Здравствуйте. С высокой долей вероятности вы не обязаны ни возвращать залог, ни принимать квартиру от сестры, а арендатор обязан оплатить все дни проживания и коммунальные услуги. Его ссылка на форс-мажор в данном случае неубедительна и не освобождает от обязанностей.
1. Можем ли мы принять квартиру от сестры арендатора?
Нет, не обязаны и не должны без надлежащей доверенности.
Правовое обоснование: Согласно ст. 185 ГК РФ, представительство требует доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом. Договор аренды заключен с конкретным арендатором. Его сестра, не указанная в договоре, не является стороной и не имеет прав совершать юридически значимые действия (подписывать акт приема-передачи) от его имени без нотариально удостоверенной доверенности.
Риски: Подписание акта сестрой без доверенности не будет иметь юридической силы для арендатора. Впоследствии он может заявить, что не получал квартиру обратно, не согласен с состоянием, описанным в акте, и потребовать возмещения ущерба или возврата залога. Акт, подписанный неуполномоченным лицом, легко оспорить.
Рекомендация: Сообщите арендатору, что вы готовы принять квартиру только от него лично либо от лица, имеющего нотариальную доверенность на подписание акта приема-передачи имущества. Это стандартная и абсолютно законная практика, защищающая обе стороны.
2. Обязан ли арендатор оплатить счетчики и период с 14 по 21 число?
Да, обязан в полном объеме.
Оплата периода с 14 по 21 число: Согласно ст. 654 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора (ст. 610 ГК РФ) не освобождает его от обязанности оплатить фактический период пользования. Он пользуется квартирой до 21 числа, следовательно, должен оплатить эти дни. Просрочка оплаты с 14-го числа также является отдельным нарушением договора.
Оплата счетчиков (коммунальных услуг): Согласно ст. 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, в том числе коммунальные платежи. Эта обязанность возникает за период фактического проживания. Показания счетчиков необходимо снять на момент подписания акта приема-передачи и включить в него. Задолженность по коммуналке арендатор обязан погасить.
Форс-мажор: Ссылка на форс-мажор (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, ст. 401 ГК РФ) здесь несостоятельна. Под форс-мажором понимаются события внешнего характера (стихийные бедствия, войны, эпидемии, запретительные действия государств), которые объективно делают исполнение обязательств невозможным. Личные обстоятельства арендатора («его нет в городе») не являются форс-мажором и не освобождают от ответственности.
3. Обязаны ли мы вернуть залог?
Нет, не обязаны. Более того, у вас есть основания удержать залог полностью или частично.
Правовое обоснование: Залог (задаток, обеспечительный платеж) согласно ст. 329, 381 ГК РФ служит обеспечением исполнения обязательств по договору. Арендатор:
Нарушил срок уведомления о расторжении (30 дней по договору).
Не оплатил текущий период аренды.
Имеет задолженность по коммунальным платежам.
Нарушает порядок возврата имущества (пытается передать через неуполномоченное лицо).
Применение залога: Вы вправе за счет залога покрыть:
Неуплаченную арендную плату за период с 14 по 21 число.
Задолженность по коммунальным услугам.
Возможные убытки, связанные с его досрочным съездом (например, расходы на поиск нового арендатора, если это предусмотрено договором, или простои).
В данном случае нет форс-мажорных обстоятельств. Отсутствие в городе не является форс-мажором.
В соответствии с п.2.2.1. договора наниматель обязан предупредить Наймодателя за 30 дней о том возвращает квартиру (освобождает).
В обязанностях (п.2 договора) нанимателя отсутствует обязанность оплаты коммунальных услуг, не указано также что это делает Наймодатель, должен оплачивать наниматель коммунальные услуги на основании ст.678 ГК РФ