Можно ли переоформить долевой участок 2, 7 сотки ижс в Нижнем Новгороде в участок для постройки таунхауса?

Здравствуйте!

1) Что вы хотите сделать (фиксируем факты)

Есть земельный участок ИЖС в Нижнем Новгороде, площадь 2,7 сотки = 270 кв. м.
Участок в долевой собственности (как минимум 2 совладельца).
Цель: «переоформить» участок под таунхаус (юридически — чаще дом(а) блокированной застройки) и использовать это, чтобы подходить под “Семейную ипотеку”.

2) Короткий вывод

Просто “переоформить долевой участок ИЖС 2,7 сотки в участок под таунхаус” обычно нельзя. На практике вам нужно одновременно решить 3 блока вопросов:

ВРИ/зона по ПЗЗ: таунхаус = обычно ВРИ «блокированная жилая застройка» (код 2.3), а ИЖС = ВРИ 2.1. Меняется это не “в Росреестре по заявлению”, а через правила землепользования/градрегламент (ПЗЗ) и порядок выбора/согласования ВРИ.  
Долевая собственность: чтобы сделать таунхаус “банковским” объектом, чаще требуется раздел/выдел (отдельные объекты и часто отдельные участки/части). Это делается по соглашению всех или через суд.  
Минимальные размеры участков по ПЗЗ: при разделе/образовании участков нужно попасть в минимальный размер для вашей территориальной зоны. Для Нижнего Новгорода в ПЗЗ встречается минимум 300 кв. м для участка под ИЖС — а у вас 270 кв. м, то есть уже “на грани/ниже минимума” даже для ИЖС, не говоря о блокированной застройке (там минимум может быть ещё больше).  

По “Семейной ипотеке”: таунхаусы/дома блокированной застройки могут подходить, но решает не название, а юридический тип объекта + схема сделки/строительства по правилам программы и банка. 

3) Нормы права 

3.1. Что такое ИЖС и почему таунхаус “не равен” ИЖС

Объект ИЖС — это отдельно стоящее здание до 3 этажей/20 м и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.  
Дом блокированной застройки — жилой дом в ряду с общей боковой стеной без проёмов и с отдельным выходом на земельный участок.  

Отсюда типичная проблема: таунхаус (блокированная застройка) юридически “другой зверь”, и его нельзя просто назвать ИЖС “для ипотеки”.

3.2. ВРИ: ИЖС и блокированная застройка — разные виды использования

Классификатор ВРИ:

2.1 — для индивидуального жилищного строительства,
2.3 — блокированная жилая застройка.  

3.3. Как выбирается/меняется ВРИ (ПЗЗ)

По ст. 37 ГрК РФ ВРИ в зоне делятся на основные / условно разрешенные / вспомогательные; основной ВРИ правообладатель выбирает сам без доп. разрешений, а условно разрешенный — через спецпроцедуру.  
Ст. 39 ГрК РФ: условно разрешенный ВРИ — через общественные обсуждения/публичные слушания и решение администрации.  

3.4. Раздел/образование участка и ограничения по площади

Требования к образуемым участкам: минимальные/максимальные размеры берутся из градостроительных регламентов (ПЗЗ).  
Долевая собственность: раздел/выдел доли — по соглашению всех, а при споре — через суд (общая логика ст. 252 ГК РФ).  

4) Практический алгоритм “как сделать законно и чтобы банк принял”

Шаг 1. Проверить ПЗЗ именно по вашему адресу

Нужно установить:

территориальную зону участка;
какие ВРИ в ней основные/условные (есть ли 2.3 или аналог);
минимальную площадь и параметры (ширина/отступы/пятно застройки и т. п.).

Почему это критично: если 2.3 в вашей зоне не предусмотрен, таунхаус не согласуют без изменения ПЗЗ (долго и не гарантировано). 

Шаг 2. Оценить “проходимость” по площади

У вас 270 кв. м. В ПЗЗ Нижнего Новгорода встречается минимум 300 кв. м для участка под ИЖС. 

Если в вашей зоне минимум ≥ 300 кв. м, то:

разделить участок на 2 “таунхаусных” участка не получится (оба выйдут меньше минимума);
часто не получится и “легализовать” блоки так, как ожидает банк.

Шаг 3. Решить вопрос долевой собственности

Если нужен раздел/выдел:

либо соглашение всех сособственников о разделе/выделе,
либо суд по ст. 252 ГК РФ (если не договоритесь).  

Шаг 4. Разрешительная процедура на строительство

Для ИЖС обычно действует уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК РФ), но он про объект ИЖС. 

Для блокированной застройки на практике часто требуется разрешение на строительство по ст. 51 ГрК РФ (и проектная документация). 

Шаг 5. “Семейная ипотека” — проверить логику сделки, а не только землю

По официальным материалам программа дает возможность купить/построить жилье по льготной ставке, но банк смотрит на юридический объект и схему (ДДУ/застройщик/подряд с эскроу и т. п.). 

То есть даже если вы “переименуете” ВРИ, само по себе это не гарантирует выдачу льготного кредита.

5) Итог (по вашему кейсу 2,7 сотки)

Если участок действительно 270 кв. м, то ключевой стоп-фактор — минимальные размеры по ПЗЗ: очень часто такой участок не позволит сделать “таунхаусную” схему (раздел/выдел) так, чтобы это прошло и администрацию, и банк.  
“Переоформление под таунхаус” — это не одна кнопка: нужно, чтобы ПЗЗ вашей зоны допускали ВРИ 2.3, и чтобы вы прошли процедуру (если ВРИ условный — через ст. 39 ГрК РФ).  
Для целей “Семейной ипотеки” решает юридический статус будущего объекта + модель строительства/покупки, а не только категория “ИЖС”.  

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина