Здравствуйте есть 2 несовершеннолетних ребенка Продаю квартиру 18 квадратов (я собственник ) Есть в

Здравствуйте!

Как получили эту квартиру? Сколько владеете ею?

Здравствуйте, Саша!

   Наличие несовершеннолетних детей не влияет напрямую на налогообложение при продаже недвижимости, но важно для согласования сделки с органами опеки, если дети имеют право собственности или прописаны в продаваемой квартире. Однако в вашем вопросе речь идет только о вашей собственности, поэтому сосредоточимся на налоге.

   Главой 23 НК РФ,  «Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)». Продажа квартиры — это доход, с которого нужно заплатить 13% налог, если вы не подпадаете под освобождение.

   Существует два основных способа уменьшить или не платить налог при продаже квартиры, находящейся в собственности менее минимального предельного срока владения (абз. 2 п. 4 ст. 217.1 НК РФ):

   1) Налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вычитается из суммы продажи.
    2) Учет расходов на приобретение этой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Из суммы продажи вычитается сумма, за которую вы когда-то купили эту квартиру (должны быть документы, подтверждающие расходы).

    Вы выбираете тот способ, который выгоднее именно вам. Рассчитать можно по формулам:

*Налог = (Цена продажи — 1 000 000 руб.) x 13%*
*Налог = (Цена продажи — Расходы на покупку) x 13%*
Главный вопрос: освобождаетесь ли вы от налога полностью?

    Если срок владения проданной квартирой превышает минимальный предельный срок. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ вообще, если она находилась в вашей собственности:

3 года и более — если квартира была получена: в порядке приватизации, по договору дарения от близкого родственника, в результате наследования или по договору пожизненного содержания с иждивением.

5 лет и более — во всех остальных случаях (например, куплена по договору купли-продажи). Однако, если право собственности на эту квартиру возникло до 01.01.2016, то для освобождения от налога также достаточно

3 лет владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

   В первую очередь определите, как давно вы владеете продаваемой квартирой (18 кв. м). Если больше 3 (или 5) лет в зависимости от основания приобретения — вы полностью освобождены от налога. Покупка новой недвижимости «взамен» в данном случае не требуется и не влияет.

   Если срок владения меньше минимального:

   Наличие у вас и вашего мужа другой недвижимости (дома, квартира 19 кв. м) НЕ лишает вас права применить вычет в 1 млн руб. или учесть расходы при продаже квартиры 18 кв. м. Это распространенное заблуждение.
   Покупка новой недвижимости «взамен» не освобождает от налога с продажи старой. Это разные юридические события. Однако, покупая новое жилье, вы можете получить другой имущественный налоговый вычет (до 2 млн руб. с суммы покупки) и вернуть себе часть уплаченного налога или уменьшить иные налогооблагаемые доходы (ст. 220 НК РФ).

А. Вы освобождены от налога полностью: Если срок владения продаваемой квартирой превышает минимальный требуемый (3 или 5 лет). Вам нужно только подать декларацию 3-НДФЛ с подтверждением срока владения.

Б. Вы должны заплатить налог, но можете его уменьшить если срок владения меньше.

Вам нужно:

Подать декларацию 3-НДФЛ за год продажи.
Применить либо вычет в 1 млн руб., либо вычет в сумме расходов на покупку этой квартиры.
При покупке новой недвижимости вы можете позже подать декларацию и заявить вычет на покупку, чтобы вернуть часть уплаченного налога.

   Как и когда (в каком году) вы приобрели в собственность продаваемую квартиру (18 кв. м)? Это ключевое для определения срока владения.
   По какой цене вы ее приобретали (есть ли документы)? Это нужно для расчета налога по второму методу (расходы).
    Прописаны ли ваши несовершеннолетние дети в этой продаваемой квартире? Если да, потребуется разрешение органов опеки на продажу, так как это может затрагивать их жилищные права.

Рекомендации:

Установите точную дату регистрации права собственности на квартиру 18 кв. м.
Если срок владения менее 3/5 лет — соберите документы о расходах на ее покупку.
Рекомендую обратиться за расчетом к налоговому консультанту или бухгалтеру, который учтет все нюансы и поможет выбрать оптимальный способ уменьшения налога.

   Если у вас остались вопросы или вы хотите предоставить дополнительные данные для более точного расчета, вы можете обратиться ко мне лично в чате, нажав на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.