Как он будет доказывать, что цена квартиры завышенна?

Здравствуйте, Евгения!

Оспорить сделку по данному основанию вряд ли получится. Цена определяется по взаимному согласию обеих сторон договора.

Если Вам требуется подробная консультация или подготовка документов по этому или какому-либо иному Вашему вопросу, рекомендую обратиться ко мне в чат для согласования условий оказания платной услуги. Для входа в чат Вы можете зайти в мой профиль https://pravoved.ru/lawyer/311687/ и кликнуть на кнопку «Обратиться к юристу».

Здравствуйте!

Ни само по себе «завышение цены», ни последующее погашение ипотеки не дают автоматического основания признать сделку недействительной или «пересчитать» цену. В суде покупателю нужно будет не просто показать, что на рынке можно было купить дешевле, а подогнать это под конкретное основание недействительности сделки и доказать его. 

1) Что именно ему нужно доказать (юридическая конструкция)

Обычно покупатели пытаются идти по одной из статей:

Существенное заблуждение (ст. 178 ГК РФ) — что он заблуждался настолько существенно, что «разумно и объективно» не заключил бы сделку, зная реальное положение дел. Важно: заблуждение должно касаться существенных обстоятельств, а не просто «передумал/нашёл дешевле».  
Обман (ст. 179 ГК РФ) — что продавец (или действовавший в его интересах посредник) сообщил ложные сведения/скрыл важные факты, и именно из-за этого покупатель согласился на цену.  
Реже — кабальная сделка (ст. 179 ГК РФ): «крайне невыгодные условия» + «стечение тяжелых обстоятельств» у покупателя + доказательство, что другая сторона этим воспользовалась. На практике для покупателя по сделке квартиры это доказывается тяжело.  

Ключевое: цена в договоре — это условие, определённое соглашением сторон (свобода договора). Поэтому «дорого» само по себе обычно не работает без обмана/заблуждения/иных пороков воли. 

2) Чем он будет пытаться доказать «завышение цены» (доказательства)

Если он всё же пойдёт в суд, типичный набор доказательств такой:

Отчёт оценщика о рыночной стоимости на дату сделки (не “сейчас”), с подбором аналогов.
Ходатайство о судебной оценочной экспертизе — чаще всего именно судебная экспертиза становится основным доказательством по вопросу стоимости.  
Подборка аналогичных сделок/объявлений того периода (как вспомогательные материалы).
Переписка/аудио/реклама, где ему якобы обещали «рыночную цену», «точную оценку», скрывали важные факты и т.п. — это нужно, чтобы связать цену с обманом/заблуждением, а не просто с рынком.  

При этом по процессу бремя доказывания лежит на покупателе: он должен доказать и заниженную рыночную стоимость (если на это ссылается), и юридическое основание недействительности. 

3) Что играет против покупателя в вашей ситуации (типовые аргументы защиты)

Ипотека обычно включает оценку (банк/аккредитованный оценщик). Если объект проходил оценку для банка и сделка состоялась, покупателю сложнее объяснить, почему он «не понимал» цену и не мог проверить её разумно. (Это не стоп-фактор, но сильный контраргумент по логике дела.)
Срок исковой давности.

По оспоримым основаниям (заблуждение/обман/кабальность) — обычно 1 год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующих обстоятельствах. Через 2 года такие иски часто упираются в пропуск срока.  
По ничтожным сделкам — 3 года (и есть общий предельный “потолок” 10 лет в предусмотренных законом случаях).  

Даже если гипотетически сделку признают недействительной, базовое последствие — двусторонняя реституция (возврат квартиры и денег), а не «снижение цены по договору».  

4) Практический план, что подготовить уже сейчас

Соберите пакет: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, расписки/платёжки, выписку ЕГРН на дату перехода права, ипотечные документы (если есть копии), отчёт оценщика/документы банка (если вам передавались), объявление о продаже, переписку с покупателем/риелтором.
Если придёт претензия/иск — сразу фиксируйте позицию: нет основания недействительности, цена согласована сторонами (ст. 421, 424 ГК РФ), бремя доказывания на истце (ст. 56 ГПК РФ), заявляйте исковую давность (ст. 181 ГК РФ).  
Если дойдёт до суда — настаивайте, что вопрос стоимости может решаться только через судебную экспертизу, и формулируйте вопросы эксперту так, чтобы оценка шла на дату сделки, с корректными аналогами.  

Итог

Покупатель не «доказывает завышение цены» само по себе — он должен доказать основание недействительности (заблуждение/обман/кабальность и т.п.) и причинно-следственную связь с ценой, а стоимость обычно подтверждается оценкой/судебной экспертизой. При продаже 2 года назад его требования часто упираются в срок исковой давности (обычно 1 год по оспоримым основаниям) и в то, что цена — результат соглашения сторон. 

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина