РФ).

С уважением Светлана Б

Здравствуйте, использование земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства», для строительства гостиничного комплекса или базы отдыха непосредственно запрещено. 
Согласно Земельному кодексу РФ, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. 
ВРИ ЛПХ не предполагает коммерческой деятельности. ЛПХ ориентировано на личное потребление продукции, а не на предпринимательскую деятельность. 

Добрый день! Учитывая площадь и категорию земли «Земли сельскохозяйственного назначения» не может такого быть, что ВРИ участка (ст 37 ГрК РФ) для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках? Это пока просто вопрос, но под ЛПХ 1,1 га обычно не предоставляют. 

Если участок под ЛПХ (приусадебный участок) и имеет в приказе Росреестра

от 10 ноября 2020 г. N П/0412 следующее описание: 

Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1;
производство сельскохозяйственной продукции;
размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
содержание сельскохозяйственных животных

 тогда в принципе на земельный участок может быть установлен градостроительный регламент, а значит возможно возведение капитальных построек. 

Если же ВРИ участка имеет описание 

Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства

то возможно град регламент не установлен. Чтобы проверить установление град регламента, надо смотреть ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ), надо знать территориальную зону и тогда уже можно прочитать ограничения в ней. Если вы не знаете территориальную зону в ПЗЗ, можете обратиться в личные сообщения, ее онлайн можно уточнить и град регламенты прочитать. 

В общем надо точно знать историю создания участка и для чего отводился, на кадастре он с 2014 года.  

что касается вашего снимка с экрана, это точно ген план, а не пзз и что в легенде ген плана означает эта синяя окраска? 

рекреационного назначения (Р3) Республика Карелия, Лахденпохский р-н, район п. Микли

в зоне Р3 могут быть как возможности размещения кап построек, в том числе и гостиничного комплекса, так и просто в зоне Р организация парков и скверов без возможности строительства.

Р3 в разных ПЗЗ в  разных регионах может означать разное. Надо смотреть ПЗЗ района. 

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» полевой земельный участок (за пределами границ населённого пункта) используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нём зданий и строений.

Участок с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» находится за пределами населённого пункта и является полевым участком ЛПХ. На нём запрещено любое капитальное строительство.

Нахождение в рекреационной зоне Р3 по генплану не отменяет запрет п. 3 ст. 4 ФЗ-112. Генплан — документ стратегического планирования, не изменяющий категорию земель и ВРИ участка.

Для точного ответа необходимо уточнить:

1. Точный код ВРИ по выписке из ЕГРН:
— Код 2.2 «Ведение личного подсобного хозяйства на приусадебном участке» (участок в границах населённого пункта — возможно возведение жилого дома и вспомогательных построек);
— Код 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» (участок за пределами населённого пункта — возведение капитальных объектов запрещено).

2. Установлен ли градостроительный регламент для участка (указано ли в ЕГРН наименование территориальной зоны по ПЗЗ)?

3. Содержание градостроительного регламента зоны Р3 в Правилах землепользования и застройки Лахденпохского района (предусмотрены ли коды 4.7 «Гостиничное обслуживание» или 5.2.1 «Туристическое обслуживание»).

Если участок имеет код ВРИ 1.16 и находится за пределами границ населённого пункта:

Вы можете проверить возможность перевода категории земель

1. Запросить в Росреестре расширенную выписку из ЕГРН с указанием точного кода ВРИ, кадастровой стоимости участка, наличия или отсутствия градостроительного регламента.
2. Проверить в Министерстве сельского хозяйства Республики Карелия включение участка в Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (Постановление Правительства Республики Карелия от 16.07.2009 № 163-П).
3. Запросить в Управлении Росреестра среднюю кадастровую стоимость земель сельхозназначения по Лахденпохскому району.
4. Получить в администрации Лахденпохского района выписку из ПЗЗ для зоны Р3 с указанием перечня разрешённых видов использования.

Перевод в категорию «земли населённых пунктов» на основании п. 1 ч. 1 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

, в связи с установлением или изменением черты населённого пункта возможен при соблюдении условий:

• участок не включён в перечень особо ценных угодий https://base.garant.ru/23103381/ ;
• кадастровая стоимость не превышает среднерайонную более чем на 50% (ч. 2 ст. 7 ФЗ-172).

Процедура:

1. Подготовить ходатайство в Правительство Республики Карелия с обоснованием соответствия генплану (зона Р3) и социально-экономической целесообразности.
2. Получить решение о переводе категории; срок рассмотрения ходатайства органом власти — до 3 месяцев, общий срок процедуры с учётом изменений генплана, границ населённого пункта и регистрации — как правило, от 9 месяцев до 2 лет.
3. Зарегистрировать изменение категории в Росреестре.

После перевода категории подать заявление в администрацию Лахденпохского района об установлении ВРИ код 4.7 «Гостиничное обслуживание» или 5.2.1 «Туристическое обслуживание» в соответствии с градостроительным регламентом зоны Р3 (ст. 37 ГрК РФ).

Для условно разрешённых ВРИ — публичные слушания (до 6 месяцев).

С 01.01.2027 вступают в силу ограничения перевода сельскохозяйственных угодий (ФЗ от 01.04.2025 № 52-ФЗ). Инициировать процедуру перевода категории необходимо до 01.01.2027. 

С 01.03.2026 изменяется ст. 78 ЗК РФ (ФЗ от 31.07.2025 № 295-ФЗ).

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/411683489/

Здравствуйте!

Для строительства гостиницы или базы отдыха потребуется изменить назначение и вид разрешенного использования участка. Сначала надо поменять категорию земли на земли рекреационного назначения или иных категорий, допускающих строительство объектов туристической инфраструктуры.

Затем сменить вид разрешенного использования на соответствующий цели планируемого строительства (гостиницы, турбазы и др.).

Порядок изменения категории земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ, статья 8, а изменение вида разрешённого использования осуществляется в порядке, предусмотренном Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Если территория находится в водоохранной зоне или иной природоохранной территории, могут потребоваться дополнительные согласования и разрешения.

Ваш путь выглядит следующим образом:

-Изменение категории земельного участка (обращение в органы местного самоуправления).
-Изменение вида разрешённого использования (предоставление обоснований и согласование с местной администрацией).
-Проектирование и получение всех необходимых согласований и разрешений на строительство (архитектурные регламенты, санитарные нормы и правила, экологическое законодательство и др.).

Здравствуйте!

С учетом требований ГрК РФ Статья 37. «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», строительство гостиницы невозможно без изменения категории земли или ВРИ. Земли сельхозназначения для ЛПХ не позволяют строить гостиничные комплексы. Ваш ВРИ нужно проверить по классификатору (код 2.2 — «для ведения ЛПХ»).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При этом, зона Р3 (рекреационная) потенциально разрешает такие объекты, но генплан — это документ планирования, а не разрешительный. По обстоятельствам вашего вопроса, юридическую силу имеют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего района.
Изучите ПЗЗ Лахденпохского района. Именно там, в градостроительном регламенте для зоны Р3, будет указано, можно ли строить гостиницу и при каких условиях.
Если же  ПЗЗ разрешает, но ВРИ — нет, вам потребуется изменить ВРИ на соответствующий (например, 5.2 — «Гостиницы»), что на землях сельхозназначения этого нельзя без перевода земли в другую категорию.

Здравствуйте, Александр. 

Сразу хочу Вас предупредить о том, что большинство ответов коллег сгенерированы ИИ и являются абсолютно бесполезными.

Исключение ответы Колковского и Романовой Ольги.

Даю свой ответ на Ваш вопрос.

Во первых, необходимо убедиться, что земельный участок сельскохозяйственного назначения отнесен к землям населенных пунктов, включен в границы поселения, чтобы на него распространялись градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки поселения в том числе в части отнесения участка к ВРИ зоны рекреационного назначения (ВРИ 5.0 по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков).

Во вторых, нужно выяснить нет ли на земельном участке сельскохозяйственных угодий, которые для строительства не предназначены.

В третьих, нужно будет изменить вид разрешенного использования земельного участка, который по документам имеет ВРИ ЛПХ.

Для изменения ВРИ придется обращаться в орган местного самоуправления (администрация поселения или района в зависимости от территориального деления).

При смене ВРИ будет учитываться размер земельного участка с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса РФ и требований к предельным размерам земельных участков относящихся к ВРИ рекреация.

Согласно распоряжения Правительства РФ от 01.06.2024 N 1372-р <Об утверждении перечня объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности на землях рекреационного значения> и Классификатора видов разрешенного использования земельных участков ВРИ 5.0 допускает размещение на участке гостиницы или базы отдыха

Приложение
к приказу Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
от 10 ноября 2020 г. N П/0412

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Природно-познавательный туризм
Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде; осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий
5.2

Туристическое обслуживание
Размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению;

размещение детских лагерей
5.2.1

Если Вы владелец участка, то можете самостоятельно запросить в Администрации градостроительный план земельного участка в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, в котором будут отражены виды разрешенного использования участка, предельные параметры строительства, ограничения в использовании участка, указано пятно застройки.

Если Вы собираетесь приобрести соответствующий участок, то кроме свежей полной выписки из ЕГРН «Об объекте недвижимости» запросите у продавца указанный выше  свежий градостроительный план земельного участка.

С указанными документами можете обратиться ко мне в чат для дополнительной консультации с целью решения поставленной Вами задачи.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев