Может родственник по генеральной доверенности сдавать квартиру в найм, получать от этого доход и оплачивать налог как самозанятый?

Здравствуйте. Вопрос о сдаче квартиры через родственника по доверенности имеет свои тонкости, особенно в части того, кто именно должен платить налог.

Если коротко: сдавать квартиру и получать деньги родственник может, но платить налог как самозанятый (НПД) со своего имени он в этой схеме не вправе.

Разберу ситуацию подробнее, чтобы вы понимали риски и правильный алгоритм действий.

Почему родственник не может быть самозанятым по доверенности?
Согласно закону, доверенность — это документ, по которому одно лицо действует от имени и в интересах другого (собственника). Все юридические последствия, включая получение дохода, возникают именно у собственника квартиры.

По закону о самозанятых (ФЗ № 422), налог на профессиональный доход платит тот, кто непосредственно оказывает услугу или получает доход от своего имущества.
Поскольку собственником является другой человек, налоговая служба (ФНС) считает этот доход доходом владельца квартиры. Если родственник-доверенное лицо укажет этот доход в своем приложении «Мой налог», это будет нарушением, так как он распоряжается не своим имуществом и не своими правами.
Какие есть законные варианты?
Вариант 1: Собственник — самозанятый (самый простой) Ваш родственник по доверенности делает всю работу: ищет жильцов, подписывает договор и даже может принимать деньги. Но чек в приложении «Мой налог» должен формировать сам собственник (или родственник через личный кабинет собственника). Налог в этом случае платится от имени владельца.

Вариант 2: Договор безвозмездного пользования (ссуды) Если вы хотите, чтобы именно родственник официально получал доход и сам платил налог как самозанятый, вам нужно изменить юридическую схему:

Вы заключаете с родственником договор безвозмездного пользования (ссуды). По нему вы передаете ему право пользоваться квартирой и, что важно, право сдавать её в поднаем.
В этом случае родственник уже сдает квартиру от своего имени как «лицо, имеющее право распоряжения».
Согласно разъяснениям Минфина и ФНС, в такой ситуации самозанятый может сдавать «чужое» жилье и платить с этого налог 4% (если жилец — физлицо).
Вариант 3: Родственник — ИП на УСН Если ваш родственник имеет статус индивидуального предпринимателя, он может заключить с вами договор доверительного управления. Но для обычной сдачи квартиры в наем это слишком сложная и дорогая в обслуживании схема.

Важный нюанс про «Генеральную доверенность»
Помните, что для совершения сделок с недвижимостью (включая найм на срок более года, если потребуется регистрация) доверенность обязательно должна быть нотариально удостоверенной. В ней должно быть прямо прописано право на сдачу в найм (аренду) и право на получение денежных средств.

Мой совет: Если собственник не хочет сам заниматься налогами, оформите его самозанятым, а родственнику дайте доступ к его приложению «Мой налог» (или настройте автоплатеж). Это избавит вас от лишних вопросов со стороны налоговой инспекции.

С уважением, Ситдиков Фанзиль Альбертович.