Как расторгнуть дкп квартиры, с привлечением маткапитала, с оформлением ипотеки сбербанка, пока средства

Здравствуйте! Ваша ситуация действительно сложная и требует очень внимательного подхода, так как сочетает несколько юридически значимых обстоятельств: использование маткапитала, ипотеку Сбербанка и желание расторгнуть сделку до перечисления средств продавцу. Расторжение возможно, но процедура будет многоэтапной и потребует скоординированных действий.

Вот пошаговый алгоритм и ключевые моменты, на которые нужно обратить внимание:

1. Срочные действия: Остановка платежа по маткапиталу

Это самый важный и срочный шаг. Поскольку средства маткапитала еще не перечислены продавцу, у вас есть шанс их остановить.

· Куда обращаться: В Пенсионный фонд РФ (ПФР). Именно ПФР перечисляет средства маткапитала.

· Что делать: Немедленно подайте в ПФР заявление об отзыве разрешения на использование средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья. Основанием будет предстоящее расторжение договора купли-продажи (ДКП).

· Документы: Паспорт, сертификат на маткапитал, реквизиты договора. Лучше сделать это лично в клиентской службе ПФР и получить отметку о приеме заявления, либо отправить заказным письмом с уведомлением.

· Важно: Параллельно необходимо уведомить Сбербанк о вашем намерении расторгнуть сделку, так как банк является участником процесса (он направлял обязательство в ПФР). Банк также может помочь в коммуникации с ПФР.

2. Расторжение Договора купли-продажи (ДКП)

Поскольку средства маткапитала не перечислены, а квартира куплена в ипотеку, в расторжении будут участвовать несколько сторон.

· Основание для расторжения: По соглашению сторон (ст. 450.1 ГК РФ). Это наименее конфликтный и наиболее быстрый вариант, если продавец согласен.

· Стороны соглашения о расторжении:

  1. Вы и ваш муж (покупатели, созаемщики по ипотеке).

  2. Продавец (собственник квартиры).

  3. Сбербанк (залогодержатель квартиры по ипотеке). Без согласия банка расторжение ДКП, являющегося основой для кредитного договора, невозможно.

· Что должно быть в соглашении:

  · Констатация факта расторжения ДКП.

  · Порядок возврата: Банк обязан вернуть вам уже перечисленные вами собственные деньги (первоначальный взнос) и перечисленные им кредитные средства продавцу. Эти средства обычно возвращаются на счет банка для погашения ипотечного кредита.

  · Обязательство продавца вернуть полученные от банка средства (если часть уже перечислена).

  · Указание на то, что обязательство по выделению долей детям с использованием маткапитала утрачивает силу в связи с расторжением сделки.

· Регистрация: Подписанное всеми сторонами соглашение о расторжении ДКП необходимо подать в Росреестр для снятия регистрации перехода права собственности и ипотеки. Только после этого обременение с квартиры продавца будет снято.

3. Расторжение Ипотечного договора с Сбербанком

После (или одновременно) с расторжением ДКП необходимо урегулировать вопросы с кредитом.

· Досрочное погашение: Кредитный договор будет прекращен путем досрочного полного погашения займа.

· Источники погашения: Средства для погашения — это те деньги, которые вернет продавец (полученные от банка), а также, возможно, ваши собственные средства, если они уже были перечислены продавцу помимо кредита.

· Заявление в банк: Подайте в Сбербанк заявление о досрочном погашении кредита в связи с расторжением ДКП. Банк предоставит актуальную сумму для погашения (остаток долга + проценты).

· Важно: После полного расчета с банком получите справку об отсутствии задолженности и документ о прекращении ипотеки (закладной с отметкой или самостоятельный документ).

4. Особенность: Квартира отчуждена по решению суда

Этот факт важен для продавца, но не сильно меняет ваши действия как покупателя. Однако он может осложнить процесс возврата денег, если продавец уже потратил полученные от банка средства. Убедитесь, что продавец юридически дееспособен и может подписать соглашение о расторжении.

5. Развод и доли (главный мотив)

Вы абсолютно правы, желая избежать будущих сложностей. Если бы сделка состоялась, вы с мужем стали бы собственниками квартиры в долевой собственности (скорее всего, равной), и на вас бы легла нотариальная обязанность выделить доли детям. При разводе раздел этой квартиры и выделение долей детям стали бы отдельной, дорогостоящей и эмоционально трудной процедурой. Расторжение сделки сейчас избавляет от этих будущих проблем.

Краткий план действий:

1. Немедленно: Подача заявления в ПФР об отзыве разрешения на использование маткапитала. Уведомление Сбербанка.

2. Взаимодействие с банком: Запросить у Сбербанка проект соглашения о расторжении ДКП или требования к его форме. Выяснить точную сумму для погашения кредита.

3. Переговоры с продавцом: Обсудить условия расторжения и механизм возврата денег. Идеально, если деньги от банка еще не ушли к продавцу, и банк может их просто вернуть.

4. Подписание документов: Оформить трехстороннее (вы, муж, продавец, банк) соглашение о расторжении ДКП.

5. Расчеты: Обеспечить возврат денег банку и получение ваших средств обратно.

6. Регистрация: Подать соглашение о расторжении в Росреестр.

7. Получение документов: Взять в банке документы о закрытии кредита и снятии обременения.

Рекомендация: В данной ситуации крайне желательно обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости и ипотеке. Он поможет:

· Правильно составить все заявления и соглашения.

· Провести переговоры с банком и продавцом.

· Проследить за порядком расчетов, чтобы минимизировать ваши риски.

· Подать документы в Росреестр.

Действуйте оперативно, так как ключевой фактор — не допустить безвозвратного перечисления маткапитала продавцу. У вас есть хорошие шансы решить этот вопрос с минимальными потерями, возможно, уплатив только проценты банку за период пользования кредитом и некоторые комиссии.