Наш дом находится в зоне Р-1 "Зона озелененных территорий общего пользования"

Здравствуйте!

1) Факты, которые критично зафиксировать (без них администрация часто «заворачивает»)

Статус дома по ЕГРН: это многоквартирный дом (МКД) (2 квартиры в одном доме) или дом блокированной застройки / два отдельных жилых дома.
Есть ли уже сформированный участок под домом (кадастровый номер) или земля “не сформирована”.
Что именно означает зона Р-1 в ваших ПЗЗ: это просто территориальная зона или участок попадает в земли/территории общего пользования (сквер/парк, «красные линии» и т.п.).
Есть ли резервирование/план изъятия под муниципальные нужды (парк/сквер), либо утверждённая документация по планировке территории.

Это нужно потому, что сам факт зоны Р-1 не всегда равен “земля общего пользования”, а правовые последствия разные.

2) Нормы права 

A. Если дом признаётся МКД (что часто бывает при 2 квартирах в одном доме)

Земельный участок под МКД (и необходимый для его эксплуатации) относится к общему имуществу собственников помещений: ст. 36 ЖК РФ.  
В «существующей застройке» участок под МКД — общая долевая собственность собственников помещений; если участок не сформирован, любой собственник вправе подать заявление об образовании, а образование — обязанность органа власти/МСУ: ст. 16 (ч. 1, 3, 4) ФЗ №189-ФЗ.  

Важно: в этом сценарии цель — обычно не “передать вам в собственность” отдельными участками, а обязать администрацию сформировать участок под МКД, поставить на кадастровый учёт и далее оформить общедолевую.

B. Если администрация считает территорию “общего пользования”

Земельные участки общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, пляжи и т.п.) не подлежат приватизации: п. 12 ст. 85 ЗК РФ.  
В такой ситуации отказ в предоставлении земли (и даже в аренде в ряде кейсов) обычно обосновывают сочетанием п. 12 ст. 85 ЗК РФ и оснований отказа по ЗК РФ (администрация должна сослаться на конкретный пункт отказа): ст. 39.16 ЗК РФ.  

C. Про “смену территориальной зоны”

Внесение изменений в ПЗЗ (а значит и изменение территориальной зоны) идёт по процедуре ГрК РФ; это не “услуга по заявлению”, а планировочное решение с установленным порядком рассмотрения: ст. 33 ГрК РФ (в связке со ст. 31–32).  

D. Обжалование отказа администрации

Оспаривание решения/бездействия органа власти — ст. 218 КАС РФ, срок обращения обычно 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении: ст. 219 КАС РФ.  

3) Правовая логика: почему вам могли отказать и что из этого “бьётся”

Сценарий 1 (часто выигрышный): дом = МКД, участок не сформирован

Тогда ваша сильная позиция: администрация обязана образовать участок под домом по заявлению собственника (ФЗ №189-ФЗ). 

Аргумент “у вас Р-1, поэтому ничего не оформим” сам по себе не снимает с администрации обязанность выполнить процедуру образования (дальше уже будет видно, есть ли юридический запрет из-за “общего пользования/красных линий/резервирования”).

Сценарий 2 (сложный): территория реально “общего пользования” (сквер/парк, красные линии)

Тогда приватизация запрещена (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), и добиться “в собственность” может быть невозможно. 

Но даже здесь часто остаются варианты: ограниченное пользование, сервитут, иные законные формы, чтобы дом мог нормально эксплуатироваться (подъезд, коммуникации и т.п.) — через сервитут (ст. 274 ГК РФ) / публичный сервитут (ст. 23 ЗК РФ). 

Сценарий 3: вы просите “прилегающую территорию”

Даже при нормальной ситуации администрация обычно формирует участок в границах, необходимых для эксплуатации дома, а не “всё что рядом”. Это как раз то, из-за чего часто появляются отказы и споры: нужно обосновывать границы (проезд, отмостка, инженерка, пожарные разрывы и т.д.).

4) Пошаговый план действий (практически применимый)

Шаг 1. Получить “железные” документы

Выписки ЕГРН на дом/квартиры (чтобы видеть тип объекта).
Сведения по земле: есть/нет кадастрового номера.
Из ПЗЗ: карта зонирования + текст регламента Р-1, и отдельно — есть ли красные линии/территория общего пользования.

Шаг 2. Идти не с “сменой зоны”, а с правильным требованием

Если дом = МКД: подайте в администрацию заявление об образовании земельного участка под МКД (а не “дайте в собственность/смените зону”), со ссылкой на ст. 16 (ч. 3–4) ФЗ №189-ФЗ и ст. 36 ЖК РФ. 

Попросите:

организовать межевание/подготовку схемы/ПМТ (что требуется по ситуации),
поставить участок на кадастровый учёт,
обеспечить оформление права общей долевой собственности.

Если дом не МКД (два отдельных объекта): тогда рассматривают предоставление участка собственнику здания по правилам ЗК РФ, но администрация обязана мотивировать отказ ссылками на исчерпывающие основания. 

Шаг 3. Взять у администрации письменный отказ “с пунктами закона”

Письменно потребуйте выдать отказ:

с указанием конкретной нормы (например, что это именно земля общего пользования по п. 12 ст. 85 ЗК РФ)  
либо иных оснований отказа по ст. 39.16 ЗК РФ  
Очень часто отказы незаконны именно потому, что “общими словами про Р-1”, без юридического основания.

Шаг 4. Обжалование

Жалоба в прокуратуру (на нарушение обязанности/немотивированный отказ).
Административный иск в суд: о признании отказа/бездействия незаконным и об обязании совершить действия. Основание: ст. 218 КАС РФ, срок обычно 3 месяца по ст. 219 КАС РФ.  

Шаг 5. Параллельно — процедура изменения ПЗЗ (если она реально нужна)

Подать предложение/заявление о внесении изменений в ПЗЗ можно, но понимать, что это планировочное решение, и администрация действует по процедуре ст. 33 ГрК РФ. 

Эту ветку имеет смысл вести параллельно, но основной “быстрый” юридический рычаг чаще — именно обязать образовать участок под существующим домом (если МКД).

5) Итог

Смена зоны Р-1 — не единственный и часто не самый эффективный путь.
Если ваш 2-квартирный дом юридически является МКД, у вас сильная норма: обязанность администрации образовать участок под домом по заявлению собственника (ФЗ №189-ФЗ ст. 16 ч. 3–4; ЖК РФ ст. 36).  
Если администрация докажет, что это именно земля общего пользования / красные линии, приватизация может быть запрещена (ЗК РФ п. 12 ст. 85), тогда фокус — на законных механизмах пользования для эксплуатации дома (в т.ч. сервитут).  
Любой отказ/бездействие требуйте в письменном виде и при необходимости оспаривайте по КАС РФ (ст. 218, срок 3 месяца — ст. 219).  

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина