Насколько безопасна сделка со стороны покупателя- физлица?

превысила реальную(договорную)стоимость, соответственно им заявили налоги с кадастровой стоимости. теперь им посоветовали открыть ИП

 Добрый день! При продаже недвижимости физлицом налоговая база рассчитывается в соот. со ст. 214.10 НК РФ — если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости то налог рассчитывается от 70% кадастровой. Кадастровую можно конечно оспорить, но не факт что вообще получится снизить. А вот если использовать имущество в предпринимательской деятельности и продавать от ИП применяющим упрощенный налоговый режим кадастровая стоимость не учитывается и налог рассчитывается от цены договора ( п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Здравствуйте, Алексей!

Совершенно безопасна. 

Для покупателя это вообще не имеет никакого значения в плане нарушения его прав. Т.е. статус ИП это всего лишь статус физического лица.

Он никак не влияет на действительность или недействительность сделки.

Безопасность сделки от этого не может быть поставлена под угрозу.

Никаких оснований для признания ее недействительной по этой причине нет (ст. 166-179 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, это их проблема как они будут продавать.

А не проблема покупателя.

Здравствуйте, Алексей, если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход продавцов-физлиц считают не ниже 70% кадастра, поэтому и «налог с кадастровой» в таких ситуациях закономерен (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Оформление продавцов как ИП само по себе не делает сделку опаснее для покупателя, это в первую очередь про налоговый режим продавца, а ваше право собственности возникает только после госрегистрации перехода права в ЕГРН по Закону № 218-ФЗ.

Риски для покупателя обычно не в «кадастре», а в праве/полномочиях: проверьте по выписке ЕГРН, что оба брата — собственники и подписывают договор (или действует нотариальная доверенность).

Сделка с покупателем-физлицом при продаже здания через ИП может быть рискованной. Основные опасности связаны с возможным признанием имущества предпринимательским, что повлечёт дополнительные налоговые обязательства для продавца, а также с риском оспаривания сделки в случае банкротства ИП или его долгов. 
Для минимизации рисков покупателю рекомендуется:
— Проверить статус ИП в ЕГРИП и отсутствие налоговых нарушений через онлайн-сервисы ФНС. 
— Убедиться в отсутствии исполнительных производств и процедур банкротства через Федресурс и сайт ФССП. 
— Изучить судебные споры с участием ИП в картотеке «Мой арбитр». 
— Уточнить, использовалось ли здание в предпринимательской деятельности, так как это влияет на налогообложение и может создать дополнительные претензии со стороны ФНС. 
— Включить в договор купли-продажи чёткие условия, фиксирующие статус имущества (личное или предпринимательское) и обязательства продавца по уплате налогов.
Также стоит рассмотреть возможность титульного страхования, которое защитит покупателя в случае оспаривания сделки.

Здравствуйте
Для ваших контрагентов (продавцов) — по общему правилу доходы гражданина от продажи нежилого помещения (в вашем случае – кафе) освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что объект недвижимости находился в собственности гражданина пять лет или более. Однако если с использованием указанного имущества осуществлялась предпринимательская деятельность, то предусмотренное условие об освобождении от налогов доходов от продажи имущества не распространяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В уточнении к вопросу вы и указываете, что помещение использовалось в качестве кафе. То есть получается, они фактически осуществляли предпринимательскую деятельность с использованием рассматриваемого помещения, при этом на тот момент ИП оформлено не было. Регистрация в качестве ИП и продажа нежилого помещения уже в качестве нового статуса – позволит им минимизировать налогообложение. 
Так, статьей 214.10 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а именно, рассмотрены случаи, когда доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого имущества. Однако этот случай не относится к применению, например, УСН (разные системы применяемого налогообложения). То есть, при применении УСН им не нужно соотносить их доходы от реализации недвижимого имущества, с его кадастровой стоимостью. Налоговую базу по УСН будет составлять доход в виде согласованной сторонами цены. Необходимость доведения дохода для целей налогообложения до кадастровой стоимости объекта в рассматриваемом случае будет отсутствовать.
Для вас (покупателя) – указанные нюансы налогообложения (и заключения сделки с ИП) в целом значения не имеют. Вы заплатите договорную стоимость (для вас это будет являться расходом) – рисков не вижу (кроме особенностей самой сделки – ее правомерности и т.д. — так же как и с физическим лицом).
Рада ответить на Ваш вопрос!
С уважением, Екатерина

Здравствуйте, Алексей.

С позиции покупателя такая сделка не влечет у него возникновения объекта налогооблажения, поскольку доход по смыслу ст.41 НК РФ он не получает.

1. В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.

При этом цена договора подчиняется правилу о свободе договора и об исполнении договора по оговоренной цене (ст.421 ГК РФ, ст.424 ГК РФ). 

С уважением