Вопрос 2: Надо менять ли целевое назначение земли (Администрация требует)?

Денис, здравствуйте! 

1) Нет, самозанятые вправе сдавать в аренду только жилые помещения.

Сдача нежилых помещений (к которым относятся бани, бассейны, а также коттеджи, используемые не для проживания, а для отдыха, проведения мероприятий и т.п.) не подпадает под разрешённые виды деятельности для самозанятых. 

2) Использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и разрешённому использованию. Если коттедж расположен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), сдача его в аренду для коммерческих целей (посуточно, почасово, с баней и бассейном) может быть признана нецелевым использованием. 

Нарушение требований может привести к штрафу  (ст. 8.8 КоАП РФ)

Всех благ Вам!

Здравствуйте,  Денис.

Какой у Вас сейчас вид разрешенного использования земельного участка?

Кадастровый номер участка можете написать?

У вас есть градостроительный план земельного участка выданный в соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса РФ?

Здравствуйте!

Самозанятые могут сдавать в аренду жилые помещения (квартиры, комнаты, дома) на любой срок, включая посуточную и почасовую аренду. Срок аренды и количество объектов законом не ограничены — главное не превышать годовой лимит дохода в 2,4 млн рублей, чтобы не слететь с НПД.

Имейте в виду, что самозанятому разрешено сдавать только жилые помещения. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ

Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:

от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

То есть сдача нежилых помещений (офисов, складов, апартаментов, а также отдельно бани и бассейна как нежилых объектов) под режим НПД не подпадает.

Если Ваш коттедж зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом, то Вы можете применять режим самозанятости. Баня и бассейн, расположенные на участке, могут рассматриваться как вспомогательные постройки при жилом доме, и их использование гостями в рамках аренды жилого дома не нарушает закон. Однако если баня или бассейн выделены как самостоятельные нежилые объекты и сдаются отдельно от жилого дома, это уже нельзя делать как самозанятый.

Налоговые ставки для самозанятых: 4% с доходов от физических лиц и 6% с доходов от юридических лиц и ИП.

Кроме того, с 1 октября 2019 года в жилых помещениях запрещено оказывать гостиничные услуги. Под гостиничными услугами понимаются: питание, уборка во время проживания гостей, консьерж-сервис, стойка регистрации и другие дополнительные услуги.

Согласно ст. 42 ЗК РФ

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

За нарушение установлена административная ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ.

Поэтому требование администрации вполне может быть обоснованным, если Ваша деятельность квалифицируется как систематическая коммерческая, а не как обычное распоряжение имуществом.

Если Вы сдаёте несколько домов, коттеджей, они объединены общей инфраструктурой (единый забор, общая территория), есть постоянная реклама и систематический поток гостей — это может быть расценено как коммерческая деятельность.

Проверьте выписку из ЕГРН, посмотрите какая там указана категория земель и ВРИ. Если ВРИ не соответствует фактическому использованию (например, участок для садоводства или ИЖС, а Вы фактически ведёте гостиничный бизнес), администрация имеет основания требовать изменения ВРИ или прекращения деятельности.

Если текущий ВРИ не позволяет заниматься такой деятельностью, необходимо менять ВРИ на подходящий.