Мама продаёт квартиру оформлена по дду у застройщика

Здравствуйте, Ильнара. 

Как я понимаю мама подавала иск о включении квартиры (доли в ней) и в состав наследства?

И ей отказали ввиду того, что право собственности и так на неё оформлено?

Если так, то действительно, суд прав, нарушения прав мамы не устраивается. 

Соответственно, ищите покупателя и подавайте на регистрацию перехода права собственности в ЕГРН на основании ФЗ О государственной регистрации недвижимости. 

При отказе (приостановке регистрации) иск в суд со ссылкой на статью 13 ГПК РФ и с приложением определения суда вступившего в силу о том, что в порядке наследования суд отказал в защите прав.

С уважением! Г. А. Кураев 

Здравствуйте.

Ключевой момент, Ильнара, заключается в том, что квартира была приобретена по ДДУ в период брака, хотя право собственности было оформлено позже, уже после смерти отца.

Это потенциально создает право общей совместной собственности супругов на квартиру, вне зависимости от того, на кого оформлено право собственности в конечном итоге.

 Отказ нотариусов выдать свидетельство о праве на наследство на долю в квартире, а также позиция суда, не увидевшего нарушенного права, вероятно, связаны с тем, что на момент смерти отца право собственности на квартиру еще не было зарегистрировано. Формально в наследственную массу вошло только то имущество, которое было оформлено на отца. Суд, вероятно, исходит из того, что на момент рассмотрения дела право собственности на квартиру уже зарегистрировано на маму, и он не видит оснований для пересмотра этого факта.

Риелтор совершенно прав, указывая на риски для покупателей. Даже если Росреестр зарегистрирует переход права собственности, в будущем наследники отца (кроме мамы, если таковые имеются) могут оспорить сделку, требуя признания права собственности на долю в квартире как на наследственное имущество. Это повлечет судебные разбирательства и потенциальные финансовые потери для покупателей.

Самый надежный способ обезопасить покупателей – оформить страхование титула. Страховая компания проведет тщательную проверку юридической чистоты сделки и в случае возникновения проблем (например, появления наследников, претендующих на долю в квартире) выплатит покупателям компенсацию. Это будет стоить денег, но значительно повысит привлекательность квартиры для покупателей.

 Попробуйте получить от застройщика документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена именно в период брака и из общих средств супругов. Это может стать дополнительным аргументом в пользу того, что квартира является совместной собственностью.

 Если вы считаете, что суд первой инстанции не учел все обстоятельства дела, вы можете обжаловать его решение в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе необходимо подробно изложить все доводы, подтверждающие, что квартира является совместной собственностью супругов, и представить имеющиеся доказательства (договор ДДУ, платежные документы и т.д.).

Если обжалование решения суда не даст результатов, можно подать новый иск о признании за наследниками отца (кроме мамы, опять же, если они есть) права собственности на долю в квартире в порядке наследования.

В этом случае необходимо будет доказать, что квартира была приобретена по ДДУ в период брака и за счет общих средств супругов.

Если у отца есть другие наследники (дети от предыдущих браков, родители и т.д.), можно попытаться заключить с ними соглашение о разделе наследственного имущества, в котором будет определен порядок распоряжения квартирой или выплачена компенсация за их долю.

Рекомендации:

 Обратитесь в несколько страховых компаний и узнайте стоимость страхования титула для покупателей вашей квартиры. Это поможет вам понять, насколько данный вариант приемлем с финансовой точки зрения.
 Постарайтесь собрать все документы, которые могут подтвердить, что квартира была приобретена в период брака и за счет общих средств супругов.
Не торопитесь выходить на сделку, если не уверены в ее юридической чистоте. Это может повлечь серьезные проблемы как для вас, так и для покупателей. Лучше потратить время и деньги на решение вопроса сейчас, чем потом столкнуться с судебными разбирательствами и финансовыми потерями.

 Статья 34 Семейного кодекса РФ (Совместная собственность супругов): Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение вреда в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Статья 38 Семейного кодекса РФ (Раздел общего имущества супругов): Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. В случае смерти одного из супругов раздел общего имущества супругов производится в соответствии со статьями 256 и 1150 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 1150 Гражданского кодекса РФ (Права пережившего супруга на наследство): Принадлежащее пережившему супругу в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте Ильнара!

Но мы то на 100 процентов уверены что других наследников нет и быть не может, прошло 6 лет,

Вы на 100% уверены что кроме вашей мамы никого из наследников нет? А как же Вы? Насколько я поняла вы являетесь дочерью и наравне с вашей мамой являетесь наследницей первой очереди.

Давайте разбирать вашу ситуацию по ходу событий. Ваш папа умирает в мае 2019 года. На день открытия наследства у вас имелся на руках договор долевого участия в строительстве квартиры который был заключен вашей мамой и папой за счет совместных денежных средств полученных в браке.

Согласно части 7 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и принятия объекта участником долевого строительства по передаточному акту, участник долевого строительства является обладателем обязательственных прав (прав требований по договору), а не собственником объекта недвижимости. Эти обязательственные права имущественного характера входят в состав наследства согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации. При оформлении наследства вашей маме необходимо было сообщить нотариусу о существовании данного договора, тогда бы права и обязанности по договору которые еще не были исполнены в части передачи объекта недвижимости вошли бы в наследственную массу. В декабре ваша мама подписывает акт приема передачи квартиры и регистрирует право собственности на квартиру за собой, при том что в данной квартире 1/4 доли полагается вам.В этом и состоит риск оспаривания сделки для покупателей. В идеале квартира должна быть оформлена в общую с вашей мамой долевую собственность.Выход в этой ситуации я вижу только через сделку дарения. Мама дарит вам 1/4 долю в данной квартире вы оформляете общедолевую собственность и только потом продаете вашу квартиру, но это только в том случае если мама зарегистрировала на себя право собственности на данную квартиру.Если нет то вам обоим нужно идти в суд с исковым заявлением Ио признании права собственности в порядке наследования: Если квартира будет признана совместно нажитым имуществом, то доля отца перейдет по наследству, и вам каждой потребуется установить право собственности на свою долю.