Понуждение к заключению аренды земельного участка под нежилым многоквартирным домом с собственниками

Здравствуйте, Ирина. Если дом «многоквартирный», как вы указали, то речь идёт о жилом доме.

В этом случае понуждение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) к заключению договора аренды земельного участка под домом является неправомерным.Такое решение должно приниматься исключительно на общем собрании собственников (ОСС) большинством голосов.

Подробное объяснение:

1. Кому принадлежит земля под МКД?
   · Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Это означает, что все владельцы квартир и нежилых помещений владеют им на праве общей долевой собственности. Доля каждого пропорциональна площади его помещения в доме.
2. Кто вправе принимать решение об аренде этого участка?
   · Распоряжаться общим имуществом, в том числе сдавать его в аренду, вправе только сами собственники. Это одно из их ключевых прав.
   · Решение о заключении договора аренды земельного участка (например, для организации платной парковки, размещения рекламных конструкций, кафе и т.д.) принимается на общем собрании собственников помещений в МКД (ст. 44, ст. 46 ЖК РФ).
   · Для положительного решения требуется большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это высокий кворум, который подчеркивает важность такого решения.
3. Кто и как может «понуждать»? Что делать?
   Чаще всего с «понуждением» выступают:
   · Управляющая компания (УК) или ТСЖ/ЖСК. Они могут предлагать заключить такой договор, чтобы получить дополнительный доход для дома (который затем идет на общедомовые нужды). Но их роль — лишь исполнять решение ОСС. Они не имеют права заставить вас согласиться.
   · Отдельные инициативные собственники или коммерческие структуры, заинтересованные в использовании земли.
   Ваши действия, если вас принуждают:
   1. Запросите документы. Потребуйте предоставить протокол легитимного общего собрания собственников, на котором было принято решение об аренде участка с указанием итогов голосования. Без такого протокола любое «решение» ничтожно.
   2. Проверьте правомочность собрания. Убедитесь, что собрание было созвано и проведено в полном соответствии с ЖК РФ (надлежащее уведомление, форма голосования, подсчет голосов). Часто решения принимаются с нарушениями.
   3. Не подписывайте ничего под давлением. Не соглашайтесь на индивидуальное подписание какого-либо договора, если вы лично против. Ваше право голоса реализуется только на общем собрании.
   4. В случае грубого давления или фальсификации протоколов обращайтесь с жалобой в:
      · Государственную жилищную инспекцию вашего региона (они проводят проверки деятельности УК и ТСЖ).
      · Прокуратуру (если есть признаки самоуправства или подлога документов).
      · Суд с требованием признать решение общего собрания недействительным, если оно принято с нарушениями.

Исключение (когда участок НЕ в общей собственности):
Ситуация может быть иной, если земельный участок под домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. В этом случае он может находиться в государственной или муниципальной собственности. Но даже тогда:

· Собственники помещений имеют исключительное право на его приватизацию (бесплатное оформление в общую долевую собственность).
· Заключить договор аренды с муниципалитетом может УК или ТСЖ, но, как правило, только по доверенности от собственников, что также требует решения ОСС.

Вывод:

Любое решение об использовании земельного участка под вашим домом — это вопрос коллективного волеизъявления всех владельцев. Никто не может обязать вас лично или всех собственников в целом заключить договор аренды без соблюдения установленной Жилищным кодексом процедуры.

Ваша позиция должна быть четкой: «Предоставьте протокол легитимного общего собрания собственников, принявшего решение об аренде большинством в 2/3 голосов. Без такого документа никаких действий предприниматься не должно».

Ирина!

Формально территория, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, отнсоится к общему имуществу собственников помещений в доме и по правилам Жилищного Кодекса РФ только собственники на общем собрании вправе принимать решения относительно порядка использования такой территории. Оспаривать решение общего собрания собственников можно в суде.

Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат, по правилам сайта услуги в чате платные.
Всего доброго!