Арендодатель находится на УСН и в договоре НДС 5%, законно ли это?

Добрый день
Коротко: как НДС — нет, как часть цены — возможно.

При УСН арендодатель не является плательщиком НДС и не вправе выделять НДС в договоре и счетах (ст. 346.11 НК РФ). В НК РФ нет ставки НДС 5% — действуют 0%, 10% и 20%. Поэтому формулировка «НДС 5%» юридически некорректна.
Допустимо иное: стороны могут согласовать цену аренды, условно увеличенную на 5%, но без слова «НДС». Иначе у арендатора не будет законного вычета, а у арендодателя — риск доначислений.

Я дал вам базовый ответ по вашей ситуации, для более точного нужны:

Указано ли в договоре, что арендодатель применяет УСН?
Как именно прописано условие — «НДС 5%» или «плата увеличена на 5%»?

Лучше ответы прислать мне в чат (Общаться в чате).
Если остались вопросы или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате).

Здравствуйте, Марина!

Ставка НДС 5%, предусмотрена п. 8 ст. 164 НК РФ.

С 1 января 2025 года арендодатели на упрощённой системе налогообложения (УСН) смогут выставлять НДС в размере 5%. Но есть несколько важных моментов, которые нужно учитывать.

Если доход арендодателя за предыдущий год превысил 60 млн рублей, он автоматически становится плательщиком НДС и может выставлять счета с НДС 5%. 

Когда это незаконно
Если арендодатель зарабатывает меньше 60 млн рублей, он освобождён от НДС. Включать НДС в договор «про запас» он не имеет права.

Если договор был заключён в 2024 году без НДС, арендодатель не может просто добавить 5% сверху без вашего согласия, если в договоре не было оговорки на случай изменения законодательства.

Попросите у арендодателя уведомление или подтверждение, что его доход превысил 60 млн рублей.

Министерство финансов подчеркивает, что порядок определения цены услуг по аренде не регулируется налоговым законодательством. Это означает, что вопрос об изменении цены договора в связи с введением НДС решается в рамках гражданского права (Минфин РФ №03-07-11/63545 от 30.06.2025)

Вопрос о законности применения НДС в договоре аренды зависит от нескольких факторов:

Статус арендодателя: Если арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения (УСН), он, как правило, не является плательщиком НДС, так как УСН не предполагает уплату этого налога. Однако, если арендодатель добровольно перешел на общий режим налогообложения или является плательщиком НДС по другим причинам (например, у него есть доходы, превышающие установленный лимит), он может выставлять НДС.
Договор аренды: Если в договоре указано, что арендная плата включает НДС, это может быть законно только в том случае, если арендодатель действительно является плательщиком НДС. Если он не является таковым, то указание НДС в договоре является неправомерным.
Ставка НДС: В России стандартная ставка НДС составляет 20%, а по некоторым категориям товаров и услуг может применяться ставка 10% или 0%. Ставка 5% для НДС не предусмотрена.