Или только банкротство покупателя теперь?

Здравствуйте.

Да, Вы можете обратиться с исковым заявлением в суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной.

В решении суд укажет на расторжение договора и на возврат спорного дома в Вашу собственность.

Но тем не менее, пока не будут сняты запреты на совершение регистрационных действий, Вы не сможете переоформить в Росреестре право собственности на себя.

Однако владеть домом и проживать в нем, а также требовать выселения членов семьи покупателя Вы сможете.

Здравствуйте, Денис. 

Нотариус законно откаал Вам в удостоверении соглашения о расторжении ДКП дома, проданного с рассрочкой платежа поскольку Договор исполнен, товар передан. 

Расторжение ДКП возможно в судебном порядке на основании п. 2 ст. 489 ГК РФ.

Снять запрет на регистрационные действия будет проблематично. 

И есть вероятность что уже в банкротстве придётся решать эти вопросы. 

У Вас есть права залогодержателя на дом, проданный в рассрочку и преимущественное право удовлетворения Ваших требований в связи предметом залога. 

Могу составить Вам соответствующий иск в суд. 

С уважением! Г. А. Кураев 

Здравствуйте, Денис!

При невнесении   очередного   платежа   за проданного  в рассрочку и переданного  покупателю товара, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара 

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

489 ГК РФ

За исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

На основании чего у Вас, в случае   просрочки графика  платежей  по ДКП,    возникает право отказаться от  ДКП   и требовать от покупателя возврата дома, если иное не предусмотрено ДКП.

При  этом  наличие   запрета на совершение регистрационных действий  не является обстоятельством, влекущим исключения предусмотренного  ст.489 ГК РФ    права   продавца  предъявлять  требования о расторжении ДКП и возврате проданного объекта недвижимости в случае существенного  нарушения условий   сделки со стороны покупателя.

Например, есть примеры  из судебной практики, когда   дом обремененный ипотекой, был решением судов возвращен  продавцу.  

Довод кассационной жалобы о том, что спорный жилой дом, согласно сведениям с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, обременен ипотекой в силу закона, также не может быть принят в качестве основания для отмены обжалуемого судебного постановления, поскольку наличие указанного обременения само по себе не является обстоятельством, влекущим исключение предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации права продавца предъявить требование о расторжении договора купли-продажи и возврате переданных объектов недвижимости в случае существенного нарушения условий сделки со стороны покупателя.

Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30 мая 2022 г. по делу N 8Г-7996/2022[88-9585/2022]

Если я подам в суд на расторжение договора купли продажи, смогу снять запреты и вернуть дом свою собственность? 

У Вас есть право требовать  расторжения ДКП и признания за Вами права собственности   на дом.   

Здравствуйте!

Вы можете вернуть дом в собственность через суд, но ситуация требует точных юридических действий. Простое решение о расторжении договора купли-продажи без дополнительных требований не позволит снять запреты и переоформить право собственности.

Почему нотариус отказался и как работают запреты

· Причина отказа нотариуса: Сейчас право собственности зарегистрировано за покупателем. Любые регистрационные действия (включая расторжение договора) блокируются наложенными запретами (арестами). Нотариус не может их игнорировать.
· Природа запретов: Их накладывают судебные приставы по решению суда в рамках взыскания долгов покупателя. Они запрещают продажу, дарение и любую другую регистрацию перехода прав.

️ Два пути снятия запретов на дом

Вернуть себе дом можно, только сняв эти запреты. Есть два принципиальных пути:

1. Погашение долгов покупателем (маловероятно в вашем случае)
Запреты снимут, если сам покупатель погасит все долги перед своими кредиторами. После этого судебный пристав вынесет постановление об отмене запрета и направит его в Росреестр.

2. Через суд — ваш основной вариант
Если покупатель не платит, вам нужно получить судебное решение, которое станет основанием для снятия запретов и регистрации права обратно на вас. Для этого недостаточно просто расторгнуть договор.

Пошаговый план действий через суд

1. Точно установите запреты: Закажите расширенную выписку из ЕГРН (например, через сайт Росреестра). В ней будут указаны все обременения и, что критически важно, реквизиты исполнительных производств и отдел судебных приставов, наложивших их.
2. Подайте иск в суд: Вам нужен не просто иск о расторжении договора купли-продажи. Исковые требования должны включать (основываясь на судебной практике):
   · Расторжение договора купли-продажи.
   · Применение последствий недействительности сделки в виде возврата дома в вашу собственность.
   · Признание права собственности на дом за вами.
   · Обязание ответчика (покупателя) снять все обременения (либо указание на то, что решение суда является основанием для их аннулирования).
3. Получите и используйте решение суда: Если суд удовлетворит иск, в решении будет прямо указано на необходимость возврата вам дома. Вы получите исполнительный лист и направите его судебным приставам вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства.
   · Приставы будут обязаны обеспечить исполнение решения. Если запреты на дом были наложены в рамках других исполнительных производств против вашего покупателя, решение вашего суда станет для приставов основанием снять эти запреты в интересах нового собственника — вас.

Важно: Суд может встать на вашу сторону, особенно если покупатель оплатил менее трети цены и фактически отказался от исполнения договора. Однако, поскольку дом обременен залогом в вашу пользу (как продавца), это также будет вашим преимуществом в суде.

Краткий итог

· Банкротство покупателя — не единственный выход. Ваш путь — суд.
· Цель суда — не просто расторгнуть договор, а получить решение с формулировкой о возврате дома в вашу собственность.
· Это решение станет основанием для принудительного снятия через ФССП всех чужих запретов и перерегистрации права на вас.

Учитывая сложность и множество нюансов, настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на недвижимости и исполнительном производстве. Он поможет правильно составить иск и взаимодействовать с приставами.

Если вы уточните, в каких именно инстанциях (суд, ФССП) покупатель имеет долги, я смогу дать более детальные рекомендации по составлению иска.