Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистратором приостановлена государственная регистрация прав на ЕНК по причине разного вида объектов недвижимости: 3 объекта являются зданиями, 2 - нежилыми помещениями
Регистрация ЕНК.
Добрый день! Решением суда 5 объектов недвижимости были признаны единым недвижимым комплексом (ЕНК), находящимся в совместной собственности двух юридических лиц. На основании решения суда документы были поданы в Росреестр на регистрацию ЕНК. Регистратором приостановлена государственная регистрация прав на ЕНК по причине разного вида объектов недвижимости: 3 объекта являются зданиями, 2 - нежилыми помещениями. Вопрос: Правомерны ли действия регистратора в данной ситуации и какие правовые решения возможны для регистрации ЕНК, находящегося в совместной собственности?
Действия регистратора в данном случае неправомерны, так как он фактически подвергает ревизии вступившее в законную силу решение суда, что недопустимо.
1. Правовая оценка действий регистратора
Согласно ст. 133.1 ГК РФ, единый недвижимый комплекс (ЕНК) — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически.
Закон не содержит запрета на включение в состав ЕНК объектов разных видов (зданий и помещений), если они технологически связаны.
Согласно ст. 58 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», осуществление регистрации на основании судебного акта является обязательным. Регистратор не вправе давать правовую оценку решению суда или заявлять о «невозможности» его исполнения по формальным признакам видов объектов.
2. Возможные правовые решения
Способ А: Обжалование уведомления о приостановлении (Административный путь)
Апелляционная комиссия при Росреестре: Подайте заявление об обжаловании решения о приостановлении. Укажите, что состав ЕНК уже определен судом, и регистратор нарушает принцип обязательности судебных актов (ст. 13 ГПК РФ / ст. 16 АПК РФ).
Суд (КАС РФ): Обжалование действий регистратора в арбитражном суде. Суд обяжет Росреестр осуществить регистрацию. Это наиболее надежный путь, учитывая наличие первого решения суда.
Способ Б: Техническое приведение к «единому виду» (Внесудебный путь)
Если вы хотите избежать новых судов, можно пойти по пути изменения характеристик объектов, но это затратно:
Перевод помещений в здания (если это возможно): Если нежилые помещения фактически являются отдельными строениями, их можно переоформить как здания через кадастрового инженера.
Объединение: Попробовать сначала объединить здания в одно, а затем включать помещения.
Однако этот путь избыточен, так как у вас уже есть решение суда.
Особенность совместной собственности юрлиц
Поскольку ЕНК находится в совместной собственности (что редкость для ЮЛ, чаще бывает долевая), убедитесь, что в решении суда этот статус прописан четко. При регистрации ЕНК право на отдельные объекты прекращается, и возникает единое право на комплекс.
Рекомендация:
Направьте в Росреестр дополнительные пояснения к поданному пакету документов. Укажите, что согласно позиции Верховного Суда РФ, регистратор не вправе требовать документы, опровергающие выводы суда. Если после пояснений не последует регистрация — подавайте иск об оспаривании решения государственного регистратора.
С уважением, Ситдиков Фанзиль Альбертович.