Если я оформлю дарственную на сына два года ему и два месяца дарственную, на участок смогу ли я потратить мат капиталом на строительство дома не дожидаясь исполнения 3 лет сыну

Нет, материнский капитал на строительство жилья можно использовать только после того, как ребёнку, в связи с рождением которого возникло право на капитал, исполнится 3 года — даже если земля уже оформлена на него. Исключение — если средства направляются на уплату первоначального взноса или погашение кредита на строительство. В остальных случаях Пенсионный фонд откажет в перечислении средств до достижения трёхлетнего возраста ребёнка.